의정부지방법원 2025타경64015. 고양시 일산서구 주엽동 강선마을주상복합 1101동 7층 708호, 전용 41.85㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 신봉성이고, 소유권은 2010년 거래가 125,000,000원으로 이전됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2020.02.13. 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권 151,200,000원입니다. 그 뒤 설정된 피플펀드컴퍼니 근저당권과 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 확인되지 않았고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 사건에서는 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 더한 별도의 실질취득가가 아니라, 현재 회차의 최저매각가 142,100,000원이 가격 비교의 출발점입니다. 동일면적 최근 12개월 실거래 평균은 192,583,333원, 최신 거래는 185,000,000원으로 현재 최저가는 최근 시세 구간보다 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64015 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 주엽동 73 강선마을주상복합 제1101동 제7층 제708호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 41.85㎡ · 지하3층/지상23층 건물 내 7층 |
| 단지 | 강선마을11단지태영 · 344세대 · 1994.12.09 준공 |
| 소유자 | 신봉성 · 2010.11.16 매매 · 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 142,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 55,039,194원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수 없이 후순위 소멸
말소기준권리는 2020.02.13. 접수된 을구 15번 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 채권최고액은 151,200,000원이고, 2023.05.22. 설정된 피플펀드컴퍼니 근저당 66,300,000원은 후순위입니다. 2025년 접수된 두 건의 임의경매개시결정 역시 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
현재 회차 예상배당에서는 집행비용을 제외한 139,310,600원이 선순위 한국스탠다드차타드은행에 배당되고, 후순위 피플펀드컴퍼니에는 예상 배당액이 0원입니다. 총 채권최고액 기준 미배당액은 78,189,400원이지만, 이는 매수인이 인수하는 금액으로 계산되지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 73.8%
동일 단지 동일 면적 41.85㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 192,583,333원, 최신 거래는 2026.07의 185,000,000원입니다. 현재 최저매각가 142,100,000원은 최근 12개월 평균의 73.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 41.85㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2026.06 | 41.85㎡ | 14 | 190,000,000원 |
| 2026.05 | 41.85㎡ | 23 | 195,000,000원 |
| 2026.05 | 41.85㎡ | 17 | 190,000,000원 |
| 2026.05 | 41.85㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2026.05 | 41.85㎡ | 23 | 209,000,000원 |
| 2026.05 | 41.85㎡ | 11 | 190,000,000원 |
| 2026.05 | 41.85㎡ | 11 | 190,000,000원 |
| 2026.04 | 41.85㎡ | 6 | 195,000,000원 |
| 2026.04 | 41.85㎡ | 9 | 195,000,000원 |
| 2026.03 | 41.85㎡ | 3 | 187,000,000원 |
| 2026.03 | 41.85㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 41.85㎡ | 12건 | 192,583,333원 |
표본 거래가는 185,000,000원~209,000,000원 범위이고, 감정가는 203,000,000원입니다. 감정가 자체는 최근 12개월 평균보다 높지만, 1회 유찰로 최저가가 142,100,000원까지 내려오면서 현재 회차에서는 최근 시세 대비 가격 여유가 나타납니다. 특히 가격 메리트 판단은 전체 평균이 아니라 동일한 최근 12개월 평균 192,583,333원과 최신 거래 185,000,000원을 기준으로 보는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,789,400원 |
| 2. 근저당 · 한국스탠다드차타드은행 | 151,200,000원 | 139,310,600원 |
| 3. 근저당 · 피플펀드컴퍼니 | 66,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 217,500,000원 중 예상 배당액은 139,310,600원, 미배당액은 78,189,400원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주엽역(지하철3호선) 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 주거지역입니다. 주위 환경은 대체로 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 주엽역이 있어 대중교통 사정도 대체로 양호한 편입니다.
- 이용상태. 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하3층/지상23층 건물의 7층 708호입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 도시가스, 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 인접 필지와 등고평탄한 장방형이며 아파트 및 주상복합상가 건부지로 이용 중입니다. 외곽공도에 접하고 북동측 출입구를 통해 차량 진출입이 가능합니다.
- 규제. 준주거지역·개발행위허가제한지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 2,289,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 흐름. 동일면적 41.85㎡ 실거래가 2026.03부터 2026.07까지 12건 확인되며 최근 12개월 평균은 192,583,333원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.02.13. 을구 15번 한국스탠다드차타드은행 근저당권이 기준이며, 입찰 전 최신 등기사항과 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 임차·점유 상태 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가의 임대사항은 미상으로 기재돼 있으므로 실제 현장 점유관계는 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 현재 가격 기준. 매수인 인수액은 0원이므로 시세 비교는 최저가 142,100,000원을 기준으로 하며, 이는 최근 12개월 평균의 73.8%입니다.
- 경매 통계 확인. 단지 경매 평균 유찰 횟수 4.4회·낙찰률 0.0%가 집계돼 있으므로 현재 할인율만으로 응찰 경쟁을 단정하지 마세요.
- 후순위 미배당 구분. 예상 미배당 78,189,400원은 채권자 측 미회수액이며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당 변동 요소 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 회차의 가격이 핵심
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020년 한국스탠다드차타드은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 피플펀드컴퍼니 근저당 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없고 매수인 인수액 역시 0원입니다.
가격 측면에서는 감정가 203,000,000원보다 1회 유찰된 현재 최저가 142,100,000원을 봐야 합니다. 동일면적 최근 12개월 평균 192,583,333원 대비 73.8%이고 최신 거래 185,000,000원보다도 낮습니다. 다만 단지 경매 통계에서 평균 유찰 횟수가 4.4회로 나타난 만큼, 권리상 인수 부담이 없다는 점과 현재 가격의 할인, 그리고 경매시장의 실제 환금성을 함께 보는 사건입니다.
