의정부지방법원 2025타경63438. 일산서구 후곡마을아파트 908동 19층 1901호입니다. 감정평가상 주거용으로 방3·거실·주방·욕실 등으로 이용 중이며, 대상 면적은 72.261㎡입니다. 감정가는 478,000,000원이었지만 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 334,600,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다.
가격만 내려간 것이 아니라 권리구조도 비교적 읽기 쉽습니다. 말소기준은 2011.03.02 한국주택금융공사 근저당권이고 채권최고액은 1,472,000,000원입니다. 현재 매각가 가정에서도 근저당 채권 전부를 배당하기에는 부족하지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니어서 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63438 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 일산동 1058 후곡마을아파트 908동 19층 1901호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 72.261㎡ · 방3·거실·주방·욕실 등 · 지하1층, 지상19층 중 19층 |
| 소유자 | 배수용·배수인·배수일·배숙희 각 11분의 2, 이상진 11분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 478,000,000원 / 334,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 235,663,934원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2011.03.02 한국주택금융공사 근저당입니다. 이 근저당을 기준으로 2025년 임의경매개시결정과 고양시 압류는 매각으로 소멸합니다. 1999년·2003년 가압류와 과거 씨티은행·제일은행·국민은행 근저당도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 전입은 늦고, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배정민 | 2011.09.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 배정민의 전입일은 2011.09.08로 말소기준권리 2011.03.02보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료 기준으로 낙찰자가 보증금을 떠안을 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당순위와 실제 명도 과정은 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세의 65%대
후곡마을(럭키) 동일 면적 72.26㎡ 거래를 보면 전체 12건 평균은 510,666,666원입니다. 가격 판단에는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 자료를 우선하면, 최근 4건 평균은 511,250,000원, 가장 최근인 2026.06 거래는 520,000,000원입니다. 최근과 이전 거래의 추세도 +0.2%로 소폭 상승입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 72.26㎡ | 6 | 520,000,000원 |
| 2026.03 | 72.26㎡ | 7 | 510,000,000원 |
| 2026.02 | 72.26㎡ | 18 | 515,000,000원 |
| 2025.10 | 72.26㎡ | 16 | 500,000,000원 |
| 2025.05 | 72.26㎡ | 14 | 520,000,000원 |
| 2025.04 | 72.26㎡ | 12 | 500,000,000원 |
| 2025.02 | 72.26㎡ | 11 | 513,000,000원 |
| 2025.02 | 72.26㎡ | 12 | 515,000,000원 |
| 2025.01 | 72.26㎡ | 5 | 520,000,000원 |
| 2025.01 | 72.26㎡ | 5 | 505,000,000원 |
| 2025.01 | 72.26㎡ | 5 | 505,000,000원 |
| 2025.01 | 72.26㎡ | 5 | 505,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 511,250,000원 |
현재 최저가 334,600,000원은 최근 12개월 평균 511,250,000원의 65.4%입니다. 감정가 478,000,000원도 최근 시세보다 낮았는데 한 차례 유찰로 가격 차이가 더 커졌습니다. 최신 거래 520,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 크게 낮아, 이번 사건의 가장 강한 장점은 가격 여유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 334,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,484,400원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 1,472,000,000원 | 329,115,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 329,115,600원이 한국주택금융공사에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 1,142,884,400원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 배당·가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 334,600,000원 | 329,115,600원 | 1,142,884,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 234,220,000원 | 230,140,920원 | 1,241,859,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 163,954,000원 | 160,858,644원 | 1,311,141,356원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 235,663,934원보다 근저당 예상배당액 329,115,600원이 커 신청채권자 청구가 충족되는 시나리오입니다. 반면 2회 유찰 시에는 예상배당 230,140,920원으로 신청채권자 청구액보다 작아집니다. 어느 회차든 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산서구 일산동, 오마초등학교 북측 인근에 위치하며 주위는 일산신도시 후곡마을 아파트단지입니다.
- 교통. 근거리에 경의로와 경의중앙선 일산역이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용. 주거용으로 방3·거실·주방·욕실 등으로 이용 중이며 지역난방·승강기·위생설비가 설치되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지하1층·지상19층 건물의 19층 1901호입니다. 감정요항표상 사용승인은 1995.10.06입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·개발행위허가 제한지역·과밀억제권역 등에 해당하고, 공시지가는 2,645,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래. 후곡마을(럭키)은 468세대이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래 범위는 500,000,000원~520,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 배정민의 전입은 후순위라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 금지사항등기 확인. 한국주택금융공사법에 따른 2011.03.02 금지사항등기의 매각 후 처리관계를 등기부와 매각조건에서 대조하세요.
- 입찰가 상한. 최근 12개월 평균 511,250,000원과 최신 거래 520,000,000원을 기준으로 취득 부대비용과 명도비를 반영한 상한을 정하세요.
- 19층 개별가치. 실거래 표본은 층이 다양하므로 19층 1901호의 향·조망·내부 상태 차이를 현장 확인하세요.
- 명도. 대항력 없는 임차인이라도 실제 점유가 계속되고 있다면 인도명령과 이사 협의 기간·비용을 고려하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세·최우선변제 등 배당표에 미반영된 항목을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 좋다, 남은 숙제는 원본 확인”
이 사건은 감정가 478,000,000원에서 한 번 유찰돼 현재 334,600,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적 최근 12개월 평균 511,250,000원의 65.4%이고, 최신 거래 520,000,000원과도 큰 차이가 있습니다. 최근 추세 역시 +0.2%라 하락장을 이유로 할인폭을 과대평가할 상황도 아닙니다.
권리 측면에서는 한국주택금융공사 근저당이 말소기준이고, 후순위 경매개시결정·압류는 소멸합니다. 임차인 배정민도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없어 매수인 인수 0원입니다. 다만 보증금·확정일자와 2011년 금지사항등기의 처리관계는 입찰 전 원문으로 확인해야 합니다. 가격 메리트는 크고, 권리 핵심도 비교적 명확하지만 원본 확인을 생략할 정도로 무조건 단순한 사건은 아닙니다.
