/ 55,294,000원
창원지방법원 2025타경391. 진해남문코아 1동 4층 403호로, 감정평가 당시 근린생활시설인 탁구장으로 이용 중인 집합건물입니다. 김태완이 2021.07.08. 거래가 318,300,000원에 소유권을 취득하면서 서부새마을금고 근저당권 218,400,000원이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 경남신용보증재단 가압류와 국·창원시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부만 보면 말소기준이 분명하지만, 이 사건의 핵심은 등기 뒤에 있습니다. 말소기준보다 먼저 전입한 배숙기와 김보민이 조사됐고, 별도로 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 점유도 기재돼 있습니다. 특히 김보민과 현황서상 점유는 대항력 가능 여부와 승계액을 확정하기 어려운 상태입니다. 감정가 대비 유찰률이 아무리 커도 이 금액을 닫지 못하면 실질취득가 역시 확정되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경391 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 남문동 1242-8 진해남문코아 제1동 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설(탁구장) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층~지상 5층 중 4층 · 사용승인 2018.12.11. |
| 소유자 | 김태완 (2021.07.08. 거래가 318,300,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 329,000,000원 / 55,294,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서부새마을금고 / 190,451,660원 |
| 매각기일 | 2026.07.21. |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸하지만 임차인 승계는 열려 있다
2018년 중소기업은행 근저당권 3,600,000,000원은 2021.04.30. 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2021.07.08. 설정된 서부새마을금고 근저당권 218,400,000원입니다. 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 등기부상 후순위 권리를 매수인이 직접 인수하는 구조는 아닙니다.
임차인·점유관계
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배숙기 | 402호 2/3, 403호 | 2019.08.28. | 1,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 1,000원 인수 |
| 김보민 | 미상 | 2019.12.05. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 조유정 | 미상 | 2025.03.27. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 현황서상 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
확정 인수액은 배숙기 보증금 1,000원입니다. 김보민과 현황서상 점유는 보증금·확정일자·배당요구 및 점유 범위를 추가 확인해야 하며, 확정되지 않은 승계액은 55,295,000원의 실질취득액에 포함되지 않았습니다.
② 가격 판단 — 감정가 16.81%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 55,294,000원으로 감정가 329,000,000원의 16.81%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이 사건은 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설이며 5회 유찰됐습니다. 연접한 402호 일부와 벽체 없이 함께 쓰는 구조와 미상 점유관계까지 고려하면 유찰 횟수 자체가 곧 가격 메리트를 뜻하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확정 인수 | 확정 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 55,294,000원 | 1,000원 | 55,295,000원+ | 208,726,292원 |
| 6회 유찰 시 | 38,705,800원 | 1,000원 | 38,706,800원+ | 225,015,904원 |
| 7회 유찰 시 | 27,094,060원 | 1,000원 | 27,095,060원+ | 236,418,633원 |
표의 실질취득액은 확인된 배숙기 보증금 1,000원만 더한 하한선입니다. 김보민과 현황서상 점유의 보증금이 확인되면 실질취득액은 그만큼 증가할 수 있습니다. 따라서 현재 최저가나 추가 유찰 가격을 시세와 직접 비교해 저렴하다고 평가할 근거는 아직 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,294,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,395,292원 |
| 인수. 임차인 배숙기 보증금 | 1,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 서부새마을금고 | 218,400,000원 | 53,898,708원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 44,225,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금에서 집행비용 1,395,292원을 제외한 53,898,708원이 서부새마을금고에 배당되고, 경남신용보증재단과 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 배숙기 보증금 1,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수합니다. 국·창원시 압류채권과 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 웅천초등학교 북서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·아파트·소규모 공장 등이 위치합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 이용. 근린생활시설인 탁구장으로 이용 중이며, 제반 위생·급배수·승강기·소방 관련 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 30m, 동측 약 20m, 북측 약 12m 포장도로와 서측 약 6m 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역이며, 공시지가는 1,479,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용 집합건물보다 수요층이 제한될 수 있고, 이미 5회 유찰된 점을 가격 협상력과 환금성 판단에 함께 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김보민의 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·배당요구·실제 점유 부분을 확인해 승계액을 확정해야 합니다.
- 현황서상 주거 점유 확인. 전입일·보증금·성명·점유 범위를 확인하기 전에는 대항력과 인수액을 단정할 수 없습니다.
- 배숙기 인수 반영. 보증금 1,000원은 배당 0원으로 계산돼 매수인 인수액에 포함됩니다.
- 402호와의 경계 확인. 402호 일부와 벽체 없이 일괄 사용 중이므로 집합건축물대장·도면·현장 실측으로 403호의 독립성과 출입 동선을 확인해야 합니다.
- 원상구분 가능성 확인. 벽체·전기·급배수·소방설비가 호실별로 분리 가능한지와 비용 부담을 확인해야 합니다.
- 점유자 명도 계획. 탁구장 영업 또는 주거 점유 상태와 인도명령 대상 여부, 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 국과 창원시 압류가 있으므로 당해세와 배당 순위를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 가격 상한은 총투입액 기준. 최저가가 아니라 낙찰가·승계보증금·명도·호실 분리 부담을 합한 금액으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “17% 가격보다 미상 인수액이 먼저다”
이 물건은 감정가 329,000,000원에서 최저가 55,294,000원까지 내려와 표면 할인율은 큽니다. 하지만 등기권리의 소멸 여부만으로 안전형 물건이라 평가하기 어렵습니다. 배숙기 보증금 1,000원은 확정 인수이고, 김보민과 현황서상 점유는 승계액이 확정되지 않았습니다. 또한 근린생활시설인 403호가 402호 일부와 벽체 구분 없이 일괄 사용 중이라는 물리적 문제가 남아 있습니다.
따라서 현재 확인되는 실질취득액은 55,295,000원+입니다. 여기의 ‘+’를 확정하기 전에는 추가 유찰이 되더라도 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 등기 말소는 명확하지만 인수액·점유·호실 독립성은 미확정. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라, 미상 보증금과 402호 통합사용 문제를 입찰 전에 얼마나 정확히 닫느냐입니다.
