창원지방법원 2025타경532. 김해시 어방동 나라타워프라자 8층 802호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 조복연이며, 2025년 상속을 원인으로 소유권이 이전됐습니다. 이 물건에는 2024년 김해축산업협동조합이 설정한 채권최고액 78,000,000원의 근저당권이 있고, 이를 바탕으로 임의경매가 진행됐습니다.
등기부상 말소기준은 2024.02.08 김해축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 경남신용보증재단·소상공인시장진흥공단·주식회사케이비국민카드·신한카드 주식회사의 가압류가 차례로 설정됐지만, 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
따라서 등기상 권리의 소멸 구조는 비교적 명확합니다. 다만 현황은 아파트가 아닌 근린생활시설이며, 사무실로 등재된 호실에서 음식점 영업이 탐문됐습니다. 실제 점유자와 임대차계약 관계까지 확정됐다는 의미는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경532 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 어방동 463-2 나라타워프라자 8층 802호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 인제로 196 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 8층 802호 · 현황 근린생활시설 |
| 건축물대장상 용도 | 사무실 |
| 현황 이용상태 | 음식점 (상호: 공룡피자) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 및 철골구조 슬래브지붕 10층 건물 |
| 소유자 | 조복연 (2025.01.16 상속 원인, 2025.05.23 소유권이전등기) |
| 감정가 | 152,360,000원 |
| 최저매각가 | 36,581,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 | 김해축산업협동조합 |
| 청구금액 | 62,637,814원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 임대관계 | 임대내역 미상 · 실제 점유관계 확인 필요 |
| 매각물건명세서 비고 | 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당과 가압류는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 출발점은 을구 4번 김해축산업협동조합 근저당권입니다. 2024.02.08 설정됐으며 채권최고액은 78,000,000원, 채무자는 강병수입니다.
2003년 하나은행 근저당권과 2004년 농업협동조합중앙회 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 따라서 현재 매각으로 소멸할 권리를 판단하는 말소기준은 2024년의 김해축산업협동조합 근저당권입니다.
그 뒤 설정된 가압류 4건의 청구금액은 각각 경남신용보증재단 20,430,000원, 소상공인시장진흥공단 51,180,900원, 주식회사케이비국민카드 12,132,891원, 신한카드 주식회사 6,888,377원입니다. 이들 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 가격 분석 — 감정가의 24%, 시세의 24%는 아니다
현재 최저매각가는 36,581,000원입니다. 감정가 152,360,000원의 24.01%까지 내려왔으며, 4회 유찰된 상태입니다.
감정가와 비교하면 가격이 크게 낮아진 것은 사실입니다. 그러나 감정평가액은 실제 시장에서 거래되는 가격과 반드시 일치하지 않습니다. 특히 이 물건은 공부상 사무실이고 현황은 음식점인 집합건물로, 아파트와 같은 가격 비교 방식을 적용해서는 안 됩니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 152,360,000원 | 100% | 가격 비교 기준 |
| 현재 회차 | 36,581,000원 | 24.01% | 4회 유찰 |
| 5회 유찰 시 | 25,606,700원 | 16.81% | 추가 유찰 가정 |
| 6회 유찰 시 | 17,924,690원 | 11.76% | 추가 유찰 가정 |
현재 최저가에 낙찰되고 인수할 권리가 없다는 가정에서는 실질취득의 기초금액 역시 36,581,000원입니다. 다만 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등의 별도 부담은 이 금액에 포함되지 않습니다.
또한 실제 인수해야 할 임대차보증금이 확인된다면 실질취득금액은 달라집니다. 임대내역이 확정되기 전에는 최저가만을 실질취득 총액으로 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 36,581,000원 가정)
현재 최저매각가로 낙찰된다는 가정에서 집행비용과 신청채권자에 대한 배당을 반영하면, 후순위 가압류 채권자들에게 돌아갈 배당은 없습니다. 전체 채권액에 비해 매각대금이 부족한 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 1,058,458원 |
| 1. 근저당 · 김해축산업협동조합 | 78,000,000원 | 35,522,542원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 20,430,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 51,180,900원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 12,132,891원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,888,377원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.9%로 추정한 금액입니다. 근저당 채권액은 채권최고액 기준이며, 실제 채권 잔액이나 배당순위에 따라 배당금액은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다.
채권최고액과 가압류 청구금액의 합계는 168,632,168원입니다. 현재 회차에서 예상 채권자 배당총액은 35,522,542원이고, 예상 미배당액은 133,109,626원입니다.
신청채권자인 김해축산업협동조합의 경매 청구금액은 62,637,814원입니다. 예상 배당액 35,522,542원으로는 해당 청구금액도 전액 충족되지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 미배당액 증가와 인수액 구분
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (4회 유찰) | 36,581,000원 | 35,522,542원 | 133,109,626원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 25,606,700원 | 24,745,779원 | 143,886,389원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 17,924,690원 | 17,202,046원 | 151,430,122원 | 0원 |
유찰이 반복되면 매각대금이 줄어 채권자에게 배당되는 금액도 감소합니다. 현재 회차의 미배당액은 133,109,626원, 추가 유찰을 가정한 시나리오에서는 각각 143,886,389원, 151,430,122원입니다.
