🏷️ 최저가 80% ⚖️ 인수 0원 📉 미배당 107,089,826원 🏠 1회 유찰
서울북부지방법원 2025타경13511. 수유동 508-110, 508-111 토지 위 단지형다세대주택의 2층 202호입니다. 등기상 현재 소유자는 윤황호이고, 말소기준은 2015.05.07. 설정된 주식회사우리은행 채권최고액 165,000,000원 근저당입니다. 이후의 주식회사페퍼저축은행 근저당과 롯데카드·KB국민카드·오케이저축은행·롯데캐피탈·소상공인시장진흥공단· 국민행복기금 가압류, 그리고 에프에스비2506유동화전문유한회사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 순위만 놓고 보면 낙찰자가 후순위 담보권과 가압류를 그대로 떠안는 사건은 아닙니다. 그러나 이 사건은 “인수 0원 = 무조건 안전”이라고 단순화해서는 안 됩니다. 신고된 임차인은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상이므로, 실제 점유관계와 전입·확정일자 여부는 입찰 전에 현황조사·매각물건명세서와 현장을 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13511 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 508-110 2층 202호 · 인수봉로55길 39-24 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 단지형다세대주택 · 철근콘크리트구조 지상5층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 윤황호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 232,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 사건 청구액 | 64,471,493원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2015.05.07. 우리은행 근저당입니다. 2018.03.22. 한국캐피탈 근저당은 2021.12.14. 이미 말소됐고, 2021.12.13. 페퍼저축은행 근저당부터 이후 가압류와 경매개시결정까지는 기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 매각가 232,800,000원 가정 배당에서는 우리은행에 165,000,000원, 페퍼저축은행에 63,740,800원이 배당되고 그 이후 가압류권자들은 배당을 받지 못하는 계산입니다.
② 가격 판단 — 80%까지 내려왔지만 ‘싸다’는 결론은 아직 금물
감정가는 291,000,000원이고 현재 최저매각가는 232,800,000원으로 감정가의 80%입니다. 한 차례 유찰됐다는 사실만 보면 할인폭은 생겼지만, 이 사건 자료에는 동일·유사 다세대의 최근 실거래 비교값이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 80%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 232,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,059,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 75,400,000원 | 63,740,800원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 6,545,761원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 13,053,038원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 38,756,161원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 18,404,179원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 7,855,812원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 10,815,675원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 335,830,626원 중 228,740,800원이 배당되고 107,089,826원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 232,800,000원 | 107,089,826원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 186,240,000원 | 152,997,986원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 51% | 148,992,000원 | 189,724,514원 | 0원 |
유찰로 매각가격이 낮아질수록 배당받지 못하는 채권액은 증가하지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 채권자의 미배당이 커지는 것과 낙찰자가 그 채무를 인수하는 것은 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 단지형다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 지상5층 건물의 2층 202호입니다.
- 주위환경. 한신대학학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·점포 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 지하철역이 있어 대중교통 이용 편의도는 무난합니다.
- 도로. 2필 일단지의 사다리형 평탄한 토지이고 동측으로 세로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·고도지구(28m이하)·과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서·전입세대와 실제 점유를 입찰 전에 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2015.05.07. 우리은행 근저당보다 앞서는 별도 인수권리가 존재하는지 등기부 원본과 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 가격 확인. 최저가가 감정가 80%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고 수유동 인근 단지형다세대의 최근 실거래를 별도로 비교하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당은 107,089,826원이지만 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 건물·도로 상태. 동측 세로 접면, 2층 위치, 주변 단독·다세대·근린시설 혼재 조건이 실제 매도 시 환금성에 미치는 영향을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 검증”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2015.05.07. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 페퍼저축은행 근저당과 여러 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 현재 최저가 232,800,000원이 시장에서 실제로 싼 가격인지는 별도 문제입니다. 실거래 비교값이 없고, 단지형다세대라는 개별성까지 고려하면 감정가 80%라는 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
또한 신고된 임차인은 없지만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “등기상 후순위 권리는 소멸한다”는 점과 “점유·가격은 입찰 전 추가 검증이 필요하다”는 점을 분리해서 보는 것입니다. 권리만 보고 공격적으로 들어가기보다 점유와 실거래를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
