의정부지방법원 2025타경5274. 파주시 야당동 한빛마을8단지아모리움 810동 13층 1302호 아파트입니다. 감정가는 370,000,000원이었지만 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 259,000,000원입니다. 같은 면적대 최근 실거래 평균 344,083,333원과 비교하면 현재 가격은 75.3% 수준까지 낮아졌습니다.
등기부는 복잡해 보입니다. 공유자 왕희정·정의철이 각 2분의 1 지분을 갖고 있고, 정의철 지분을 중심으로 압류·가압류·과거 경매개시결정이 반복됐습니다. 그러나 2011.09.19. 신한은행 근저당권이 말소기준이며, 현재 남아 있는 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
문제는 별도로 있습니다. 매각물건명세서에는 대지권이 미등기되어 있고 대지권 유무를 알 수 없다고 기재돼 있습니다. 최저매각가격에는 대지권가격이 포함되어 있고, 2025.09.22. 파주시 사실조회 회신과 관련해 소유자 정의철 외 1명의 토지·건물 취득세납부영수증 사본이 제출됐지만, 이것만으로 대지권 이전 문제가 완전히 정리됐다고 단정할 수는 없습니다. 이 물건은 ‘후순위 권리 인수’보다 대지권 확인이 입찰 전 핵심 검증사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5274 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 1031 운정아모리움한빛마을 810동 13층 1302호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택인 아파트 단위세대로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상17층, 지1층 건물 내 13층 1302호 |
| 소유자 | 왕희정 2분의 1 · 정의철 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 370,000,000원 / 259,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 111,074,545원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 대지권 | 미등기 · 대지권 유무는 알 수 없음 · 최저매각가격에 대지권가격 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 핵심은 대지권
말소기준은 2011.09.19. 주식회사신한은행 근저당권 154,800,000원입니다. 같은 날 설정된 오성새마을금고 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 2013년 인천신용보증재단 근저당 18,000,000원을 비롯해 이후 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 여러 차례의 경매개시결정 역시 이미 말소됐거나 현재 경매절차에서 소멸 대상입니다.
② 시세 비교 — 259,000,000원은 최근 평균의 75.3%
한빛마을8단지아모리움은 1,062세대, 2011.06.10. 준공 단지입니다. 대상 면적은 59.85㎡이며, 최근 동일 면적대 실거래 12건 평균은 344,083,333원입니다. 현재 최저가 259,000,000원은 이 최근 평균의 75.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.67㎡ | 8 | 356,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 3 | 335,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 16 | 350,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2026.05 | 59.67㎡ | 8 | 341,000,000원 |
| 2026.05 | 59.67㎡ | 16 | 340,000,000원 |
| 2026.04 | 59.67㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2026.04 | 59.67㎡ | 24 | 360,000,000원 |
| 2026.04 | 59.85㎡ | 10 | 330,000,000원 |
| 2026.02 | 59.67㎡ | 5 | 354,000,000원 |
| 2026.02 | 59.67㎡ | 16 | 350,000,000원 |
| 2026.02 | 59.85㎡ | 1 | 313,000,000원 |
| 평균 | 59.85㎡ | 12건 | 344,083,333원 |
최근 거래 범위는 313,000,000원~360,000,000원이고 최신 거래는 2026.08의 356,000,000원입니다. 감정가 370,000,000원은 최근 거래권보다 높은 반면, 1회 유찰된 현재 최저가 259,000,000원은 최근 12개월 평균의 75.3%까지 내려왔습니다. 가격만 놓고 보면 신건과 상황이 완전히 달라졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 259,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,426,000원 |
| 근저당 · 주식회사신한은행 | 154,800,000원 | 154,800,000원 |
| 근저당 · 인천신용보증재단 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 가압류 · 산와대부주식회사 | 6,372,805원 | 6,372,805원 |
| 가압류 · 주식회사한빛자산관리대부 | 9,605,256원 | 9,605,256원 |
| 가압류 · 주식회사비씨에너지 | 4,584,320원 | 4,584,320원 |
| 가압류 · 주식회사리더자산관리대부 | 7,211,205원 | 7,211,205원 |
| 가압류 · 주식회사한빛자산관리대부 | 15,255,490원 | 15,255,490원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 38,744,924원 |
현재 회차 259,000,000원 가정에서는 배당계산에 반영된 채권 215,829,076원이 전액 배당되고 소유자 교부액 38,744,924원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 우선 차감돼 후순위 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 세금·배당 리스크 — 압류는 소멸해도 배당순위는 별개
등기부에는 국세·지방세 관련 압류가 반복돼 있습니다. 서인천세무서, 파주세무서, 파주시, 국민건강보험공단 등의 압류가 확인되고, 분석 메모에는 국세·지방세 압류 5건에 대해 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있다고 명시돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 야당동 운정중학교 동측 인근. 아파트단지, 초·중학교 등 교육시설, 근린공원, 노변 점포·상가가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근으로 와석순환로 등 주요도로가 지나 제반 교통사정은 대체적으로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 단지 규모. 한빛마을8단지아모리움 1,062세대, 2011.06.10. 준공 단지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상17층·지1층 건물의 13층 1302호이며 위생·급배수·난방·엘리베이터·소화전·주차장설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 평탄한 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 1,814,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 미등기 원인 확인. 현재 토지 소유권대지권이 왜 미등기인지, 향후 소유권대지권 이전·배분이 가능한지 확인해야 합니다.
- 분양대금 관련 확인. 분양대금 완납 여부는 불분명하나 2025.09.22. 파주시 사실조회 회신과 관련해 소유자 정의철 외 1명의 토지·건물 취득세납부영수증 사본이 제출돼 있습니다. 해당 자료 원본과 법적 의미를 대조해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이고 내부 확인도 폐문부재로 이뤄지지 않았습니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 존재하는지 확인해야 실제 배당과 후순위 미배당 범위를 판단할 수 있습니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 259,000,000원은 최근 12개월 평균 344,083,333원의 75.3%이며 최근 거래 최저 313,000,000원보다 낮습니다. 가격 메리트 자체는 존재하지만 대지권 리스크를 분리해 평가해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 조세채권 및 대지권 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 좋다, 그러나 대지권을 통과해야 한다”
이 사건의 장점은 숫자로 명확합니다. 1회 유찰된 최저가 259,000,000원은 같은 면적대 최근 12개월 실거래 평균 344,083,333원의 75.3%이고, 최신 거래 356,000,000원 및 최근 거래 최저 313,000,000원보다도 낮습니다. 배당계산상 매수인에게 넘어오는 후순위 권리도 0원입니다.
하지만 이 물건은 일반적인 “근저당 이하 전부 소멸” 아파트로 끝내면 안 됩니다. 토지 소유권대지권이 미등기되어 있고 대지권 유무를 알 수 없다는 명세가 있기 때문입니다. 감정가와 최저가에는 대지권가격이 포함돼 있고 취득세납부영수증 사본도 제출됐지만, 실제 대지권 이전 가능 여부는 별도의 확인 대상입니다.
가격은 합격권, 등기 후순위도 정리형, 그러나 대지권은 조건부. 대지권 문제를 명확히 확인할 수 있다면 최근 시세 대비 가격 차이가 강점이 되지만, 확인이 되지 않는다면 그 할인폭 자체가 리스크 보상일 수 있습니다. 이 사건의 입찰 판단은 결국 259,000,000원이 싸냐보다 대지권을 안전하게 취득할 수 있느냐에서 갈립니다.