하지만 이러한 미배당액은 후순위 채권자가 회수하지 못하는 금액이지, 낙찰자가 모두 부담해야 하는 금액은 아닙니다. 각 시나리오의 예상 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 김해시 어방동 소재 인제대학교 남동측에 위치합니다. 주변은 대단지 공동주택과 상업시설 등으로 형성돼 있으며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고, 대중교통수단을 포함한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 철골구조 슬래브지붕 10층 건물 내 8층 802호입니다. 외벽은 강화유리 및 드라이비트 마감, 내부는 인테리어 마감, 바닥은 타일 마감, 창호는 새시창 등으로 조사됐습니다.
- 설비. 공용위생설비·급배수설비·승강기설비·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대지권의 목적이 되는 토지는 완경사지 내에서 대체로 평탄하게 조성된 장방형 토지이며, 상업용 건부지로 이용됩니다. 토지 전체 면적은 597.1㎡이고 공시지가는 2,618,000원/㎡입니다. 해당 면적은 개별 802호의 전용면적을 뜻하지 않습니다.
- 도로. 서측으로 대로, 동측으로 소로의 포장도로가 소재합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역(어방지구)입니다. 대로3류 및 소로1류에 접하며, 가축사육제한구역과 교육환경보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 공부와 현황의 차이. 집합건축물대장에는 사무실로 기재돼 있으나 현황은 음식점(공룡피자)으로 탐문됩니다. 실제 영업에 필요한 건축물 용도, 인허가 및 시설 상태의 적합성을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다. 포함 범위와 현황을 매각물건명세서 및 감정평가 원본에서 대조해야 합니다.
- 환금성. 근린생활시설의 매도 가능성과 임대수요는 주변 상권 및 해당 호실의 실제 이용 가능성에 영향을 받습니다. 감정가 대비 가격 하락만으로 환금성이 좋다고 판단할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 나라타워프라자 및 주변 유사 근린생활시설·사무실의 최근 실거래가격을 확인하세요. 최저가 36,581,000원을 감정가가 아닌 실제 거래 가능한 가격과 비교해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 현황상 음식점으로 탐문된 호실입니다. 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 별도의 사업자인지 확인해야 합니다.
- 임대차보증금 확인. 임대내역 미상입니다. 임대차계약서·사업자등록·점유 시점과 대항력 여부, 보증금의 배당 및 인수 가능성을 별도로 확인하세요.
- 공부상 용도와 현황 대조. 사무실과 음식점 사이에 이용상태 차이가 있습니다. 건축물대장 및 관련 인허가를 대조해 현재 이용상태의 적법성과 향후 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 포함 범위. 매각물건명세서상 제시외 건물 포함 사항이 실제 어떤 시설을 의미하는지, 소유·사용관계가 어떻게 되는지 확인하세요.
- 관리비 및 시설 유지비. 미납 관리비, 공용부분 관리비, 승강기 등 공용시설 유지비와 향후 수선비용을 확인하세요.
- 배당 미회수와 인수 구분. 예상 미배당액 133,109,626원을 매수인 부담금으로 혼동하지 마세요. 다만 실제 인수권리의 존부는 원본 권리서류로 최종 확인해야 합니다.
- 입찰자금 계산. 최저매각가 외에 취득 관련 비용, 점유 이전비용, 관리비 및 시설 보수비용을 반영해 실제 필요한 취득자금을 산정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 현장을 확인하세요. 경매 진행 및 매각조건의 변경 여부도 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 낙찰가가 곧 24% 시세는 아니다”
이 사건은 권리의 소멸 가능성과 물건 자체의 위험을 분리해서 보아야 하는 경매입니다.
2024년 김해축산업협동조합 근저당권을 말소기준으로, 그 이후 설정된 가압류 4건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당표상 매수인이 인수할 금액도 0원입니다. 등기상 채권의 미회수가 곧 낙찰자의 부담으로 이어지는 것은 아닙니다.
반면 가격과 점유관계에는 확인 과제가 남아 있습니다. 감정가 152,360,000원이 4회 유찰 후 36,581,000원까지 낮아졌지만, 이는 감정가 대비 비율일 뿐 시장가격 대비 할인율이 아닙니다. 동일 용도 실거래가격이 확인되지 않은 상태에서 가격 경쟁력을 확정할 수 없습니다.
특히 공부상 사무실·현황 음식점이라는 이용상태 차이, 임대내역 미상, 제시외 건물 포함 사항은 입찰 전에 확인해야 할 핵심 요소입니다. 해당 사항에 따라 실제 명도비용, 사용 가능성, 매각 가능성 및 실질취득비용이 달라질 수 있습니다.
종합 판단은 권리 말소 구조는 비교적 명확하지만, 가격과 이용관계의 검증은 아직 필요한 물건입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 응찰하기보다는 임대차·용도·제시외 건물과 최근 거래가격을 확인한 뒤 입찰 여부와 금액을 결정하는 접근이 적절합니다.
