의정부지방법원 2025타경64061. 경기도 파주시 조리읍 대원리 807-1에 소재한 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 계획관리지역에 있는 상업용 부동산으로, 건물은 공부상 공장으로 기재되어 있지만 현황은 1991피크닉 카페 & 그릴이라는 휴게음식점·일반음식점 등의 용도로 이용되고 있습니다.

소유자는 유한회사창성에셋입니다. 2022년 8월 5일 소유권을 이전받았으며 같은 날 파주중앙새마을금고 명의로 채권최고액 2,040,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 뒤이어 배성훈의 근저당권과 소유권이전청구권가등기가 등장하고, 금융기관의 임의경매가 진행되는 구조입니다.

등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 이 사건은 그것만으로 안전성을 판단할 수 없습니다. 근저당 설정 이전인 2018년에 전입한 점유자가 있고, 보증금·확정일자 및 실제 사용관계가 충분히 확인되지 않았기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유가 변수

권리분석의 기준점은 2022.08.05 파주중앙새마을금고 근저당권입니다. 그 이후 설정된 배성훈의 근저당권과 소유권이전청구권가등기, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

다만 갑구 3번 가등기는 담보가등기 여부 및 권리의 구체적 성격을 확인해야 하는 항목입니다. 접수 순서상 말소기준보다 늦지만, 실제 등기원인과 매각물건명세서상 처리 내용을 원본으로 대조하는 것이 안전합니다.

또한 2026.06.12 을구 1-1번에 주식회사새마을금고자산관리회사 앞으로 근저당권 이전이 등기되어 있습니다. 이는 기존 말소기준 근저당의 권리자 변경이므로 별도의 새로운 선순위 근저당이 생긴 것으로 계산하지 않습니다. 실제 배당채권자와 채권액은 승계관계를 반영하여 확인해야 합니다.

② 임차인·점유 현황 — 보증금 미상 선순위 점유가 핵심

점유 관련 기재는 3건입니다. 유여경과 피크닉 유한회사·유여경은 모두 1층에 관한 것으로, 동일한 임대차관계가 중복 기재되었는지 확인이 필요합니다. 동일 보증금 100,000,000원을 확인 없이 중복 합산해서는 안 됩니다. 대항력 판단은 기재된 전입일·권리분석 결과에 근거하며, 실제 점유·임대차 성립요건은 별도 확인 대상입니다.

유여경 및 피크닉 유한회사·유여경의 기재상 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다. 반면 엄태성은 2018년 전입으로 선순위 가능성이 있고 보증금이 확인되지 않았습니다. 단순히 예상배당표에 임차인 배당이 없다는 사실만으로 매수인 인수액이 0원이라고 확정할 수는 없습니다.

③ 가격 분석 — 3회 유찰, 그렇다고 저가 매수 확정은 아니다

감정가는 3,402,040,120원입니다. 3회 유찰 후 현재 최저매각가는 1,166,900,000원으로 감정가의 약 34.3%입니다.

낙찰가격이 상당 폭 낮아진 것은 사실입니다. 그러나 동일 지역·유사 용도 실거래 비교자료가 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 시장가치보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 더욱이 선순위 점유 보증금의 인수 여부에 따라 실제 취득원가가 달라집니다.

후속 유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 매각가격이나 향후 매각조건이 확정된 것은 아닙니다. 표의 미배당액은 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 채권자 측 미회수액으로, 매수인 인수 보증금과 동일한 개념이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,166,900,000원 가정)

