서울북부지방법원 2025타경13519. 전농동 드림빌 4층 401호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 감정가 369,150,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 236,256,000원입니다. 표면 가격만 보면 확인된 동일 면적 실거래 380,000,000원의 62.2%까지 내려와 있습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율보다 점유관계의 불확실성입니다.
현황조사와 매각물건명세서에는 401호의 주거 점유자로 이갑선이 확인되지만, 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 반대로 인수액이 0원이라고 단정할 수도 없습니다. 대항력 가능·미상 상태에서 보증금까지 미상이므로 실제 취득원가 역시 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13519 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 전농동 55-51 드림빌 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 대상 면적 | 37.44㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 7층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 김수정 |
| 감정가 / 최저가 | 369,150,000원 / 236,256,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 111,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기 전세권과 미상 임차인을 분리해서 봐야 한다
등기 흐름에는 2018년 국민은행 근저당권 설정, 2022년 채권최고액 변경 및 한국주택금융공사로의 근저당권 이전, 2022년 에이파이낸셜대부주식회사의 170,000,000원 근저당권과 같은 날 설정된 전세금 5,000,000원의 전세권, 이후 케이드래곤대부주식회사로의 근저당권 이전, 2025년 임의경매개시결정이 확인됩니다.
② 임차·점유 현황 — 대항력 ‘있음’이 아니라 ‘판정 불가’
| 점유자 | 점유부분 | 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이갑선 | 401호 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
전입신고일을 알 수 없으므로 말소기준권리와의 선후관계를 판정할 수 없고, 보증금도 확인되지 않아 낙찰자가 부담할 수 있는 금액을 계산할 수 없습니다. 따라서 이 사건에서 “최저가 236,256,000원 = 실질취득가”라고 볼 수 없습니다. 입찰 전 주민등록 전입세대 확인, 매각물건명세서 보완 여부 및 임대차계약 관계를 반드시 재확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 할인율은 크지만 표본은 1건뿐
확인된 동일 면적 37.44㎡ 거래는 2021.09의 380,000,000원 1건입니다. 현재 최저매각가 236,256,000원은 이 거래금액의 62.2%입니다. 다만 비교 거래가 1건뿐이고 거래시점도 2021.09이므로, 이를 현재 시세의 충분한 표본으로 단정하기는 어렵습니다. 특히 미상 임차보증금이 존재하면 실제 취득원가는 최저가보다 높아질 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 37.44㎡ | 5 | 380,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 236,256,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,107,584원 |
| 2. 전세권 · 에이파이낸셜대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 227,148,416원 |
현재 회차 계산에서는 등기 전세권 5,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 다만 이 계산에는 보증금이 확인되지 않은 점유 임차인의 권리가 반영되어 있지 않으므로, 이를 근거로 전체 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 임차 리스크는 그대로
| 회차 | 최저가 | 전세권 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 236,256,000원 | 5,000,000원 | 227,148,416원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 189,004,800원 | 5,000,000원 | 180,558,733원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 151,203,840원 | 5,000,000원 | 143,286,986원 |
가격은 유찰될수록 낮아지지만, 이갑선의 전입일과 보증금이 확인되지 않는 문제는 유찰만으로 사라지지 않습니다. 특히 대항력이 인정되는 임차인이 있고 보증금이 낙찰가를 초과하는 구조라면, 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 늘 수 있으므로 최저가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 이 사건은 보증금 자체가 미상이어서 그 계산 단계로도 아직 넘어갈 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전농중학교 남측 인근. 주거용·주상용·상업·업무용 건물과 공공시설, 학교, 공원, 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 4미터 내외 포장도로, 동측 약 3미터 내외 막다른 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 2필 일단의 평탄한 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 3,676,000원/㎡입니다.
- 거래표본. 드림빌(55-51)은 9세대이며 확인된 동일 면적 실거래는 1건입니다.
⑦ 제시외 건물·현장 확인
대상 건물 7층 옥상에는 401호와 402호가 공동으로 이용하는 약 2㎡의 새시조 창고가 있으며, 두 세대가 함께 사용하는 점을 고려해 그중 1/2에 해당하는 부분이 제시외 건물로 평가되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 이갑선의 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이므로 실제 인수 가능 금액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 우선변제 여부도 현재 확정할 수 없습니다.
- 등기 전세권과 점유 임차인을 구분. 5,000,000원 전세권 전액배당 계산이 점유 임차인의 위험 해소를 의미하지 않습니다.
- 가격 비교의 한계. 확인 거래는 2021.09의 380,000,000원 1건뿐이므로 현재 시세 판단은 추가 확인이 필요합니다.
- 옥상 제시외 창고. 401호·402호 공동사용 약 2㎡ 창고의 이용관계와 평가 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 임대차 관계를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘임차인 미상’을 해소해야 한다
두 차례 유찰로 최저가는 236,256,000원까지 낮아졌고, 확인된 실거래 380,000,000원과 비교하면 숫자상 할인폭은 큽니다. 그러나 이 물건에서는 그 할인율보다 이갑선의 전입일·보증금·확정일자 미상이 더 중요한 변수입니다. 대항력과 인수금액이 확인되지 않은 상태에서는 최저가를 그대로 실질취득가로 볼 수 없습니다. 등기 전세권 5,000,000원이 현재 배당표상 전액 배당된다는 점과 별개로, 점유 임차인의 권리관계를 확인한 뒤에야 가격 비교도 제대로 할 수 있습니다.
