창원지방법원 2025타경532. 김해시 어방동 나라타워프라자 8층 802호로, 감정평가 당시 근린생활시설인 음식점 ‘공룡피자’로 탐문된 집합건물입니다. 집합건축물대장상 용도는 사무실이어서 공부와 현황이 일치하지 않습니다. 감정가는 152,360,000원, 2회 유찰된 최저매각가는 74,656,000원으로 감정가의 49% 수준입니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2003년 하나은행 근저당은 2004년에 말소됐고, 2004년 농업협동조합중앙회 근저당도 2024.02.08. 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 같은 날 설정된 김해축산업협동조합 근저당 78,000,000원이며, 그 뒤의 가압류 4건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 말소된 과거 근저당을 매수인이 다시 인수하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경532 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 어방동 463-2 나라타워프라자 8층 802호 · 도로명 경상남도 김해시 인제로 196 |
| 물건종류 / 이용 | 대지권을 수반한 집합건물 · 근린생활시설 · 현황 음식점(공룡피자) |
| 공부상 용도 | 사무실 — 현황 음식점과 차이 있음 |
| 건물 구조 / 층 | 철근콘크리트구조 및 철골구조 슬래브지붕 10층 건물 내 8층 802호 |
| 현재 소유자 | 조복연 (2025.01.16. 상속, 2025.05.23. 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 152,360,000원 / 74,656,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김해축산업협동조합 / 62,637,814원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 매각 범위 주의 | 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소된 과거 근저당과 현재 말소기준을 구분해야 한다
현 소유자 조복연은 강병수의 부동산을 상속받아 2025.05.23. 소유권이전 등기를 마쳤습니다. 김해축산업협동조합은 근저당권에 기한 임의경매 신청을 위해 상속등기를 대위한 뒤 2025.06.04. 경매개시결정을 받았습니다. 소유권이 상속으로 이전됐다는 사실은 말소기준의 순위를 바꾸지 않습니다.
② 점유·임차 위험 — 임차인 신고 없음과 임대관계 미상은 다르다
확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황은 음식점으로 탐문됐으므로 실제 영업자와 점유자가 소유자와 같은지, 임대차에 의한 점유인지 현장에서 확인해야 합니다. 점유자의 보증금·사업자등록·확정일자 등이 확인되지 않은 상태에서는 대항력을 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없으므로 대항력 가능·미상으로 접근하는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 49%가 곧 시세의 49%는 아니다
최저매각가 74,656,000원은 감정가 152,360,000원의 49%입니다. 그러나 감정가 대비 하락률만으로 현재 시장가격보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 이 물건은 일반상업지역의 상가형 집합건물이고, 집합건축물대장상 사무실과 현황 음식점 사이에 이용상 차이가 있습니다. 주거용처럼 표준화된 가격 비교가 어렵고, 영업 입지·관리 상태·공실 가능성·업종 전환 비용이 가격에 직접 반영됩니다.
④ 회차별 배당·미배당 구조 (현재 최저가 74,656,000원 가정)
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 74,656,000원 | 72,912,192원 | 382,319,976원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 52,259,200원 | 50,918,534원 | 404,313,634원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 36,581,440원 | 35,522,974원 | 419,709,194원 | 0원 |
현재 회차 계산에서 집행비용은 1,743,808원, 채권자 배당 합계는 72,912,192원, 소유자 잔여는 0원입니다. 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 금액이지 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 당해세와 실제 배당요구 관계에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인제대학교 남동측에 위치하며, 주위는 대단지 공동주택과 상업시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통을 포함한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용 상태. 현황은 근린생활시설인 음식점 ‘공룡피자’이나 집합건축물대장상 용도는 사무실입니다.
- 설비. 공용위생설비, 급배수설비, 승강기설비와 소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 597.1㎡의 상업용 토지이며, 공시지가는 2,618,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측으로 대로, 동측으로 소로의 포장도로가 접하며 도로접면은 광대소각입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·어방지구 지구단위계획구역이며, 절대보호구역과 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물로 확인된 사항은 없으나, 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 상가형 집합건물은 주거용보다 수요층이 제한될 수 있고, 현황 용도와 임대수익에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 음식점의 실제 운영자와 소유자가 동일한지, 별도 임차인이 점유 중인지 현장에서 확인하세요.
- 대항력 확인. 점유자의 사업자등록, 임대차계약, 보증금과 확정일자 유무를 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 용도 차이 확인. 집합건축물대장상 사무실을 음식점으로 이용하는 데 필요한 행정상 절차와 원상복구 가능성을 확인하세요.
- 제시외 건물 범위. 포함된 시설의 위치·구조·소유관계와 감정가 반영 여부를 현황도 및 감정평가서 원본에서 확인하세요.
- 등기 말소 재확인. 하나은행 근저당과 농업협동조합중앙회 근저당의 말소사항을 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인하세요.
- 상가 시세 검증. 감정가 대비 49%만으로 응찰하지 말고 같은 건물과 인근 근린생활시설의 실제 거래·임대료·공실을 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 공용부분 비용 등 매각대금 외 부담 가능성을 확인하세요.
- 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.22.이므로 법원의 매각 결과와 변경·취하 여부를 원본 사건기록에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 말소형, 승부처는 점유와 가격
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 오래된 하나은행·농업협동조합중앙회 근저당은 이미 말소됐고, 김해축산업협동조합 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 확인된 권리를 기준으로 한 매수인 인수액은 0원이고, 최저가 기준 권리상 실질취득액은 74,656,000원입니다.
그러나 인수 0원과 안전한 입찰은 같은 말이 아닙니다. 현황 음식점과 공부상 사무실의 차이, 임대관계 미상, 제시외 건물 포함, 2회 유찰이라는 요소가 남아 있습니다. 감정가의 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 실제 점유자와 상가 시세·임대수익을 검증해야 합니다. 결론은 등기권리는 통과, 점유·용도·가격은 보수적으로 재확인입니다.