4,592,000원
의정부지방법원 2023타경79325. 고양시 일산서구 주엽동 강선마을아파트 201동 12층 1202호 아파트입니다. 감정가는 677,000,000원이지만 14회 유찰을 거쳐 최저매각가는 4,592,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 1%도 안 되는 가격이지만, 이 사건에서 최저가는 실제 취득비용을 뜻하지 않습니다. 2021.09.30 전입·점유한 이윤미의 임차보증금이 630,000,000원이고, 말소기준권리인 2022.08.01 엔씨파이낸스대부 근저당보다 전입이 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
현재 최저가 4,592,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 482,656원을 제외하고 이윤미에게 4,109,344원이 배당되고, 남는 보증금 625,890,656원은 매수인 인수입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 4,592,000원 + 625,890,656원 = 630,482,656원입니다. 한 회 더 유찰되어도 실질취득은 630,457,859원, 두 회 더 유찰되어도 630,440,501원으로 거의 변하지 않습니다. 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어 총 부담은 약 6.3억원에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경79325 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 강선로 116, 201동 12층1202호 (주엽동,강선마을아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트(계단식) · 전용 101.88㎡ · 지하1층·지상19층 중 12층 |
| 사용승인 | 1994.10.28 |
| 소유자 | 이창욱 (2021.09.30 소유권이전 · 거래가액 760,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 677,000,000원 / 4,592,000원 (14회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이윤미 / 630,954,100원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
현재 권리관계의 말소기준은 2022.08.01 을구 9번 주식회사엔씨파이낸스대부 근저당권 63,700,000원입니다. 그 뒤의 우리금융캐피탈 가압류, 이윤미 임차권등기, 강제경매개시결정은 등기 자체로는 매각으로 소멸합니다. 그러나 이윤미는 임차권등기일보다 훨씬 앞선 2021.09.30 전입·점유로 말소기준권리보다 선순위 대항요건을 갖췄고, 확정일자 2022.03.16과 배당요구도 확인됩니다. 따라서 임차권등기가 지워진다는 사실과 미배당 보증금까지 없어지는 것은 별개입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 금액관계 미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이윤미 | 건물 전체 · 주거(임차권등기) | 2021.09.30 | 2022.03.16 | 630,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 잔액 인수 현재 625,890,656원 |
| 장재웅 | 확인 필요 | 2021.09.30 | 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 | 확인 필요 | 별도 확인 필요 |
장재웅은 현황조사와 매각물건명세서에 확인되고 전입일은 2021.09.30로 말소기준보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이를 곧바로 확정적인 선순위 임차인으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보고 점유관계·임대차계약·보증금의 존재를 원본에서 확인해야 합니다. 이윤미에 관한 인수액과 별개로 장재웅의 권리관계가 추가 부담으로 이어지는지 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 459만원이 아니라 약 6.30억을 비교해야 한다
강선마을2단지경남의 동일면적 전용 101.88㎡ 실거래 12건은 520,000,000원~670,000,000원, 전체 평균은 606,250,000원입니다. 그러나 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 587,000,000원, 최신 2026.08 거래는 585,000,000원이며, 최근 가격은 이전 거래 대비 -5.3% 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 101.88㎡ | 3 | 585,000,000원 |
| 2026.07 | 101.88㎡ | 17 | 625,000,000원 |
| 2026.06 | 101.88㎡ | 17 | 595,000,000원 |
| 2025.12 | 101.88㎡ | 13 | 610,000,000원 |
| 2025.11 | 101.88㎡ | 3 | 520,000,000원 |
| 2025.07 | 101.88㎡ | 14 | 610,000,000원 |
| 2025.03 | 101.88㎡ | 5 | 600,000,000원 |
| 2025.03 | 101.88㎡ | 7 | 605,000,000원 |
| 2025.01 | 101.88㎡ | 4 | 615,000,000원 |
