의정부지방법원 2025타경64061. 파주시 조리읍 대원리 807-1 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 계획관리지역 내의 상업용 부동산으로, 공부상 공장용지인 토지는 현황상 상업용지로 이용 중이고, 건물은 공부상 공장이나 실제 외관과 건축물대장상 휴게음식점·일반음식점 등 1991피크닉 카페 & 그릴로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 2,381,428,000원으로 감정가의 70%입니다.
등기만 보면 핵심 구조는 명확합니다. 2022.08.05 설정된 파주중앙새마을금고의 채권최고액 2,040,000,000원 근저당이 말소기준이고, 이후 배성훈의 후순위 근저당과 소유권이전청구권 가등기, 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 등기만 보고 ‘인수 0’으로 끝낼 수 있는 물건이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 2018.05.15 전입 점유자가 확인되는데 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64061 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 조리읍 대원리 807-1 · 경기도 파주시 조리읍 만선골길 75 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 계획관리지역 내 상업용 부동산 · 휴게음식점·일반음식점 등 |
| 소유자 | 유한회사창성에셋 |
| 감정가 / 최저가 | 3,402,040,120원 / 2,381,428,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 1,736,684,740원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 정원석·은행나무·목재담장 등 토지 평가액에 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
말소기준은 2022.08.05 파주중앙새마을금고 근저당입니다. 2022.08.09 배성훈 근저당, 2022.10.27 배성훈 소유권이전청구권 가등기 및 2025.08.29 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 2025.03.14의 앞선 경매개시결정은 2025.04.09 취하 후 2025.04.15 말소되었습니다. 말소기준 근저당은 2025.12.26 확정채권양도를 원인으로 2026.06.12 주식회사새마을금고자산관리회사에 이전되었습니다.
② 점유·임차관계 — 실제 위험은 엄태성 보증금 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유여경 | 1층 | 2024.04.09 | 100,000,000원 | 3,000,000원 | 없음 | 미확정 | 해당 없음 |
| 엄태성 | 미상 | 2018.05.15 | 미상 | 300,000원 | 가능·미상 | 미확정 | 인수 가능성 |
| 피크닉 유한회사,유여경 | 1층 | 2025.04.25 | 100,000,000원 | 3,000,000원 | 없음 | 미확정 | 해당 없음 |
유여경 및 피크닉 유한회사·유여경의 전입은 모두 2022.08.05 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분석되어 있습니다. 반면 엄태성의 전입일은 2018.05.15로 말소기준보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 보증금 미상 상태에서는 낙찰자가 떠안을 금액도 계산할 수 없습니다.
③ 가격 — 1회 유찰로 감정가 70%, 시세 비교는 불가
감정가는 3,402,040,120원, 현재 최저매각가는 2,381,428,000원으로 1회 유찰되어 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 상업용 부동산은 토지·건물 이용상태와 임대수익, 실제 점유관계에 따라 가격 판단이 크게 달라질 수 있고, 이 사건은 내부조사도 완료되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,381,428,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 26,214,280원 |
| 1. 근저당 · 파주중앙새마을금고 | 2,040,000,000원 | 2,040,000,000원 |
| 2. 근저당 · 배성훈 | 318,500,000원 | 315,213,720원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 2,358,500,000원 중 2,355,213,720원이 배당되고, 미배당은 3,286,280원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있으며, 엄태성의 보증금 미상에 따른 실제 승계 여부는 이 계산과 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대원2리마을회관 동측 인근 계획관리지역으로, 공장 등 공업용지대·단독주택지대·농경지·소규모 점포와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하며 인근에 만선골길·장진천길 등 주요도로가 지나고, 노선버스 등 대중교통사정은 대체적으로 보통입니다.
- 현황 용도. 공부상 공장이나 외관 및 일반건축물대장상 휴게음식점·일반음식점 등으로 이용 중입니다.
- 토지 현황. 공부상 지목은 공장용지이나 현황은 상업용지로 이용 중인 대지입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구(대원지구)·가축사육제한구역·군사기지 및 군사시설기타·제한보호구역에 해당합니다.
- 부합물. 목재담장, 정원석, 은행나무 등 정원수목은 토지가액에 일괄 포함하여 평가되었습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 엄태성 보증금 확인. 2018.05.15 전입자의 보증금·점유부분·계약관계·확정일자 및 배당요구 여부를 매각물건명세서와 관련 원본으로 반드시 보완 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 선순위 점유자의 인수금액이 확인되면 최저매각가에 해당 금액을 더해 실제 취득원가를 다시 계산해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 갑구 3번 배성훈 가등기의 종류와 말소 여부를 원본 서류로 최종 대조해야 합니다.
- 내부 현황 재확인. 감정 당시 소유자의 조사거부로 내부 이용상황이 확인되지 않았으므로 실제 영업시설·구조·점유상태를 확인해야 합니다.
- 상업용 가치 검토. 비교 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 현황 이용과 임대관계를 별도로 검토해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지 지상의 정원석·은행나무·목재담장 등이 평가에 포함되어 있으므로 현존 여부와 매각대상 범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 먼저 볼 것은 선순위 점유자”
현재 최저매각가는 감정가 3,402,040,120원의 70%인 2,381,428,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 2022.08.05 근저당 이후의 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율보다 2018.05.15 전입한 엄태성입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 실제 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없고, 그 결과 실질취득비용도 현재는 미확정입니다.
더구나 감정 당시 내부조사가 이루어지지 않았고, 공부상 공장과 현황상 상업용 이용 사이에도 차이가 있습니다. 비교 가능한 실거래 자료도 없으므로 “1회 유찰 = 싸다”라는 판단은 금물입니다. 이 물건은 후순위 등기정리보다 선순위 점유자의 계약관계와 실제 이용상태를 확인하는 것이 입찰 여부를 가르는 사건입니다.