예상배당은 채권최고액과 집행비용 추정치를 기준으로 산출한 시뮬레이션입니다. 근저당권 이전에 따른 실제 배당권자 변경과 확정채권액, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다. 따라서 실제 배당액과 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주시 조리읍 대원리 대원2리마을회관 동측 인근에 위치합니다. 주변은 공장 등 공업용지, 단독주택지, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 만선골길·장진천길 등 도로가 있으며, 노선버스 등 대중교통 사정은 대체로 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 이용상태. 건축물대장상 2층 건물로, 공부상 공장이지만 실제로는 카페·휴게음식점·일반음식점 등으로 이용 중입니다. 지하 1층은 사무실·식당, 1층은 휴게음식점·일반음식점·창고 등으로 등재되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, CCTV설비, 주차장설비가 구비되어 있습니다.
• 토지이용 제한. 계획관리지역·자연취락지구(대원지구), 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 관련 제한보호구역 등으로 기재되어 있습니다. 이용·개발 가능 범위를 따로 검토해야 합니다.
• 공부와 현황 차이. 공장용지로 기재된 토지가 현황상 상업용지로 이용되고 있으며, 건물 역시 공부상 공장과 현재 근린생활시설 이용상태에 차이가 있습니다.
• 시설물 일괄평가. 정원석·은행나무·정원수목 및 일부 목재담장은 토지가액에 포함되어 있습니다. 현황 시설물과 매각 포함 범위를 대조해야 합니다.
• 내부상태·환금성. 소유자의 조사 거부로 건물 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 상업용 부동산 특성상 실제 용도, 영업 및 임대상태, 시설 상태에 따라 매수 수요와 처분 가능성이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 엄태성의 대항력 확인. 2018.05.15 전입의 실제 점유 개시, 사용 부분, 임대차계약 및 대항요건을 확인해야 합니다. 전입일이 빠르다는 사정만으로 대항력과 보증금 인수를 최종 확정해서도 안 됩니다.
• 보증금 및 배당요구 확인. 엄태성의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 미확정입니다. 대항력과 미배당 보증금이 확인되면 실제 인수액을 다시 계산해야 합니다.
• 1층 임차관계 중복 확인. 유여경 및 피크닉 유한회사·유여경의 1층 임차관계가 독립된 계약인지, 동일 계약의 중복 기재인지 확인해야 합니다. 보증금 100,000,000원을 무조건 두 번 합산해서는 안 됩니다.
• 가등기 성격 확인. 갑구 3번 배성훈 가등기의 담보가등기 해당 여부, 피담보채권 및 말소 처리 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
• 채권 양도 및 배당권자 확인. 을구 1번 근저당권은 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전되었습니다. 승계 및 실제 배당채권자 관계를 대조해야 합니다.
• 내부 현장 확인. 감정평가 과정에서 소유자가 내부 조사를 거부했습니다. 건물의 실제 내부 구성·시설 상태·점유 공간·영업 상황을 확인해야 합니다.
• 공부상 용도 및 인허가 검토. 공장과 근린생활시설 사이의 이용상태 차이를 건축물대장, 영업허가, 용도변경 관련 사항과 대조해야 합니다.
• 토지 및 시설물 확인. 토지·건물 일괄매각 범위, 정원석·은행나무·목재담장 등 포함 시설물을 현황과 대조해야 합니다.
• 실질취득원가 재산정. 입찰가에 인수 가능 보증금, 명도·시설 보수·기타 취득 부대비용을 별도로 반영해야 합니다. 최저가만으로 수익성을 계산해서는 안 됩니다.
• 시장가격 원본 검증. 유사 상업용 부동산 거래와 토지·건물의 개별가치를 확인해 감정가와 현재 시장가치 간 차이를 검증해야 합니다.

맺으며 — “3회 유찰보다 선순위 점유 확인이 먼저다”

이 사건은 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 3,402,040,120원이 3회 유찰을 거쳐 1,166,900,000원까지 내려왔습니다. 하지만 감정가의 34.3%라는 숫자는 가격 할인 폭을 나타낼 뿐, 실제 시장가치 대비 저평가나 안전한 취득을 보장하지 않습니다.

후순위 근저당과 가등기가 매각으로 소멸하는 권리구조는 비교적 명확합니다. 문제는 말소기준 이전에 전입한 엄태성의 보증금과 대항력, 내부 확인이 불가능했던 상업시설의 실제 상태입니다. 특히 선순위 보증금을 인수해야 하는 것으로 확인된다면, 실질취득원가는 최저매각가보다 커질 수 있습니다.

결론은 권리·점유 확인 전 입찰 보류. 선순위 점유자의 실제 대항력과 보증금, 가등기 성격, 건물 내부 및 용도 적법성, 적정 시세까지 확인한 뒤에야 적정 입찰가격을 산정할 수 있습니다. 지금 필요한 것은 할인율에 대한 기대보다 숨은 인수액과 실물 가치를 확정하는 절차입니다.