의정부지방법원 2025타경63993. 파주시 문산읍 문산리 주공아파트 3동 5층 504호입니다. 소유자는 민준식이며, 2019.05.27 거래가액 97,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 감정가는 79,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 55,300,000원입니다. 신청채권자는 한국자산관리공사이고 청구액은 67,501,509원입니다.
등기상 분석의 기준점은 2023.03.22 경기신용보증재단 가압류 30,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 신용보증기금·소상공인시장진흥공단 가압류, 국 압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기부만 보면 끝나는 사건은 아닙니다. 504호에는 이미리가 2020.11.30 전입했고, 이 날짜는 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 이를 곧바로 ‘대항력 있음’으로 확정하기보다 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63993 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 문산리 31-1 주공아파트 3동 5층504호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 문산읍 문산로26번길 35 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 건물 내 제5층 제504호 |
| 소유자 | 민준식 (2019.05.27 소유권이전 · 거래가액 97,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 55,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 67,501,509원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 먼저다
분석상 말소기준은 2023.03.22 경기신용보증재단 가압류 30,000,000원입니다. 그 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 이미리의 전입일은 2020.11.30으로 기준권리보다 앞섭니다. 이 때문에 낙찰자는 임차관계를 등기 권리와 별개로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 전입 선행, 보증금은 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미리 | 504호 · 주거 | 2020.11.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명으로 조사됐습니다. 이미리는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 기재돼 있습니다. 전입신고일이 말소기준권리보다 빠르다는 점은 경고 신호지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력과 우선변제권을 단정할 수 없습니다. 특히 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실과 임차보증금 인수 여부는 전혀 다른 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,395,400원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 7,125,007원 | 7,125,007원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 49,888,920원 | 16,779,593원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 15,890,416원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 합계는 102,904,343원, 배당액은 53,904,600원, 미배당은 48,999,743원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 구조이며, 임차보증금 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰이 곧 안전마진은 아니다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 55,300,000원 | 53,904,600원 | 48,999,743원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 38,710,000원 | 37,613,220원 | 65,291,123원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 27,097,000원 | 26,209,254원 | 76,695,089원 | 0원 |
낙찰가 자체는 55,300,000원에서 38,710,000원, 다시 27,097,000원으로 내려가지만, 선행 전입 점유자의 보증금이 밝혀지지 않은 상태에서는 그 하락을 곧바로 투자 마진으로 해석할 수 없습니다. 낙찰가가 낮아져도 인수해야 할 임차보증금이 있다면 실질취득비용은 별도로 커질 수 있기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 임진초등학교 북서측 인근이며, 부근은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 문산역(경의중앙선)이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 건물의 제5층 제504호이며, 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 단지 서측의 노폭 약 6미터 도로에 연계됩니다.
- 도시계획. 제3종일반주거지역이며 문산I-5구역주택재개발정비사업 관련 지구단위계획구역·정비구역에 해당합니다.
- 현황 확인. 공부와의 차이는 없으나 폐문부재로 내부 출입이 불가해 내부구조는 집합건축물대장과 현황도면, 표준적인 이용상황 등을 종합해 표시됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이미리 보증금 확인. 가장 먼저 확인할 항목입니다. 보증금이 얼마인지 모르면 매수인 인수액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 가능성과 배당 후 미회수 보증금 규모를 판단하려면 확정일자와 배당요구 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유 계속 여부 확인. 전입일만으로 현재 점유 상태 전체를 확정할 수 없으므로 현황과 실제 점유관계를 재확인해야 합니다.
- 세금 우선권 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 실제 배당순위를 계산할 수 있습니다.
- 최저가만으로 응찰가 결정 금지. 현재 55,300,000원은 임차인 인수 가능액이 빠진 법원 최저가입니다. 실질취득가가 확정되기 전까지 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
- 재개발 정비구역 확인. 문산I-5구역주택재개발정비사업 정비구역 및 지구단위계획구역 관련 권리와 절차를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 및 임차관계 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “55,300,000원”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
이 물건은 한 차례 유찰돼 감정가 79,000,000원에서 최저가 55,300,000원까지 내려왔습니다. 그러나 핵심은 할인율이 아닙니다. 이미리가 2020.11.30 전입했고 분석상 말소기준인 2023.03.22보다 앞서지만, 정작 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 상태에서는 매수인이 떠안을 금액도, 최종 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
후순위 압류·가압류가 매각으로 소멸한다는 등기상 장점보다 선행 점유자의 임차보증금 확인이 우선입니다. 현재 회차에서 채권 미배당만 이미 48,999,743원이고, 세금 우선배당 변수까지 있습니다. 따라서 결론은 권리관계 확인 전 가격 판단 보류입니다. 보증금·확정일자·배당요구가 확인돼 매수인 인수액을 계산할 수 있을 때 비로소 55,300,000원이 싼 가격인지 아닌지를 판단할 수 있습니다.
