의정부지방법원 2025타경63993. 파주시 문산읍에 위치한 주공아파트 3동 5층 504호입니다. 소유자 민준식은 2019.05.27 소유권을 취득했으며, 당시 등기된 거래가액은 97,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 27,097,000원으로 감정가의 약 34.3%까지 낮아졌습니다.
그러나 이 사건은 단순한 가격 할인형 경매로 보기 어렵습니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 것으로 나타나는 점유자가 있고, 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 특히 2019년 삼성생명보험 근저당권은 말소 표시와 별도로 한국자산관리공사에 대한 권리이전 및 경매개시 기록이 이어져 정확한 권리 순위와 임차인의 대항력 판단에 원본 대조가 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63993 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 문산리 31-1 주공아파트 3동 5층 504호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 문산읍 문산로26번길 35 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 · 지상 5층 중 5층 · 주거용 |
| 소유자 | 민준식 · 2019.05.27 소유권이전 · 거래가액 97,000,000원 |
| 감정가 | 79,000,000원 |
| 최저매각가 | 27,097,000원 (3회 유찰 · 감정가 대비 34.3%) |
| 신청채권자 | 한국자산관리공사 |
| 청구금액 | 67,501,509원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 점유 관련 | 이미리 · 504호 주거 · 2020.11.30 전입 |
| 임차보증금 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 확인해야 한다
산정된 2023년 가압류가 적법한 말소기준이라면 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리가 소멸하더라도 조세 우선배당이나 임차보증금 인수 문제까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다. 앞선 근저당권의 실제 효력과 임차인의 권리관계를 함께 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 2,709만원보다 중요한 미확인 보증금
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이미리 | 504호 주거 2020.11.30 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인 1명. 전입일은 확인되나 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 권리 인수금액을 산정할 수 없습니다.
이미리의 전입일은 2020.11.30으로 산정된 말소기준권리 2023.03.22보다 빠릅니다. 이는 중요한 경고 신호이지만, 전입일만으로 대항력과 매수인 인수액이 확정되지는 않습니다. 실제 주택 인도 시점, 선순위 근저당권의 유효 여부, 확정일자, 배당요구 및 보증금 규모를 종합적으로 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 3회 유찰, 그래도 저가매수라고 단정할 수 없다
감정가는 79,000,000원이고 현재 최저매각가는 27,097,000원입니다. 3회 유찰로 감정가 대비 34.3%까지 낮아졌습니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않았고 임차보증금 인수 가능성도 남아 있어 가격 메리트를 인정할 근거는 부족합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가격 | 예상 미배당 | 매수인 인수 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (34.3%) | 27,097,000원 | 76,695,089원 | 미상 |
| 4회 유찰 시 (24.01%) | 18,967,900원 | 84,677,865원 | 미상 |
| 5회 유찰 시 (16.81%) | 13,277,530원 | 90,265,809원 | 미상 |
위 시나리오에서 유찰이 추가되면 명목상 최저가격은 낮아지지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 경우 가격 하락분만큼 인수액이 늘어날 수 있습니다. 따라서 회차별 최저가격만 비교하는 방식은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,097,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 887,746원 |
| 1. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 26,209,254원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 7,125,007원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 49,888,920원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 15,890,416원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 102,904,343원 | 76,695,089원 |
위 표는 집행비용 887,746원과 채권자 배당 26,209,254원을 반영한 제한적 추정입니다. 임차보증금·당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으며, 2019년 근저당권과 2025년 권리이전의 효력 확인에 따라 배당 순위가 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액은 매수인의 인수액과 동일하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 임진초등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 문산역이 소재합니다. 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 5층 건물의 최상층인 504호입니다. 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 등고평탄한 사다리형 토지에 위치하며 단지 내 도로를 통해 서측 도로와 연결됩니다.
- 정비사업. 문산I-5구역 주택재개발정비사업 정비구역 및 지구단위계획구역에 속합니다. 정비사업 진행 단계와 권리산정기준일, 조합원 지위 및 승계 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 교육환경 상대보호구역, 도로·공원 관련 제한 등이 기재되어 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다. 다만 폐문부재로 내부 출입이 불가능하여 내부구조는 공부 및 표준적인 이용상황을 기준으로 파악되었습니다.
- 환금성. 문산역 등 교통시설 접근성은 있으나, 정비구역 지정 및 실제 내부 상태, 최상층 특성이 매도·임대 수요에 미치는 영향을 따로 검토해야 합니다. 실거래 비교 없이 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이미리의 임대차계약서, 보증금, 월세, 확정일자, 실제 주택 인도 시점과 점유 현황을 확인하세요. 인수 가능액 산정의 출발점입니다.
- 말소기준 재검토. 2019.05.27 삼성생명보험 근저당권의 말소 여부와 2025.04.15 한국자산관리공사로의 근저당권 이전 관계를 등기사항전부증명서 원본으로 대조하세요.
- 배당요구 확인. 이미리의 배당요구 여부와 우선변제권 행사 가능성을 매각물건명세서·배당요구종기 관련 기록과 대조하세요.
- 실질취득액 산정. 최저가 27,097,000원뿐 아니라 실제 인수할 미배당 보증금과 취득·명도 비용을 포함해 총자금 부담을 계산하세요.
- 세금·공과금 확인. 파주세무서 및 국민건강보험공단 관련 압류의 체납액과 우선순위를 확인하세요.
- 재개발 권리 확인. 문산I-5구역 정비사업 진행 상황, 매수인의 조합원 지위 승계 여부 및 현금청산 가능성을 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 점유자의 현재 거주 여부와 명도 협의 가능성, 내부 수리 상태를 확인하세요.
- 관리비 확인. 체납 관리비 중 매수인에게 부담이 발생할 수 있는 공용부분 비용을 관리주체에 확인하세요.
- 가격 검증. 문산읍의 동일·유사 면적 아파트 최근 실거래와 개별 호수 상태를 비교한 후 입찰 상한을 결정하세요.
- 원본 서류 확인. 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 사건기록을 최신 상태로 대조하세요.
맺으며 — “34.3% 낙찰가가 곧 34.3% 취득비용은 아니다”
이 물건은 감정가 79,000,000원에서 최저가 27,097,000원까지 내려온 3회 유찰 아파트입니다. 그러나 보증금 미상 임차인 1명이 존재하고, 말소기준권리 산정에 영향을 줄 수 있는 근저당권 기록도 추가 확인이 필요합니다. 재개발 정비구역이라는 점과 실제 배당의 불확실성까지 고려하면 낮아진 최저가격만으로 투자 매력을 인정하기 어렵습니다.
대항력과 보증금 인수가 확인되는 경우에는 낙찰가격이 아니라 실질취득금액을 기준으로 시세와 비교해야 합니다. 권리 인수 여부와 규모가 확정되지 않은 현재 단계에서의 결론은 가격 판단 보류, 임차인·근저당권 원본 검증 우선입니다. 종합 판단은 D등급입니다.
