의정부지방법원 2025타경3810. 고양시 일산동구 중산동 시크릿타운의 다세대주택입니다. 말소기준권리는 2017.05.02 수협은행 근저당권이고, 이후 경매개시결정과 테크메이트코리아대부주식회사의 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 권리관계만 보고 곧바로 ‘안전형’으로 단정하기 어렵습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유자와 임차관계, 전입·확정일자·보증금 여부를 확인해야 합니다. 또한 공부상 건물 표시는 에이동이지만 현황은 씨동(C동)으로 되어 있고, 감정대상과 매각대상도 현황 기준이라는 비고가 있으므로 동일성 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3810 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 중산동 78-4 시크릿타운 에이동 1(상층하층)층101호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 고양대로 843-25 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 대상 면적 46.31㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제1(상층하층)층 제101호 |
| 이용상태 | 공부상 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 조은주 |
| 감정가 / 최저가 | 348,000,000원 / 170,520,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 194,572,458원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임대관계는 별도 확인
말소기준은 2017.05.02 수협은행 근저당권입니다. 최초 등기에는 채권최고액 243,800,000원이 기재됐고, 2020.07.02 근저당권 변경으로 채권최고액 228,000,000원이 기록되어 있습니다. 배당 시뮬레이션은 수협은행 채권액을 243,800,000원으로 두고 계산되어 있으므로 입찰 전 등기부 원문과 배당요구 내역을 함께 대조할 필요가 있습니다.
주식회사리드코프의 근저당권과 앤알캐피탈대부주식회사의 근저당권은 이미 말소되었고, 2021.09.13 테크메이트코리아대부주식회사의 근저당권은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2026.03.27에는 이 근저당권부채권에 주식회사문화대부의 질권이 설정되어 있으므로 최신 등기 상태를 입찰 직전 다시 확인하는 것이 좋습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 비교면적이 다르다
시세 자료의 단지명은 시크릿타운C동, 대상 면적은 46.31㎡입니다. 그러나 확인된 실거래 표본은 모두 55.67㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래가격은 방향성을 보는 참고자료로 사용하되, 대상 호수의 직접 시세로 단정하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 55.67㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2023.08 | 55.67㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2023.02 | 55.67㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2021.12 | 55.67㎡ | 2 | 247,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 46.31㎡ 대상 | 2건 | 250,000,000원 |
시세 요약상 최근 12개월 평균은 250,000,000원, 최신 거래는 2024.07 · 210,000,000원입니다. 현재 최저가 170,520,000원은 최근 12개월 평균의 68.2%이고 최신 거래금액보다도 낮습니다. 그러나 최근 가격 추세가 -8.6%로 하락 방향이고 실거래 면적이 대상과 일치하지 않으므로, 이 차이를 그대로 ‘할인율’로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,187,280원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 243,800,000원 | 167,332,720원 |
| 2. 근저당 · 테크메이트코리아대부주식회사 | 177,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계는 420,800,000원, 예상배당 합계는 167,332,720원이며 미배당액은 253,467,280원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 임차권은 별도 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 계속 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 170,520,000원 | 167,332,720원 | 253,467,280원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 119,363,999원 | 116,892,903원 | 303,907,097원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 83,554,799원 | 81,650,813원 | 339,149,187원 |
현재 회차에서도 신청채권자 수협은행의 청구액 194,572,458원은 전액 충족되지 않습니다. 3회·4회 유찰 시에도 신청채권자 배당액은 각각 116,892,903원, 81,650,813원으로 줄어드는 구조입니다. 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안곡고등학교 동측 인근이며 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 기본적인 위생설비·냉난방설비·승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지면적 508.0㎡, 지목은 대, 평지의 사다리형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있습니다.
- 공시지가. 1,297,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 시크릿타운C동은 8세대이며 최근 가격 추세가 -8.6%로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임차관계. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입, 확정일자, 보증금 및 대항력 여부를 확인해야 합니다.
- 동 표시 일치. 공부상 에이동, 현황 씨동(C동)으로 표시가 다르므로 감정대상·매각대상과 실제 현장을 대조해야 합니다.
- 시세 면적 차이. 대상은 46.31㎡인데 거래표본은 55.67㎡이므로 170,520,000원과 250,000,000원의 단순 비교만으로 적정가격을 정하지 않는 것이 좋습니다.
- 하락 추세. 최근 가격 추세가 -8.6%이므로 과거 평균 261,750,000원보다 최근 12개월 평균 250,000,000원과 최신 거래 210,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
- 근저당 변경. 수협은행 근저당은 최초 243,800,000원에서 2020.07.02 228,000,000원으로 변경된 기록이 있으므로 최신 등기부와 채권계산서를 대조해야 합니다.
- 근저당부채권 질권. 2026.03.27 테크메이트코리아대부주식회사 근저당권부채권에 주식회사문화대부 질권이 설정되어 있어 입찰 전 최신 등기를 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 확인 없이 싸다고 부르긴 이르다”
현재 최저가는 170,520,000원으로 감정가 348,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 250,000,000원과 비교하면 68.2% 수준이고 최신 거래 210,000,000원보다도 낮습니다. 표면적인 가격지표는 분명 좋아졌습니다.
하지만 이 사건의 핵심은 단순 할인율이 아닙니다. 대상 46.31㎡와 실거래 55.67㎡의 면적 불일치, 임대관계 미상, 공부상 에이동과 현황 씨동(C동)의 차이를 모두 확인해야 합니다. 여기에 최근 가격 추세도 -8.6%입니다. 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원이지만, 임차관계 확인 전까지 그 숫자만으로 권리위험을 완전히 닫아서는 안 됩니다. 가격은 관심권, 권리·현황은 확인 후 판단. 이 사건은 그 순서가 중요합니다.
