2회 유찰로 최근 실거래의 59.7% — 인수는 0원, 환금성과 등기 흐름은 재확인

창원지방법원 2025타경524. 김해시 삼방동 해피하우스 9층 901호, 전용 84.37㎡ 아파트입니다. 감정가 201,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 98,490,000원까지 내려왔습니다. 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 전세금 190,000,000원의 전세권자 김현문이 직접 경매를 신청했고, 배당요구일은 경매신청일로 처리되어 현재 회차에서 배당을 받지 못하더라도 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지 않았습니다.

가격만 보면 최근 실거래와의 간격이 분명합니다. 동일 면적 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 165,000,000원이고, 현재 실질취득액은 그 59.7%입니다. 다만 최근 12개월 평균은 거래 1건에 불과하고, 최근 거래가격이 이전 거래보다 4.3% 낮아진 하락 추세입니다. 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기보다 소규모 단지의 실제 매수 수요와 개별 호수 상태를 함께 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 미배당은 크지만 매수인 인수는 0원

임차인 없음. 등기상 전세권자 김현문은 전세금 190,000,000원의 신청채권자로서 경매를 신청했고, 경매신청일이 배당요구일로 처리됩니다. 현재 회차 배당표에서는 김현문의 전세권 배당액이 0원이지만, 매수인 인수액 또한 0원으로 산정되어 있습니다. 후순위 국민건강보험공단 압류와 김해시 압류, 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.

압류 이력은 국·공공기관 관련 총 4건입니다. 2015년 김해세무서 압류는 2015.09.02. 해제됐고, 2017년 김해세무서 압류도 2017.02.08. 해제됐습니다. 2025년에는 국민건강보험공단과 김해시 압류가 기재되어 있습니다. 당해세에 해당하는 조세채권이 있으면 집행비용 이후 우선 차감되어 후순위 배당액은 달라질 수 있지만, 현재 계산상 매수인 인수금액은 발생하지 않습니다.

② 시세 비교 — 가격 차이는 크지만 거래 표본은 적다

해피하우스 전용 84.37㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 170,000,000원이지만, 가격 판단은 과거 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2025년 10월 165,000,000원이며 최근 12개월 평균도 165,000,000원입니다.

현재 실질취득액 98,490,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균의 59.7%이고, 전체 평균의 57.9%입니다. 감정가 대비 할인뿐 아니라 최신 실거래 기준으로도 가격 차이가 확인됩니다. 그러나 최근 거래가 이전 거래보다 4.3% 낮아졌고, 최근 12개월 표본도 1건뿐이므로 165,000,000원을 확정 시세로 단정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 98,490,000원 가정)

총 채권액 1,266,400,000원 중 채권자 예상배당은 96,317,180원, 총 미배당액은 1,170,082,820원입니다. 미배당액이 크더라도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 삼방초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·오피스텔·아파트가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 13층 건물의 9층 901호입니다. 사용승인일은 2012.09.24이며 위생·급배수·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남동측 약 9m, 북서측 약 7m 도로에 각각 접합니다.
• 토지. 일반상업지역·어방지구 지구단위계획구역이며, 대지 면적은 585.7㎡, 공시지가는 1,277,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 전용 84.37㎡ 거래는 확인되지만 총 18세대 규모이고 거래 표본이 3건으로 적어, 대단지 아파트보다 매도 기간과 가격 편차가 커질 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 원본 확인. 2012.09.28. 덕포동새마을금고 근저당이 말소기준으로 산정됐지만 2016.03.04. 해당 근저당 말소등기도 기재되어 있습니다. 최신 등기 원본과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 전세권 소멸 확인. 김현문의 전세권은 신청채권자의 권리로 배당요구가 처리됐습니다. 매각물건명세서에서 소멸 및 인수 여부를 다시 확인하세요.
• 당해세 확인. 국세·지방세 관련 압류 이력이 있으므로 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인해야 실제 배당순위를 판단할 수 있습니다.
• 최근 거래 상태 비교. 최신 거래는 11층 165,000,000원입니다. 대상은 9층이므로 내부 수리상태·향·일조·체납관리비를 확인해 가격 차이의 원인을 검토해야 합니다.
• 소규모 단지 유동성. 18세대 단지이고 최근 거래가 적습니다. 낙찰 후 매도 계획이 있다면 실제 매수 문의와 인근 중개업소 호가를 점검해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차인은 없지만 실제 점유자와 인도 가능 시점은 현황조사서 및 현장 방문으로 재확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.

맺으며 — 가격은 매력적, 환금성과 서류는 보수적으로

이 물건의 현재 실질취득액은 98,490,000원, 매수인 인수액은 0원입니다. 최신 거래 및 최근 12개월 평균 165,000,000원의 59.7%라는 점은 분명한 가격 장점입니다. 전세권자 김현문이 신청채권자로 배당요구를 한 구조라 현재 회차에서 전세금이 배당되지 않더라도 매수인 인수액은 발생하지 않는 것으로 계산됩니다.

다만 최근 거래 추세는 -4.3%이고 최근 12개월 거래도 1건뿐입니다. 총 18세대 소규모 단지라는 점과 단지 경매 매각률 0.0%를 감안하면, 감정가 대비 낮은 최저가만으로 환금성을 낙관해서는 안 됩니다. 여기에 덕포동새마을금고 근저당의 말소등기와 배당표 반영 내용이 함께 존재하므로 서류 대조가 필수입니다. 결론은 권리상 인수 0원·가격은 유리하지만, 소규모 단지의 매도 가능성과 말소기준 원본을 확인한 뒤 접근할 물건입니다.