| 2024.12 | 101.88㎡ | 11 | 595,000,000원 |
| 2024.10 | 101.88㎡ | 3 | 645,000,000원 |
| 2024.07 | 101.88㎡ | 19 | 670,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 101.88㎡ | 5건 | 587,000,000원 |
현재 최저가 자체는 최근 12개월 평균의 약 0.8%에 불과하지만 이 비율은 이 사건의 경제적 실질을 전혀 보여주지 못합니다. 실제 비교 대상은 630,482,656원의 실질취득입니다. 이는 최근 12개월 평균 587,000,000원의 약 107.4%, 최신 거래 585,000,000원의 약 107.8%입니다. 최근 시세가 -5.3% 하락 중인 상황에서 실질취득이 최근 거래수준보다 높은 만큼, 14회 유찰됐다는 이유로 싸거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,592,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 482,656원 |
| 1. 임차인 이윤미 보증금 | 630,000,000원 | 4,109,344원 |
| 2. 근저당 · 주식회사엔씨파이낸스대부 | 63,700,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 54,226,777원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 이윤미 | 630,954,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 대부분이 집행비용과 이윤미 보증금 일부 배당에 사용됩니다. 이윤미 보증금 부족분 625,890,656원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰이 더돼도 총 부담은 거의 안 내려간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 14회 유찰 | 4,592,000원 | 625,890,656원 | 630,482,656원 |
| 15회 유찰 시 | 3,214,400원 | 627,243,459원 | 630,457,859원 |
| 16회 유찰 시 | 2,250,080원 | 628,190,421원 | 630,440,501원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문화초등학교 남동측 인근으로 대규모 아파트 단지, 공원, 근린생활시설, 각급 학교 등이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 주택규모. 강선마을2단지경남 620세대, 전용 101.88㎡. 1994.10.28 사용승인된 철근콘크리트조 아파트입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 2,955,000원/㎡입니다.
- 현장 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 현장조사 당시 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 시장 흐름. 동일면적 최근 12개월 평균은 587,000,000원이고 최신 거래는 585,000,000원이며, 최근 거래수준은 이전보다 5.3% 낮습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 4,592,000원이 아니라 이윤미 미배당 보증금까지 더한 630,482,656원을 취득원가로 놓고 판단해야 합니다.
- 이윤미 임차권 원본 대조. 계약일 2021.07.19, 전입·점유 2021.09.30, 확정일자 2022.03.16, 보증금 630,000,000원, 배당요구 사실과 명세서의 잔액 인수 문구를 다시 확인해야 합니다.
- 장재웅 점유관계 확인. 전입일은 2021.09.30이나 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 이윤미와의 관계, 실제 점유, 별도 임대차 여부를 확인해야 합니다.
- 재매각 조건. 재매각 사건으로 매수신청보증금은 20%입니다. 현재 최저가 기준 918,400원입니다.
- 14회 유찰의 의미. 이 단지 경매물건 평균 유찰횟수도 12.6회이고 현재 사건은 14회 유찰 상태입니다. 단순 할인율이 아니라 권리 인수구조와 실제 총부담을 우선 봐야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 수리비·점유상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “459만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건에서 가장 위험한 착시는 최저매각가입니다. 4,592,000원만 보면 감정가 677,000,000원짜리 아파트를 극단적으로 싸게 사는 것처럼 보입니다. 하지만 이윤미의 630,000,000원 보증금은 말소기준권리보다 앞선 전입을 바탕으로 매수인에게 대항하고, 현재 배당으로는 4,109,344원만 변제됩니다. 나머지 625,890,656원을 인수하면 실질취득은 630,482,656원입니다.
이는 최근 12개월 동일면적 평균 587,000,000원과 최신 거래 585,000,000원을 모두 웃돕니다. 시장도 최근 -5.3% 하락 추세입니다. 한두 번 더 유찰되더라도 낮아진 낙찰가만큼 보증금 인수액이 늘기 때문에 총부담은 약 6.3억원에 머뭅니다. 여기에 장재웅의 점유·보증금 관계도 확인되지 않았습니다. 최저가는 D급 착시, 판단 기준은 6.3억원의 실질취득. 이 사건은 유찰횟수가 아니라 대항력 임차보증금과 최근 시세를 기준으로 봐야 합니다.
