의정부지방법원 2025타경64066. 파주시 상지석동의 전용 68.61㎡ 다세대주택으로, 철근콘크리트구조 4층 공동주택 중 3층 301호입니다. 사용승인은 2017.08.30이고 현재 감정 이용상태 역시 다세대주택입니다. 등기상 핵심은 2018.07.27 설정된 우리은행 근저당권 129,360,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되며, 뒤에 붙은 한국자산신탁 가압류, 우리은행 가압류, 강제경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸합니다.
현재 매각가는 감정가 259,000,000원에서 한 차례 유찰되어 181,300,000원까지 내려왔습니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 다만 임차인 내역상 실제 임차인은 0명으로 집계되지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어, 입찰 전 현재 점유자가 누구인지 현장에서 확인하는 절차는 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64066 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 상지석동 557-20 3층301호 · 도로명 경기도 파주시 운정로 88-6 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 68.61㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 3층 |
| 사용승인 | 2017.08.30 |
| 소유자 | 김길수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 181,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 188,408,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
초기의 안양원예농업협동조합 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2018.07.27 우리은행 근저당권 129,360,000원입니다. 2024년 한국자산신탁 가압류 188,408,000원, 우리은행 가압류 235,657,227원, 2025년 강제경매개시결정, 2026년 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 숫자는 할인, 신뢰도는 표본 1건
아띠랑스102동은 총 8세대, 사용승인 2017.08.30인 다세대주택입니다. 대상 면적 68.61㎡와 일치하는 제시 실거래는 2023.06 2층 250,000,000원 한 건입니다. 전체 평균·최저·최고도 모두 250,000,000원으로 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 68.61㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 평균 | 68.61㎡ | 1건 | 250,000,000원 |
현재 최저가이자 인수 0원을 반영한 실질취득액은 181,300,000원으로, 집계된 실거래 250,000,000원의 72.5%입니다. 숫자만 보면 68,700,000원 낮습니다. 그러나 가격 비교의 근거가 2023.06 한 건뿐이므로 현재 시세보다 27.5% 싸다고 그대로 확정하기는 어렵습니다. 최근 거래 표본의 희소성이 이 사건의 핵심 가격 리스크입니다.
③ 예상배당표 (매각가 181,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,338,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 129,360,000원 | 129,360,000원 |
| 3. 가압류 · 한국자산신탁 주식회사 | 188,408,000원 | 48,601,800원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 235,657,227원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 한국자산신탁주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 553,425,227원 중 예상 배당액은 177,961,800원, 미배당은 375,463,427원입니다. 매수인 인수는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 181,300,000원 | 177,961,800원 | 375,463,427원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 126,909,999원 | 124,333,259원 | 429,091,968원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 88,836,999원 | 86,837,933원 | 466,587,294원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차보증금이 낙찰가 하락분을 따라 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다. 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 유찰될수록 늘어나는 것은 채권자의 미배당액이며 매수인의 승계액이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 상지석동 ‘상지석4리마을회관’ 서측 인근으로, 주변에 다세대주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 공동주택 중 3층 301호이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지면적은 625.0㎡, 공시지가는 624,100원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 군사기지 및 군사시설 관련 구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대 다세대이며 제시된 동일면적 실거래가 1건에 그쳐, 아파트처럼 풍부한 거래 표본을 통한 가격 검증은 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 목적물 표시 대조. 현황상 ‘아띠랑스 102동’ 표시와 등기상 주소·호수를 현장에서 직접 맞춰보세요.
- 점유 확인. 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 250,000,000원 실거래는 2023.06 한 건뿐입니다. 현재 최저가 181,300,000원의 가격 메리트는 최근 현장 시세와 다시 비교해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 말소기준인 우리은행 근저당 이후 가압류·경매개시·압류가 소멸하는 구조인지 최신 등기부와 매각물건명세서로 최종 확인하세요.
- 세금·최우선변제. 배당 계산에서 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 관리·현황 확인. 건물 상태, 체납 관리비, 공용부분 부담 여부와 실제 호별 위치를 입찰 전에 점검하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘현재 시세 확인’
이 물건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수 0원입니다. 2018년 우리은행 근저당을 기준으로 이후 가압류·강제경매·압류가 소멸하고, 1회 유찰된 현재 최저가는 181,300,000원입니다. 제시된 250,000,000원 실거래와 비교하면 72.5% 수준이라 숫자상 할인 폭도 큽니다.
다만 그 실거래가 2023.06 단 1건이라는 점이 결정적입니다. 현재 시장가격을 뒷받침할 거래 표본이 충분하지 않으므로 ‘2.5억 시세를 1.81억에 산다’고 단정하기는 어렵습니다. 실제 임차인 내역은 없지만 임대관계도 미상이고, 현황상 ‘아띠랑스 102동’ 표시가 별도로 존재합니다. 따라서 결론은 권리구조는 합격, 가격은 현장 검증 후 판단입니다.
