창원지방법원 2025타경600. 김해시 부곡동 1023의 토지와 창고를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 440.0㎡의 대지이고, 감정요항표상 건물은 창고로 이용 중인 시멘트 블록조 스레트지붕 단층건입니다. 소유자는 박영희이며, 2017년 공유자 전원 지분을 매수해 소유권을 취득했습니다. 이후 2021년 장유농업협동조합이 채권최고액 180,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 2024년 경남신용보증재단의 49,580,000원 가압류와 2025년 장유농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2025년 1월에는 부산회생법원의 파산선고 등기도 존재합니다. 또한 임차인으로 특정된 신고 내역은 없지만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유자가 확인되는 경우 대항력은 ‘유’로 단정하지 말고 대항력 가능·미상으로 두고 점유·전입·보증금 관계를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경600 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 부곡동 1023 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 창고로 이용중 |
| 토지 | 대 · 440.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 시멘트 블록조 스레트지붕 단층 · 별도의 주요 설비 없음 |
| 소유자 | 박영희 |
| 감정가 / 최저가 | 229,240,000원 / 38,528,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장유농업협동조합 / 160,224,493원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각방식 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2017년 농협은행주식회사 근저당 141,600,000원은 2021년 2월 19일 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 장유농업협동조합 180,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 경남신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 38,528,000원 가정의 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 가격 구조 — 감정가 229,240,000원에서 5회 유찰
현재 최저매각가는 38,528,000원으로 감정가 229,240,000원의 16.81% 수준입니다. 다음 유찰 시 제시된 시나리오는 26,969,600원, 그 다음은 18,878,720원입니다. 유찰 횟수만 보면 가격은 크게 낮아졌지만, 이 물건은 일반적인 아파트가 아니라 개발제한구역을 포함한 토지와 창고이고, 현황상 지붕이 철거된 건물이 포함돼 있습니다. 따라서 낮은 감정가 대비 비율 자체가 곧바로 시장가 대비 할인율을 뜻하지는 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 38,528,000원 | 37,434,496원 | 192,145,504원 |
| 6회 유찰 시 | 26,969,600원 | 26,084,147원 | 203,495,853원 |
| 7회 유찰 시 | 18,878,720원 | 18,138,903원 | 211,441,097원 |
③ 예상배당표 (매각가 38,528,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,093,504원 |
| 2. 근저당 · 장유농업협동조합 | 180,000,000원 | 37,434,496원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 49,580,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 229,580,000원 중 37,434,496원이 배당되고, 192,145,504원이 미배당되는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 김해시 부곡동 소재 냉정저수지 서측 인근이며, 주변은 단독주택·농경지·과수원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통을 포함한 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 건물은 창고로 이용 중이며, 별도의 주요 설비를 갖추고 있지 않습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 440.0㎡이며 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 269,300원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 도시지역·자연녹지지역·집단취락지구·지구단위계획구역이며 개발제한구역과 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 확인. 토지와 창고가 함께 매각되는 사건이므로 매각대상 전체를 기준으로 현황과 경계를 확인해야 합니다.
- 지붕 철거 상태 확인. 등기상 스레트지붕과 실제 현황이 다르게 기재돼 있으므로 건물의 존치 상태와 이용 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 개발제한구역 확인. 개발제한구역·자연녹지지역·집단취락지구·지구단위계획구역 등 중첩 규제를 전제로 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 특정 임차인 신고는 없으나 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유자와 전입·보증금 관계를 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 감정가 대비 16.81%까지 최저가가 내려온 만큼 단순 가격 할인보다 물건의 실제 이용성·환금성·현황을 우선 확인해야 합니다.
- 파산선고 등기 대조. 2025.01.20 파산선고 등기가 있으므로 경매기록·등기부·매각물건명세서를 원본 기준으로 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 쉬운 물건”
이 사건은 현재 배당 가정만 놓고 보면 매수인 인수 0원이고, 장유농업협동조합 근저당 이후 가압류와 경매개시결정도 소멸하는 구조입니다. 그러나 이미 5회 유찰돼 최저가가 감정가의 16.81%까지 내려왔고, 물건은 개발제한구역을 포함한 토지와 창고의 일괄매각입니다. 더구나 등기상 스레트지붕 건물은 현황상 지붕이 철거돼 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “권리가 얼마나 복잡한가”보다 현재 상태로 무엇을 할 수 있는지, 그리고 다시 처분하기 쉬운지를 확인하는 데 있습니다. 낮은 최저가 하나만으로 가격 메리트를 단정하기보다 현장·규제·점유를 함께 확인해야 하는 물건입니다.
