서울북부지방법원 2025타경13478. 서울 도봉구 쌍문동 460-348 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있고, 감정요항표의 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 143.0㎡, 지목은 대이며 제1종일반주거지역에 속합니다. 건물은 연와조 세멘와즙 단층, 사용승인일은 1977.11.24입니다. 매각물건명세서 비고는 일괄매각입니다.
권리의 중심은 2018.02.22 접수된 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액은 1,476,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 2026.01.05 한국주택금융공사가 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행됐습니다. 현재 소유자는 2024.03.07 상속을 원인으로 2025.12.23 등기된 이용주·이정림·이필주이며 각 지분은 3분의 1입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13478 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 460-348 · 서울특별시 도봉구 우이천로38나길 12 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 |
| 토지 | 143.0㎡ · 대 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 연와조 세멘와즙 단층 · 사용승인일 1977.11.24 |
| 소유자 | 이용주 3분의 1 · 이정림 3분의 1 · 이필주 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 588,673,480원 / 376,751,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 249,549,702원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 한국주택금융공사
1992년 신길신용협동조합 근저당권과 2011년 하나은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2018.02.22 한국주택금융공사 근저당권이며, 등기상 채권최고액은 1,476,000,000원입니다. 이후 2026.01.05 같은 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했고, 이 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 감정요항표에서는 단독주택이 외관탐문상 공실로 보여진다고 기재되어 있습니다. 다만 임대관계는 미상으로 되어 있으므로, 공실 추정만으로 점유·임대차 상태를 확정해서는 안 됩니다. 현장 점유관계와 매각물건명세서를 입찰 직전에 다시 대조하는 것이 안전합니다.
② 가격 판단 — 감정가 64%와 ‘시세보다 싸다’는 다른 이야기
현재 최저매각가는 376,751,000원으로 감정가 588,673,480원의 64%입니다. 2회 유찰을 거치면서 감정가 대비 금액은 크게 낮아졌지만, 실제 매수 판단에서는 감정가 대비 할인율보다 현재 시장에서 이 토지·건물이 얼마에 거래될 수 있는지가 더 중요합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 64% | 376,751,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51% | 301,400,800원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 41% | 241,120,640원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 376,751,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,074,514원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 1,476,000,000원 | 370,676,486원 |
| 미배당 | - | 1,105,323,514원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 6,074,514원을 제외한 370,676,486원이 한국주택금융공사 근저당에 배당되는 구조입니다. 등기상 채권최고액 기준 미배당은 1,105,323,514원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 점유·입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 점유. 단독주택으로 외관탐문상 공실로 보여진다고 기재되어 있으나 임대관계는 미상입니다.
- 입지. 쌍문초등학교 북서측 인근이며 단독주택, 주상용 건물, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 연와조 세멘와즙 단층으로 외벽 석재붙임, 내벽 벽지도배 및 일부 타일붙임, 알루미늄 샷시 창호 등이며 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 143.0㎡의 대지로 평지·정방형이며 세로한면(가) 도로 조건입니다. 공시지가는 2,127,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 도로. 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역 관련 지정 내용이 있으므로 대상·기간·용도 적용 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 외관탐문상 공실과 임대관계 미상은 동시에 기재되어 있습니다. 현장 점유와 전입·임대차 관계를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
- 일괄매각 확인. 토지와 건물이 함께 매각되므로 토지 143.0㎡와 건물의 현황·경계·이용상태를 함께 보아야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 2018.02.22 한국주택금융공사 근저당 설정과 연계된 금지사항등기의 매각 후 처리관계를 원본 매각조건에서 확인하세요.
- 시세 조사. 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말고 쌍문동 단독주택·토지의 실제 매매 사례와 현장 가격을 별도로 대조하세요.
- 토지 규제 확인. 제1종일반주거지역, 소규모주택정비 관리지역, 토지거래계약에관한허가구역 등 적용 내용을 관할 기관 자료와 대조하세요.
- 배당 변동 가능성. 예상배당은 집행비용 추정과 등기상 채권최고액을 기준으로 하며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “64%”보다 먼저 볼 것은 점유와 실제 시세
이 사건은 2회 유찰을 거쳐 최저가가 감정가의 64%인 376,751,000원까지 내려왔습니다. 말소기준은 한국주택금융공사의 2018.02.22 근저당이고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 외관탐문상 공실로 보인다는 내용과 함께 임대관계 미상이 병기되어 있으므로 점유 확인을 생략할 수 없습니다.
가격 역시 감정가 대비 할인율만으로 결론을 내리기 어렵습니다. 최근 실거래와 직접 비교하지 않은 상태에서 64%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 판단하는 것은 위험합니다. 이 물건의 핵심은 말소기준 이후 권리정리 구조를 확인한 뒤, 실제 점유와 쌍문동 토지·단독주택 시세를 현장에서 대조하는 것입니다. 권리상 인수 0원이라는 장점과 별개로, 최종 입찰가는 실제 환금가치를 확인한 뒤 정해야 합니다.
