서울북부지방법원 2025타경13519. 전농동 드림빌 4층 401호, 전용 37.44㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자 김수정은 2018년 거래가 283,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 경매는 케이드래곤대부 주식회사가 신청했습니다. 감정가는 369,150,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 295,320,000원으로 감정가의 80%입니다.
이 사건은 단순히 “1회 유찰돼 싸졌다”로 끝내기 어렵습니다. 조사된 점유자 이갑선의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없고, 등기상 전세권도 남아 있습니다. 따라서 현재 최저가가 제공된 2021년 거래가보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 확정하기보다 점유·전세권의 실제 인수 여부를 먼저 잠그는 사건으로 보는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13519 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 전농동 55-51 드림빌 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 37.44㎡ · 7층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 김수정 (2018.06.15. 거래가 283,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 369,150,000원 / 295,320,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 111,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 제시외 건물 | 7층 옥상 401호·402호 공동 사용 약 2㎡ 새시조 창고 중 1/2 지분 평가 포함 |
① 권리 흐름 — 전세권과 미상 점유자가 핵심
현재 조사된 실제 점유자는 이갑선 1명입니다. 401호를 주거로 사용하고 있으나 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이갑선에게 대항력이 있다고 단정할 수 없으며, ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다. 보증금 역시 확인되지 않아 매수인이 부담할 수 있는 금액을 현재 수치로 확정할 수 없습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 용도 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이갑선 | 401호 | 주거 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
② 시세 비교 — 77.7%이지만 ‘최근 시세’로 보긴 어렵다
드림빌(55-51) 전용 37.44㎡와 일치하는 제공 실거래는 1건입니다. 2021년 9월 5층이 380,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가 295,320,000원은 이 거래가의 77.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 37.44㎡ | 5 | 380,000,000원 |
문제는 표본의 시점입니다. 비교 가능한 거래는 2021.09 한 건뿐이라, 2026년 매각기일 기준의 최근 시장가격을 보여주는 거래라고 보기에는 간격이 큽니다. 따라서 “380,000,000원 대비 77.7%”라는 숫자는 참고할 수 있지만, 이것만으로 현재 최저가가 시세보다 확실히 싸다고 단정하기는 어렵습니다. 최근 가격 추세를 뒷받침할 별도 거래도 제시돼 있지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 295,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,934,480원 |
| 을구 6번 전세권 · 에이파이낸셜대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 285,385,520원 |
현재 배당 시나리오는 전세권 5,000,000원을 전액 배당하고 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 이갑선의 보증금도 확인되지 않아 실제 배당 및 인수관계는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전농중학교 남측 인근이며, 주거용·주상용 건물과 상업·업무용 건물, 공공시설, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남측 약 4m 포장도로, 동측 약 3m 막다른 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·교육환경보호구역·상대보호구역· 대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 2필 일단의 평탄한 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 3,676,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로 위생·급배수·화재탐지 및 경보·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 제시외 건물. 7층 옥상의 401호·402호 공동 사용 약 2㎡ 새시조 창고 중 1/2 지분이 평가에 포함됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 이갑선 확인. 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해 대항력과 인수 가능성을 확정해야 합니다.
- 전세권 원본 대조. 을구 6번 전세금 5,000,000원 전세권의 매각 후 존속 여부를 반드시 확인하세요.
- 배당표 과신 금지. 현재 시나리오는 매수인 인수 0원으로 계산하지만, 점유자의 보증금이 확인되지 않은 상태입니다.
- 시세 보수적으로 판단. 동일면적 제공 거래는 2021.09의 380,000,000원 한 건이므로 77.7%라는 할인율을 2026년 현재 시세 할인율로 그대로 해석하지 마세요.
- 옥상 창고 확인. 401호·402호 공동 사용하는 약 2㎡ 새시조 창고와 1/2 지분 평가 내용을 현장에서 확인하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 총 9세대이고 비교거래가 적으므로 매도 시 가격 산정과 거래기간을 보수적으로 검토하세요.
맺으며 — “할인율보다 권리확인이 먼저”
현재 최저가 295,320,000원은 감정가의 80%이고, 제공된 2021년 거래가 380,000,000원보다 낮습니다. 숫자만 보면 눈길이 가는 구간입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율보다 권리의 불확실성입니다. 이갑선의 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상이고, 에이파이낸셜대부주식회사 전세권 역시 등기 분석과 배당 시나리오의 처리 방식이 엇갈립니다. 게다가 가격 비교자료도 2021년 한 건뿐입니다. 따라서 결론은 “가격은 검토 가능, 권리는 확인 전 보류”입니다. 점유관계와 전세권의 실제 인수 여부를 확인한 뒤에야 295,320,000원이 진짜 취득가격인지 판단할 수 있습니다.
