의정부지방법원 2025타경5106. 파주시 야당동 엘그린103동 1층 102호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 351,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 171,990,000원입니다. 등기상 말소기준은 2024년 10월 11일 설정된 오정농업협동조합 근저당권 216,000,000원이며, 그 이후 신한카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기부에는 과거 계양새마을금고 근저당과 신한은행 근저당도 보이지만 이미 말소된 권리입니다. 현재 소유자는 이신영이며, 2025년 7월 17일 상속을 원인으로 2026년 1월 19일 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 조사된 임차인은 없고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 핵심 변수는 권리 인수보다는 가격과 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5106 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 112 엘그린103동 1층102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상4층 건물 내 제1층 제102호 |
| 소유자 | 이신영 |
| 감정가 / 최저가 | 351,000,000원 / 171,990,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 181,021,497원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 별도로 확인된 임차관계가 없고, 배당계산상 매수인이 인수하는 금액도 0원입니다. 말소기준은 2024.10.11. 접수된 오정농업협동조합 근저당권이며, 이후 신한카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 계양새마을금고 4,800,000,000원 근저당과 신한은행 88,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 44% 숫자보다 ‘표본의 시점’을 봐야 한다
동일면적 50.8㎡로 확인되는 거래는 2022.08, 2층, 391,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 171,990,000원은 이 거래가의 44.0%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 거래가 2022년 한 건에 그쳐 현재 시장가격을 직접 보여주는 최근 다수 거래로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 50.8㎡ | 2 | 391,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 171,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,207,860원 |
| 1. 근저당 · 오정농업협동조합 | 216,000,000원 | 168,782,140원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 26,061,070원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 242,061,070원 중 168,782,140원이 배당되고 73,278,930원이 미배당으로 남는 계산입니다. 신청채권 청구액 181,021,497원도 현 회차에서는 전액 충족되지 않지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 171,990,000원 | 168,782,140원 | 73,278,930원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 120,392,999원 | 117,907,497원 | 124,153,573원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 84,275,099원 | 82,358,147원 | 159,702,923원 | 0원 |
현재 회차에서도 신청채권자는 전액 배당받지 못하고, 추가 유찰 시 미배당액은 더 커집니다. 그러나 이 미배당액은 매수인이 승계하는 임차보증금 같은 인수금이 아니므로, 각 회차의 실질취득액은 매각가와 동일합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운정4동행정복지센터 남측 인근. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설·창고시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 운행이 있으며 경의중앙선 야당역이 인근에 소재해 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 동측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상4층 건물로, 위생·급배수·개별난방·주차장·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 평탄하게 조성된 부정형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역에 해당하며, 토지 공시지가는 849,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 확인되는 동일면적 실거래가 1건이어서 거래표본이 얇습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 재확인. 391,000,000원 거래는 2022.08의 1건입니다. 현재 매물과 인근 유사 다세대 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 1층 특성 확인. 본건은 1층 102호입니다. 현장 채광·사생활·소음·습기 등 실제 상태를 직접 확인하는 편이 안전합니다.
- 점유 현황 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가 당시 이해관계인 부재로 세부 임대관계는 미상으로 기재됐습니다. 입찰 전 현황조사 원본과 실제 점유를 다시 대조해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 체납 관리비 중 매수인에게 영향을 줄 수 있는 부분이 있는지 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준 오정농업협동조합 근저당과 이후 가압류·경매기입등기의 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본으로 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘과거 1건’과 분리해서 봐야 한다
이 물건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수액 0원입니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 확인된 임차인도 없습니다. 감정가 351,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가도 171,990,000원까지 내려왔습니다.
다만 가격 판단의 기준이 되는 실거래는 2022년 8월 391,000,000원 한 건뿐입니다. 최저가가 이 거래의 44.0%라는 점은 눈에 띄지만, 소규모 8세대 다세대의 과거 단일 거래를 현재 시세로 그대로 대입하기에는 표본이 부족합니다. 권리는 합격권, 가격은 현장 시세 확인이 전제. 현재 회차의 핵심은 큰 할인율 자체보다 그 할인율이 실제 2026년 시장가격에서도 유효한지를 검증하는 것입니다.