창원지방법원 2025타경600. 김해시 부곡동 1023의 토지와 제1호 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 440㎡이고 건물은 감정평가 당시 창고로 이용 중인 시멘트 블록조 단층 건물입니다. 소유자 박영희는 2017년 매매로 소유권을 취득했고, 2021년 장유농업협동조합에 채권최고액 180,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.

말소기준 이후 설정된 경남신용보증재단의 가압류 49,580,000원과 장유농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등록된 임차인 내역은 없고 배당표상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 사용관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 파산선고 등기는 별도 확인

2017년 농협은행 근저당권 141,600,000원은 2021.02.19 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 장유농업협동조합 근저당권 180,000,000원이 현재 말소기준권리이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

② 가격 구조 — 감정가 34.3%, 그러나 시세 판단은 보류

감정가 229,240,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 78,628,000원입니다. 감정가 대비 34.3% 수준이지만, 비교 가능한 동일 용도 실거래 시세가 없어 감정가 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 수 없습니다. 창고의 현황, 토지 규제, 지붕 철거 상태와 실제 이용 가능성을 반영한 별도 가격 검증이 필요합니다.

유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 권리 측면의 실질취득액은 낙찰가와 같지만, 가격 적정성은 감정가 대비 할인율이 아니라 현황 창고와 토지의 실제 가치를 기준으로 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 78,628,000원 가정)

현재 최저가 기준 채권자 총 청구액 229,580,000원 중 76,812,696원이 배당되고, 152,767,304원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 현황·토지 규제 — 지붕 철거와 개발제한구역

• 이용상태. 감정평가 당시 건물은 창고로 이용 중이며, 별도의 주요 설비는 갖추고 있지 않습니다.
• 지붕 현황. 등기사항전부증명서상 건물은 “시멘트 블록조 스레트지붕”이나 매각물건명세서 비고에는 현황 지붕이 철거된 상태로 기재돼 있습니다.
• 공부 대조. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있으나, 지붕 철거 상태가 별도로 명시돼 있으므로 실제 구조와 사용 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지 규제. 도시지역·자연녹지지역·집단취락지구·지구단위계획구역·가축사육제한구역·개발제한구역에 해당합니다.
• 토지 현황. 지목은 대, 면적은 440㎡이며 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 269,300원/㎡입니다.
• 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김해시 부곡동 냉정저수지 서측 인근으로, 주변은 단독주택·농경지·과수원 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 대중교통을 포함한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 용도 특성. 주거용 집합건물이 아니라 토지와 창고의 결합 물건으로, 일반 주택과는 수요층과 가격 판단 기준이 다릅니다.
• 환금성. 비교 가능한 실거래 시세가 없고 3회 유찰된 상태이므로, 재매각 가능성과 수요층을 별도로 검토해야 합니다.
• 규제 영향. 개발제한구역과 자연녹지지역 등 중첩 규제가 토지·건물 이용에 미치는 구체적인 범위를 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현장 구조 확인. 등기상 스레트지붕과 현황상 지붕 철거 상태를 대조하고, 건물의 잔존 상태와 창고 사용 가능성을 확인하세요.
• 토지 경계 확인. 440㎡ 토지의 경계·진입로·도로 접면과 인접 필지 사용관계를 현장에서 확인하세요.
• 규제 원본 확인. 개발제한구역·자연녹지지역·집단취락지구·지구단위계획구역의 구체적 제한 내용을 관할기관 자료와 대조하세요.
• 점유관계 확인. 등록 임차인 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 사용자를 확인하세요.
• 파산절차 확인. 2025.01.20 파산선고 등기와 경매절차의 관계를 사건 기록과 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만 사용하지 말고 현황 건물 가치, 복구 필요성, 토지 규제와 환금성을 반영해 응찰 상한을 정하세요.
• 배당 전제 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 법원 기록을 직접 대조하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다

이 사건은 말소기준권리 이후 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 제시된 모든 회차에서 매수인 인수액이 0원이라는 점에서는 권리 구조가 비교적 단순합니다. 그러나 물건 자체는 개발제한구역 내 토지와 창고의 일괄매각이고, 등기상 스레트지붕은 현황에서 철거된 상태입니다. 비교 가능한 실거래 시세도 없어 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다.

권리는 확인 가능하지만 가격과 활용성은 현장에서 결정됩니다. 파산선고 등기, 실제 점유관계, 지붕 철거 후 건물 상태, 토지 규제와 진입 조건을 모두 확인한 뒤 실사용 또는 재매각 가능성을 반영해 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.