창원지방법원 2025타경532. 김해시 어방동 나라타워프라자 8층 802호입니다. 사건상 용도는 대지이고, 감정평가 현황상 근린생활시설로서 상호 ‘공룡피자’ 음식점으로 탐문됐습니다. 등기부의 현재 소유자는 조복연이며, 2025년 1월 16일 상속을 원인으로 2025년 5월 23일 소유권이전이 이뤄졌습니다. 권리분석의 기준은 2024년 2월 8일 설정된 김해축산업협동조합 근저당 채권최고액 78,000,000원입니다.
그 이후 경남신용보증재단·소상공인시장진흥공단·KB국민카드·신한카드의 가압류가 순서대로 설정됐고, 2025년 6월 4일 김해축산업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없으며 예상 인수액도 0원입니다. 따라서 권리 자체보다 더 중요한 판단 요소는 3회 유찰의 원인, 상업용 부동산의 환금성, 공부상 사무실과 현황 음식점의 차이, 그리고 시세 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경532 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 어방동 463-2 나라타워프라자 8층 802호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 현황 근린생활시설(상호: 공룡피자) |
| 공부와 현황 | 집합건축물대장상 사무실 · 현황 음식점 |
| 소유자 | 조복연 (2025.01.16 상속, 2025.05.23 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 152,360,000원 / 52,259,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김해축산업협동조합 / 62,637,814원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 특기사항 | 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.02.08 김해축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 78,000,000원이고 채무자는 강병수입니다. 이후 설정된 가압류 4건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2003년 하나은행 근저당과 2004년 농업협동조합중앙회 근저당은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 52,259,000원으로 감정가 152,360,000원의 약 34.3%입니다. 이미 3회 유찰된 가격입니다. 그러나 동일 또는 유사 물건의 최근 12개월 실거래와 최신 거래 자료가 없어, 이 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 확인할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 52,259,000원 | 34.3% | 117,713,830원 |
| 4회 유찰 시 | 36,581,300원 | 24.01% | 133,109,331원 |
| 5회 유찰 시 | 25,606,910원 | 16.81% | 143,886,182원 |
유찰이 추가되면 매각가는 더 내려가지만, 그와 동시에 채권자에게 돌아가지 못하는 금액도 117,713,830원에서 133,109,331원, 143,886,182원으로 커집니다. 이는 매수인이 해당 미배당액을 인수한다는 뜻은 아닙니다. 미배당 채권과 매수인 인수는 별개이며, 이 사건의 예상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,259,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,340,662원 |
| 2. 근저당 · 김해축산업협동조합 | 78,000,000원 | 50,918,338원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 20,430,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 51,180,900원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 12,132,891원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,888,377원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 168,632,168원 중 예상 배당액은 50,918,338원이며, 미배당액은 117,713,830원입니다. 소유자 잔여액은 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 사무실이나 현황은 근린생활시설인 음식점 ‘공룡피자’로 탐문됐습니다. 공부와 현황 이용상태가 다릅니다.
- 입지. 인제대학교 남동측에 위치하며, 주변은 대단지 공동주택과 상업시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통수단 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 서측으로 대로, 동측으로 소로의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(어방지구)이며, 대로3류와 소로1류에 접합니다.
- 공시지가. 2,618,000원/㎡. 대지권 목적 토지의 전체 면적은 597.1㎡이며 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 설비. 공용위생설비·급배수설비·승강기설비·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 철골구조 슬래브지붕 10층 건물 중 8층 802호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 직접 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만 보지 말고, 동일 건물·인근 근린생활시설의 최근 매매가와 임대료를 확인해 52,259,000원의 실제 경쟁력을 검증해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 집합건축물대장상 사무실, 현황 음식점입니다. 현황 이용과 관련된 인허가·용도 적합성 및 향후 원상회복 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함으로 기재돼 있으므로, 매각 포함 범위와 현황을 원문에서 대조해야 합니다.
- 점유·영업 현황. 현황조사상 임차인은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 영업자와 점유관계는 현장에서 확인하는 것이 안전합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차 예상 미배당액은 117,713,830원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당액을 낙찰자가 그대로 부담하는 구조로 오해하면 안 됩니다.
- 상업용 환금성. 이미 3회 유찰된 만큼 향후 매각 시 수요층과 예상 처분기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 매각기일 진행 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 사건의 등기상 권리구조는 어렵지 않습니다. 2024년 김해축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류 4건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 52,259,000원은 감정가의 34.3%로 크게 낮아졌지만, 실거래 시세 자료가 없는 만큼 그 숫자 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
더구나 이미 3회 유찰됐고, 현황이 음식점인 근린생활시설이며 공부상 사무실과 실제 이용상태가 다릅니다. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 단순하지만 가격·용도·환금성을 별도로 검증해야 하는 상업용 경매로 보는 것이 맞습니다. 권리만 보면 접근 가능하지만, 실제 응찰 판단은 동일 건물·인근 상업용 부동산의 거래와 임대수익을 확인한 뒤 내려야 합니다.
