의정부지방법원 2026타경60534. 파주시 야당동 ‘휴하우스’ 105동 3층 301호, 다세대주택 단위세대입니다. 등기상 현재 소유자는 김연서이며 2022.12.27 매매, 2022.12.29 소유권이전으로 거래가액은 250,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 49%”라는 숫자가 아니라, 보증금 240,000,000원의 대항력 있는 임차권과 그 뒤에 제출된 확약의 효력을 함께 읽는 데 있습니다.
임차인 장일두는 2022.10.07 임대차계약·확정일자, 2022.11.09 전입·점유를 갖추었고, 2024.12.24 임차권등기까지 마쳤습니다. 등기부상 기존 안양원예농업협동조합 근저당은 2022.11.10 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2026.03.03 강제경매개시결정입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 상태입니다. 확약이 없었다면 현재 회차에서 배당받지 못하는 128,711,520원이 매수인에게 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60534 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 183-37 휴하우스 105동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택인 다세대주택내 단위세대로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상4층 건물내 3층 301호 |
| 소유자 | 김연서 · 2022.12.27 매매 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 113,680,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 254,325,381원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약을 함께 봐야 한다
기존 안양원예농업협동조합 근저당권은 채권최고액 156,000,000원으로 2016.11.09 설정됐지만 2022.11.10 해지로 이미 말소됐습니다. 임차인 장일두는 2022.11.09 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.10.07입니다. 이후 2024.12.24 보증금 240,000,000원의 주택임차권등기가 이뤄졌습니다. 2026.03.03 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 이보다 늦으므로, 장일두의 임차권은 원칙상 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장일두 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 240,000,000원 | 2022.11.09 | 2022.10.07 | 대항력 有 우선변제 확약 반영 인수 0 |
실제 임차인은 1명입니다. 장일두는 보증기관의 중복 신고자로 표시된 대상이 아니며, 보증금은 240,000,000원 한 건으로 봅니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 후에는 최저가가 실질취득가
휴하우스104동105동의 면적 일치 거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2024.06의 270,000,000원 1건이며, 전체 3건 평균은 239,333,333원입니다. 가격 판단은 최근 12개월 거래를 우선하면 현재 실질취득 113,680,000원은 최근 시세의 42.1% 수준입니다. 최근 거래는 이전 거래들보다 20.5% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 54.27㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2022.12 | 55.64㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2021.11 | 54.27㎡ | 2 | 198,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 239,333,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 113,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,391,520원 |
| 1. 임차인 장일두 보증금 | 240,000,000원 | 111,288,480원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 254,325,381원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 장일두의 보증금 부족분은 128,711,520원입니다. 다만 2026.05.21 제출된 확약에 따라 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로, 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의중앙선 야당역 남동측 인근의 다세대주택 등 공동주택 밀집지대로, 단독주택지대·소규모 점포·일부 공업용지대가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 야당역과 번뛰기길 등 주요도로가 있어 제반 교통사정은 대체적으로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상4층 건물의 3층 301호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전·주차장설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 지목 대, 토지면적 1,000.0㎡, 공시지가 938,600원/㎡이며 평지의 사다리형 토지입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·계획관리지역·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 내부는 폐문부재로 집합건축물대장·현황도면·동일면적의 표준적 이용상황을 종합해 평가했습니다.
- 거래 표본. 휴하우스104동105동은 16세대이며, 면적 일치 거래는 3건으로 표본 수가 많지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2026.05.21 제출된 대항력 포기 확약서의 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 원본으로 반드시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 장일두의 주택임차권등기가 실제 매각 후 말소되는 절차와 제출된 동의서의 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 배당표상 미배당액 128,711,520원은 존재하지만, 확약을 반영한 매수인 실질 인수는 0원이라는 점을 구분해야 합니다.
- 소유자 표기 차이. 등기사항증명서상 소유자는 김연서이고, 집합건축물대장상 소유자는 전 소유자 차경진으로 등재돼 있다는 비고를 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 입찰 전 실제 내부 상태와 점유·인도 상황을 별도로 확인해야 합니다.
- 거래 표본. 최근 12개월 거래는 1건, 전체 비교 거래도 3건이므로 270,000,000원을 개별 호수의 확정 시세로 단정하지 말고 층·상태 차이를 함께 봐야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도 확약을 확인하면 결론이 바뀐다”
이 물건은 표면적으로는 보증금 240,000,000원의 대항력 있는 임차권이 있어 최저가 113,680,000원만 보고 접근하면 위험한 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 계산에서도 부족분 128,711,520원이 발생합니다. 하지만 2026.05.21 제출된 확약은 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 담고 있어, 장일두 임차권의 실질 인수액을 0원으로 바꿉니다.
그 결과 이 사건의 실질취득은 현재 최저가 113,680,000원으로 보고, 최근 12개월 거래 270,000,000원과 비교하는 것이 맞습니다. 가격비율은 42.1%로 낮습니다. 다만 이 결론은 확약의 원본·적용범위와 임차권등기 말소 이행을 전제로 하므로, 이 사건의 승부처는 “선순위 임차권이 있느냐”보다 확약이 실제로 매수인 인수위험을 완전히 제거하는지 확인하는 것입니다.
