의정부지방법원 2025타경3285. 힐스테이트킨텍스레이크뷰 101동 3층301호 아파트입니다. 감정가 937,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 655,900,000원입니다. 말소기준은 2020.02.10 주식회사하나은행 근저당권으로, 이후 중소기업은행 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인이 금전으로 떠안을 금액을 0원으로 잡고 있습니다.
가격 쪽은 현재 회차가 눈에 띕니다. 동일 단지·유사 면적 최근 12개월 거래 12건 평균은 888,750,000원, 최신 2026.07 거래는 950,000,000원, 제공된 거래 중 최저는 810,000,000원입니다. 현재 최저가의 최근 12개월 평균 대비 비율은 데이터상 73.8%입니다. 따라서 이 사건은 최저가 자체가 최근 실거래 수준보다 높은 유형이 아니라, 가격 숫자만 보면 할인 구간에 진입한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3285 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 장항동 1784 힐스테이트킨텍스레이크뷰 101동 3층301호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 연리지로 50 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.3496㎡ · 철골철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 3층 |
| 소유자 | 김한솔 2분의 1 · 최효길 2분의 1 |
| 소유권 거래가액 | 507,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 937,000,000원 / 655,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 421,362,056원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 별도 확인 포인트는 남는다
말소기준은 2020.02.10 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이후 설정된 중소기업은행 근저당권 2건, 주식회사청송개발 가압류, 유형태 가압류, 경매개시결정과 국의 압류는 제공된 등기 분석에서 모두 매각으로 소멸로 분류돼 있습니다. 현재 배당 계산에서 매수인 인수액도 0원입니다.
임차인·점유 현황
실제 임차인으로 분류된 점유자는 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.
| 점유자 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박성민(배우자 류영우) | 2020.05.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
박성민(배우자 류영우)의 전입일 2020.05.25는 말소기준일 2020.02.10보다 늦어 제공된 판정은 대항력 없음입니다. 따라서 보증금이 미상이라는 이유만으로 매수인에게 보증금이 승계된다고 볼 자료는 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 모두 확인되지 않아 우선변제·최우선변제에 따른 실제 배당 변화 가능성은 원문 확인 대상입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가 655,900,000원 vs 최근 평균 888,750,000원
힐스테이트킨텍스레이크뷰는 299세대, 사용승인일은 2019.09.26입니다. 비교 대상 면적은 84.3496㎡이며 면적 매칭이 확인돼 있습니다. 최근 12개월 동일 면적대 거래는 12건, 평균 888,750,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.35㎡ | 20 | 950,000,000원 |
| 2026.06 | 84.35㎡ | 8 | 900,000,000원 |
| 2026.06 | 84.35㎡ | 21 | 930,000,000원 |
| 2026.06 | 84.31㎡ | 18 | 930,000,000원 |
| 2026.05 | 84.31㎡ | 9 | 825,000,000원 |
| 2026.05 | 84.31㎡ | 14 | 860,000,000원 |
| 2026.04 | 84.31㎡ | 15 | 930,000,000원 |
| 2026.04 | 84.35㎡ | 20 | 900,000,000원 |
| 2026.04 | 84.25㎡ | 9 | 930,000,000원 |
| 2026.03 | 84.25㎡ | 16 | 850,000,000원 |
| 2026.03 | 84.25㎡ | 3 | 810,000,000원 |
| 2026.01 | 84.25㎡ | 26 | 850,000,000원 |
| 평균 | 84.3496㎡ | 12건 | 888,750,000원 |
거래 범위는 810,000,000원~950,000,000원, 최근 12개월 평균은 888,750,000원입니다. 현재 최저가 655,900,000원은 데이터상 최근 12개월 평균의 73.8%입니다. 최신 2026.07 거래도 950,000,000원으로 확인됩니다. 제공된 실거래 자료만 놓고 보면 현재 회차에는 가격 메리트가 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 655,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,959,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 491,700,000원 | 491,700,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 276,000,000원 | 155,241,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 132,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사청송개발 | 177,444,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 유형태 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,097,144,000원 중 예상배당 646,941,000원, 미배당 450,203,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 655,900,000원 | 450,203,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 459,130,000원 | 645,005,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 321,391,000원 | 781,052,474원 | 0원 |
회차가 더 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수는 모든 회차 0원입니다. 즉 후순위 담보권과 가압류의 미배당 자체가 매수인에게 금전채무로 넘어가는 구조는 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산동구 장항동 한류초등학교 남측 인근으로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·방송국·호수공원이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편익은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 3층이며, 위생·급배수·옥내소화전·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 단지. 힐스테이트킨텍스레이크뷰는 299세대, 사용승인일 2019.09.26입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등이 기재돼 있고 공시지가는 3,016,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 등기의 말소 여부와 매수 후 효력을 매각물건명세서·등기 원문에서 확인합니다.
- 점유자 보증금 확인. 박성민(배우자 류영우)은 대항력 없음 판정이지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다.
- 배당액 원문 대조. 하나은행 근저당권 최초 채권최고액 491,700,000원과 2022.03.03 변경 후 480,205,000원 표시를 확인합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 655,900,000원, 최근 12개월 평균 888,750,000원, 최신 거래 950,000,000원을 함께 놓고 응찰가 상한을 결정합니다.
- 배당 변동 요소. 예상배당표에 반영되지 않은 당해세·임차인 최우선변제 여부를 확인합니다.
- 점유·명도. 현황조사상 점유자가 존재하므로 실제 점유 형태와 인도 절차를 입찰 전에 확인합니다.
맺으며 — “가격은 들어왔고, 마지막 승부는 서류 확인”
현재 회차의 핵심 숫자는 명확합니다. 감정가 937,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 655,900,000원으로 내려왔고, 이는 동일 면적 최근 12개월 평균 888,750,000원의 73.8%입니다. 최신 거래는 950,000,000원이며 제공된 12건 중 최저 거래도 810,000,000원입니다. 가격 숫자는 분명 매력적인 구간입니다.
권리도 말소기준 이후 담보권·가압류·압류가 소멸하고 점유자 전입이 말소기준보다 늦어, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 2022.12.07 민간임대주택등기, 점유자의 보증금·우선변제 미상, 하나은행 근저당권의 491,700,000원 / 480,205,000원 변경 표시까지 확인해야 권리 검토가 완성됩니다. 결론은 가격은 합격권, 금전 인수도 0원 — 다만 원문 확인 전에는 ‘완전 무위험’으로 단정하지 않는 사건입니다.
