서울북부지방법원 2025타경13478. 도봉구 쌍문동 460-348, 도로명 우이천로38나길 12의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 단독주택이고 토지는 143.0㎡, 지목은 대입니다. 건물은 1977.11.24. 사용승인된 연와조 세멘와즙 단층 건물로 조사됐습니다. 등기상 현재 소유자는 이용주·이정림·이필주가 각각 3분의 1 지분을 가진 공유 형태입니다.
권리의 핵심은 2018.02.22. 설정된 한국주택금융공사의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,476,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 현재 회차 최저매각가 470,939,000원을 가정하면 집행비용을 제외한 463,829,610원이 근저당권에 배당되고 1,012,170,390원이 미배당으로 남지만, 예상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13478 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 460-348 · 서울특별시 도봉구 우이천로38나길 12 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 토지 | 143.0㎡ · 대 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 연와조 세멘와즙 단층 · 사용승인일 1977.11.24. |
| 소유자 | 이용주 3분의 1 · 이정림 3분의 1 · 이필주 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 588,673,480원 / 470,939,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 249,549,702원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 한국주택금융공사 근저당이 말소기준
1992년 신길신용협동조합 근저당은 2001년 말소됐고, 2011년 하나은행 근저당도 2018년 해지로 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2018.02.22. 한국주택금융공사 근저당권 1,476,000,000원입니다. 같은 날 주택담보노후연금보증에 따른 금지사항등기가 기재됐고, 이후 2024.03.07. 상속을 원인으로 이용주·이정림·이필주에게 각 3분의 1씩 소유권이 이전됐습니다. 한국주택금융공사는 2026.01.05. 임의경매를 개시했습니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰, 그러나 실거래 비교는 없다
감정가는 588,673,480원, 현재 최저매각가는 470,939,000원으로 감정가의 80%입니다. 한 차례 유찰됐다는 사실 자체는 확인되지만, 동일 유형의 최신 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 470,939,000원 | 463,829,610원 | 1,012,170,390원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 376,751,200원 | 370,676,683원 | 1,105,323,317원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 301,400,960원 | 296,381,347원 | 1,179,618,653원 |
각 회차에서 한국주택금융공사 채권최고액보다 매각대금이 작아 미배당은 커지지만, 계산상 매수인 인수액은 전 회차 0원입니다. 따라서 유찰이 진행될 때 매수인 측 가격은 낮아지지만, 이 자료만으로는 그 금액이 실제 시세보다 싼지 여부까지 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 470,939,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,109,390원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 한국주택금융공사 | 1,476,000,000원 | 463,829,610원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가를 가정한 계산입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.5% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 쌍문초등학교 북서측 인근이며, 주변은 단독주택·주상용 건물·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 연와조 세멘와즙 단층, 사용승인일 1977.11.24.이며 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 알루미늄 샷시 등입니다.
- 토지. 143.0㎡의 대지로 평지·정방형·세로한면(가)이며 공시지가는 2,127,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 정비 관련. 소규모주택정비 관리지역에 포함돼 있습니다.
- 기타 제한. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정이 기재돼 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 비교값이 없으므로 최저가 470,939,000원을 주변 단독주택·대지 거래와 직접 비교해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 외관탐문상 공실로 보였지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 열쇠·잔존물 상태를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 일괄매각되는 사건이므로 매각목록과 현황의 일치 여부를 원본에서 대조해야 합니다.
- 노후도 확인. 사용승인일 1977.11.24.의 단층 건물이므로 내부 상태와 수선 필요성을 현장에서 점검해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 제1종일반주거지역·소규모주택정비 관리지역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 기재된 규제를 목적에 맞게 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 한국주택금융공사 근저당과 같은 날의 금지사항등기, 상속등기 및 경매개시결정의 원문을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2018.02.22. 한국주택금융공사 근저당이 말소기준이고, 현재 최저가 470,939,000원 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 근저당 채권최고액 1,476,000,000원 중 상당액이 미배당되는 구조라고 해서 그 금액이 매수인에게 넘어오는 것은 아닙니다.
판단을 어렵게 하는 부분은 오히려 가격과 현황입니다. 감정가는 588,673,480원에서 한 번 유찰돼 470,939,000원으로 내려왔지만 최신 실거래 비교자료가 없고, 감정상 이용상태는 1977.11.24. 사용승인된 단독주택입니다. 외관상 공실로 보였으나 임대관계는 미상입니다. 따라서 결론은 권리상 인수 0원은 긍정적, 가격 매력은 현장 시세 확인 전까지 보류입니다.
