161,700,000원
의정부지방법원 2025타경64121. 파주시 상지석동 해가온 102동 3층 301호, 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)입니다. 등기 흐름은 2021년 소유권보존 후 신원영에게 이전되고, 같은 날 성수2가1동새마을금고 근저당권 10,000,000원이 설정된 뒤 교보자산신탁주식회사 앞으로 신탁된 구조입니다. 경매는 이 근저당권자인 성수2가1동새마을금고가 신청했습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 물건은 일반적인 개인 소유 다세대와 달리 신탁등기가 존재합니다. 등기사항증명서에도 임대차 등 법률행위에 관해 신탁의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 신탁원부 제2021-11729호에서 확인할 필요가 있다고 명시돼 있습니다. 임차인은 확인되지 않았지만, 입찰 전 신탁원부 확인은 생략하면 안 되는 핵심 절차입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64121 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 상지석동 602-1 해가온 102동 3층301호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 전용 68.16㎡ · 지상4층 중 3층 |
| 현재 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 161,700,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 성수2가1동새마을금고 / 303,059,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 신탁, 매수인 인수는 0원
임차인 없음. 별도의 대항력 임차인이나 보증금 인수 항목은 확인되지 않으며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2021.12.27. 성수2가1동새마을금고 근저당권으로 제시돼 있고, 2025.09.08. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만, 최근 시장은 하락
해가온101,102동의 실거래는 총 5건이 확인됩니다. 전체 평균 396,200,000원보다 최근 흐름이 중요합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 317,500,000원이고, 최신 거래는 2026.06 · 270,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 과거보다 -29.2%로 내려와 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 70.33㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2026.05 | 68.37㎡ | 4 | 365,000,000원 |
| 2025.04 | 68.37㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2021.12 | 68.37㎡ | 4 | 546,000,000원 |
| 2021.11 | 68.16㎡ | 1 | 480,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 317,500,000원 |
현재 최저매각가 161,700,000원은 최근 12개월 평균 317,500,000원의 50.9%입니다. 따라서 신건과 달리 2회 유찰된 현재 회차에는 가격 할인폭이 상당합니다. 다만 최근 시세 자체가 -29.2% 하락 추세라는 점 때문에, 과거 전체 평균 396,200,000원을 기준으로 낙관적으로 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,063,800원 |
| 2. 근저당 · 성수2가1동새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 148,636,200원 |
현재 회차 161,700,000원 가정 시 등기상 근저당 채권최고액 10,000,000원은 전액 배당되고, 예상 잔여는 148,636,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 신청채권자 청구액은 303,059,930원이고, 시뮬레이션상 신청채권자 배당액은 10,000,000원으로 표시돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 야당동 소재 운정역(경의중앙) 남동측 근거리에 위치하며, 인근은 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 운정역(경의중앙)이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 지상4층 건물의 제102동 제3층 제301호이며, 위생·급배수·전기·난방·E/V 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지는 평탄한 부정형, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로 노폭 약 10~13m 포장도로와 접합니다.
- 공시지가. 780,100원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 해가온101,102동은 16세대, 준공일은 2021-11-05입니다. 최근 거래 표본이 많지 않고 최근 거래 추세가 -29.2%인 점을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2021-11729호에서 신탁 목적·수익자·신탁재산의 관리 및 처분 조항을 직접 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 396,200,000원보다 최근 12개월 평균 317,500,000원과 최신 거래 270,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -29.2%이므로 과거 고가 거래 480,000,000원·546,000,000원을 현재 가치 판단의 중심에 두지 마세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내벽은 확인되지 않았습니다. 입찰 전 실제 내부 상태를 가능한 범위에서 확인하세요.
- 임대관계 재확인. 현재 임차인은 확인되지 않았고 예상 인수액은 0원이지만, 현황 변동 여부를 매각기일 전에 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격 할인은 크지만, 신탁 확인이 먼저”
현재 최저가 161,700,000원은 최근 12개월 실거래 평균 317,500,000원의 50.9%까지 낮아져 있습니다. 임차인이 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이라, 가격과 표면적인 인수 구조만 보면 관심을 가질 만한 구간입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 할인율 하나가 아닙니다. 최근 시장 추세가 -29.2%이고, 16세대의 소규모 다세대 단지로 거래 표본이 적으며, 무엇보다 교보자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있습니다. 따라서 결론은 가격은 매력 구간, 권리는 신탁원부 확인 후 확정입니다. 신탁원부와 현황을 대조한 뒤 현재의 큰 할인폭이 실제 안전마진으로 이어지는지를 판단하는 것이 이 사건의 승부처입니다.
