의정부지방법원 2026타경60420. 파주시 야당동 아이하우스 2층 201호, 전용 57.07㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 최동준으로 2024.06.24. 거래가액 209,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기부에서 살아 있는 핵심 권리는 임차권자 구효나의 보증금 209,000,000원짜리 주택임차권과, 2026.02.13. 신청채권자 주택도시보증공사가 넣은 강제경매개시결정입니다.
구효나의 임대차는 계약일 2022.07.16., 확정일자 2022.07.19., 전입·점유개시 2022.09.15.이고 2024.09.24. 임차권등기가 됐습니다. 경매개시결정일 2026.02.13.보다 앞서 대항요건을 갖춘 선순위 대항력 임차인이므로, 확약이 없었다면 낙찰가를 낮춰도 총 부담이 크게 줄지 않는 인수형 물건입니다. 그러나 이번 사건에는 바로 그 인수구조를 끊는 2026.05.21. HUG 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60420 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 64-10 아이하우스 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 57.07㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 중 2층 201호 |
| 사용승인 | 2017.03.24 |
| 소유자 | 최동준 (2024.06.24. 매매 · 거래가액 209,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 108,290,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 209,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 해소
과거 경서농업협동조합의 채권최고액 1,620,000,000원 근저당과 수협은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 그래서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2026.02.13. 강제경매개시결정입니다. 구효나의 전입·점유는 2022.09.15.로 그보다 빠르며 확정일자도 2022.07.19.이므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 실제 임차인 1명입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 구효나 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 209,000,000원 | 있음 | 있음 | 직접 임차인 |
② 시세 비교 — 51.8%지만 비교표본은 1건
I하우스1동은 8세대 규모이며, 대상과 같은 전용 57.07㎡로 확인되는 거래는 2024.06 2층 209,000,000원 1건입니다. 이 거래가는 현재 소유자 최동준의 2024.06.24. 등기상 거래가액 209,000,000원과도 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 57.07㎡ | 2 | 209,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득 108,290,000원은 이 확인 실거래 209,000,000원의 51.8%입니다. 가격 차이는 분명 큽니다. 다만 확인 거래가 1건뿐이고, 단지 자체도 8세대인 소규모 다세대라 이 한 건을 곧바로 현재 시세 전체로 간주하기는 어렵습니다. 따라서 이 사건은 권리 해소 효과는 강하지만 시세 검증은 보수적으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,316,060원 |
| 1. 임차인 구효나 보증금 | 209,000,000원 | 105,973,940원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 209,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체만 보면 임차보증금 부족분은 103,026,060원입니다. 그러나 2026.05.21. 주택도시보증공사 확약에 따라 본 분석의 매수인 실질 인수액은 0원*으로 적용했습니다. 집행비용은 제공된 배당 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물입니다.
- 입지. 파주시 야당동 운정4동행정복지센터 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택·연립주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 야당역(경의중앙선)이 있습니다.
- 설비. 도시가스보일러 개별난방, 위생·급배수시설 및 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 북서측·남서측으로 폭 약 5~6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 제한보호구역, 군사기지 및 군사시설 관련 구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. I하우스1동은 8세대이고 확인된 동일면적 거래는 1건입니다. 실거래 비교표본이 적다는 점을 가격 판단에 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.21. 주택도시보증공사 제출 확약서의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 내용을 입찰 전 반드시 원문 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 구효나 임차권은 원칙상 말소기준보다 앞선 선순위 권리입니다. 이번 인수 0원 판단은 확약에 따른 예외임을 분리해 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 확인 실거래는 2024.06의 209,000,000원 1건입니다. 소규모 다세대의 현재 매매 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 건물 표시 확인. 공부상 동 표기는 없지만 실제 외벽에는 ‘I-하우스 1동’으로 표시돼 있습니다. 목적물 동일성을 현장에서 확인하세요.
- 토지 합필 확인. 등기사항전부증명서에는 야당동 64-10, 64-50으로 기재돼 있으나 토지 합필 후 야당동 64-10 단일 지상에 소재한다는 내용이 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 시 내부를 육안 확인하지 못해 건축물현황도를 근거로 내부를 도시했습니다. 실제 내부 상태를 별도 점검할 필요가 있습니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약서가 더 중요하다”
등기부만 보면 이 물건은 보증금 209,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있는 전형적인 인수형 다세대입니다. 현재 최저가에서 원칙 배당만 적용하면 103,026,060원의 임차보증금이 남습니다. 그런데 이 사건은 2026.05.21. 주택도시보증공사가 제출한 확약서에서 매수인에 대한 잔존 보증금 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의했다는 점이 결정적입니다.
따라서 확약을 정상 적용하면 매수인 실질 인수는 0원*, 실질취득은 현재 최저가 108,290,000원입니다. 확인 실거래 209,000,000원과 비교하면 51.8% 수준으로 가격 차이도 큽니다. 다만 거래 표본이 단 1건이고 8세대 소규모 다세대인 만큼, 이 사건의 최종 판단은 “권리 리스크는 확약으로 크게 해소됐지만, 가격·환금성은 현장에서 다시 검증해야 한다”로 정리됩니다.
* 확약 미반영 원칙 계산에서는 현재 회차 임차보증금 미배당액 103,026,060원이 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 본 리포트의 실질 인수 0원은 2026.05.21. 제출된 대항력 포기 확약서 내용을 반영한 판단입니다.
