서울북부지방법원 2025타경13546. 도봉동 유정맨션 4층 401호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 신현섭으로 2022.04.28 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 260,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 근저당이 아니라 2022.11.07 갑구 9번 비엔케이캐피탈 주식회사 가압류 13,325,028원입니다. 이후 서민금융진흥원·주식회사 국민행복기금 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 도봉구 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
핵심은 그보다 앞선 임차권입니다. 송정하는 2022.03.05 임대차계약, 2022.03.07 확정일자, 2022.04.08 주민등록·점유개시를 갖추고 보증금은 260,000,000원입니다. 말소기준일 2022.11.07보다 선순위이므로 원래 구조만 보면 대항력 있는 임차인입니다. 현 회차 배당 계산에서도 매각대금 208,000,000원 중 집행비용 3,712,000원을 제외한 204,288,000원이 임차보증금에 배당되고, 55,712,000원이 미배당으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13546 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 도봉동 564-4 유정맨션 4층 401호 · 도봉로179길 17 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 5층 건물 내 4층 401호 |
| 비교 대상면적 | 55.4㎡ |
| 소유자 | 신현섭 · 2022.04.28 소유권이전 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 208,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 말소기준 | 2022.11.07 갑구 9번 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 · 13,325,028원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준 이전에 송정하의 전입·점유가 시작됐기 때문에 확약이 없다면 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 구조입니다. 그러나 확약서가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 내용을 담고 있어, 현 사건의 매수인 실질 인수액은 0원*으로 평가합니다. 확약과 무관한 별도 임차인은 확인되지 않으며, 실제 임차인은 1명입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 선순위, 실질 인수는 0원*
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 송정하 | 제4층 제401호 전부 · 주거(임차권등기) | 260,000,000원 | 2022.04.08 / 2022.03.07 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 확약 반영 인수 0원* |
송정하는 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현 회차의 원자료 배당 계산에서는 집행비용을 제외한 204,288,000원을 배당받고 55,712,000원이 부족합니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 이 부족액이 매수인에게 남지만, 본건은 확약 때문에 그 부족액을 매수인 실질 인수금액으로 더하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 2.08억은 최근 거래의 90.4%, 그러나 시장은 하락 추세
유정맨션은 8세대, 사용승인일은 2008.08.28입니다. 확보된 비교 실거래는 2건으로, 2022.04에 4층 55.4㎡가 260,000,000원, 2026.01에 3층 54.33㎡가 230,000,000원에 거래됐습니다. 전체 평균 245,000,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균인 230,000,000원을 우선 기준으로 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 54.33㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2022.04 | 55.4㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 245,000,000원 |
현 최저가이자 확약 반영 실질취득금액인 208,000,000원은 최근 12개월 평균 230,000,000원의 90.4%입니다. 가격만 놓고 보면 최근 거래보다 낮은 구간입니다. 다만 최근 거래가 과거 거래보다 낮아지면서 최근 대비 과거 추세가 -11.5%로 나타납니다. 따라서 전체 평균 245,000,000원 대비 84.9%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 크게 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,712,000원 |
| 1. 임차인 송정하 보증금 | 260,000,000원 | 204,288,000원 |
| 2. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 13,325,028원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,284,399원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 7,448,069원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원자료 배당 계산상 송정하 보증금 부족액은 55,712,000원입니다. 다만 확약서의 대항력·잔존 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 반영하면 본 리포트의 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 계산 — 확약 없이는 총취득액이 보증금에 수렴
| 회차 | 매각가 | 원자료 인수 계산 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 208,000,000원 | 55,712,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 166,400,000원 | 96,729,600원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 133,120,000원 | 129,543,680원 | 0원* |
확약이 없다고 가정하면 낙찰가가 내려갈수록 송정하 보증금의 미배당 인수액이 커져 낙찰가와 인수액을 합친 부담이 보증금 규모에 가까워지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 확약이 그 구조를 끊습니다. 따라서 시세 비교 역시 현 회차에서는 208,000,000원을 실질취득금액으로 사용합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 북서울중학교 북동측 인근이며 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 도봉역이 소재해 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호로, 다세대주택으로 이용 중입니다. 난방·위생·급배수시설이 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 고도지구, 과밀억제권역 등에 포함되고 북측으로 세로한면 포장도로에 접합니다.
- 공시지가. 2,646,000원/㎡이며 토지면적은 243.4㎡입니다.
- 공부상 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 유정맨션은 8세대이며 확인된 실거래가 2건, 최근 12개월 거래는 1건으로 가격 표본이 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매각물건명세서와 제출 확약서에 그대로 기재돼 있는지 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 송정하 임차권등기의 말소 동의가 확인되더라도 실제 말소에 필요한 절차와 서류를 점검해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래 우선. 전체 평균 245,000,000원보다 2026.01 최신 거래 230,000,000원과 최근 추세 -11.5%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대이고 거래 표본이 적어 아파트처럼 촘촘한 시세 형성이 어렵습니다.
- 세금·배당 변동. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 미반영될 수 있어 실제 배당과 차이가 생길 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 위험은 확약이 해소, 승부처는 하락장 속 가격
이 물건은 겉으로 보면 보증금 260,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 위험해 보입니다. 실제로 현 회차 배당표만 보면 부족액 55,712,000원이 남습니다. 그러나 주택도시보증공사의 확약이 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 내용을 담고 있어, 그 부족액을 매수인이 실질적으로 인수하는 구조는 아닙니다. 권리상 핵심 위험은 해소됐습니다.
가격은 별개입니다. 현 실질취득 208,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균 230,000,000원의 90.4%로 최근 거래보다 낮습니다. 다만 거래 추세가 -11.5%이고, 8세대 다세대에 최근 거래 표본이 1건이라는 점을 감안하면 감정가 대비 80%만 보고 과도하게 낙관할 물건은 아닙니다. 확약은 합격, 가격은 하락 추세를 반영해 보수적으로. 이 사건의 핵심입니다.
