서울북부지방법원 2025타경13511. 서울 강북구 수유동의 단지형다세대주택 2층 202호입니다. 현재 소유자는 윤황호이고, 말소기준권리는 2015.05.07 주식회사우리은행 근저당권 165,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 페퍼저축은행 근저당과 롯데카드·KB국민카드·오케이저축은행·롯데캐피탈· 소상공인시장진흥공단·국민행복기금의 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차는 감정가 291,000,000원에서 2회 유찰된 186,240,000원입니다. 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 잡혀 있어 실질취득액도 현재 최저가와 같은 186,240,000원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13511 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 508-110 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 단지형다세대주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 지상5층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 윤황호 |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 186,240,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권액 | 64,471,493원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각소멸
핵심 기준점은 2015.05.07 우리은행 근저당권입니다. 2018.03.22 설정된 한국캐피탈 근저당권은 2021.12.14 이미 말소됐고, 2021.12.13 페퍼저축은행 근저당권과 2024.12.12 이후의 가압류 6건, 2025.11.06 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 등기상 존속하는 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 계산에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 64%지만 ‘시세 대비 저렴’ 판단은 보류
현재 최저가는 186,240,000원으로 감정가 291,000,000원의 64%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 148,992,000원, 4회 유찰 시 119,193,600원으로 제시돼 있습니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 이 할인율만으로 현재 가격이 시장가보다 낮다고 말할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,407,360원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 75,400,000원 | 17,832,640원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 6,545,761원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 13,053,038원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 38,756,161원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 18,404,179원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 7,855,812원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 10,815,675원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 335,830,626원 중 예상배당은 182,832,640원이며, 미배당액은 152,997,986원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 집행비용은 3,407,360원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한신대학학교 북서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설·점포 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 지하철역이 있어 대중교통 이용 편의도는 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 202호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필 일단지의 사다리형 평탄한 토지로 도시형생활주택인 단지형다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 본건은 동측으로 세로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·고도지구(28m이하)·과밀억제권역 등으로 기재돼 있고, 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항도 기재돼 있습니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
- 환금성 판단. 다세대주택이고 최근 실거래 비교 자료가 확인되지 않아, 현재 최저가의 시장 적정성은 별도 거래사례 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유자, 전입관계 및 실제 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 저가 매수로 판단하지 말고, 수유동 일대 유사 다세대 실거래와 비교해 응찰가를 검증해야 합니다.
- 후순위 권리. 우리은행 근저당 이후 페퍼저축은행 근저당과 6건의 가압류는 매각소멸 구조인지 원본 등기부에서 최종 대조가 필요합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 미배당액 152,997,986원이 발생합니다. 이는 매수인 인수액과 구분해 보되 배당표와 채권관계를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 다음 회차. 3회 유찰 시 148,992,000원, 4회 유찰 시 119,193,600원 시나리오가 제시돼 있으므로 가격과 권리 조건을 회차별로 다시 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 판단이다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2015.05.07 우리은행 근저당을 기준으로 뒤에 붙은 담보권과 가압류가 매각소멸하고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 실제 점유관계는 감정평가상 미상이고, 시장 가격을 검증할 실거래 비교 자료도 없습니다. 따라서 2회 유찰·감정가 64%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 부여하기보다는 권리는 비교적 단순하지만 점유와 가격 확인이 필요한 사건으로 보는 것이 적절합니다.
