의정부지방법원 2026타경60563. 고양시 덕양구 행신동 소만마을아파트 610동 7층 702호입니다. 현재 소유자는 이주영으로, 2020.12.21 소유권을 이전받았고 당시 등기 거래가액은 268,000,000원입니다. 이후 2022.02.14 주식회사하나저축은행의 채권최고액 192,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그런데 임차인 김종민은 이보다 앞선 2020.12.21 전입·점유 사실이 있고, 확정일자는 2020.11.26입니다. 2024.11.28에는 보증금 250,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 말소기준 근저당보다 선행하는 대항력 임차인으로 보아야 하며, 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60563 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 행신동 785 소만마을아파트 610동 7층 702호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 14층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 이주영 (2020.12.21 소유권이전 · 거래가액 268,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 380,000,000원 / 266,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 264,209,522원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.14 주식회사하나저축은행 근저당권 · 채권최고액 192,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
현재 살아 있는 등기 가운데 말소기준은 2022.02.14 하나저축은행 근저당입니다. 그보다 뒤의 2024.11.28 주택임차권등기와 2026.03.05 강제경매개시결정 등기는 형식상 매각으로 소멸하지만, 임차권등기가 지워진다는 것과 임차보증금 인수 위험이 사라진다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 김종민은 이미 2020.12.21 전입·점유해 말소기준보다 먼저 대항력을 확보한 구조이므로, 미배당 보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다.
| 임차인 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김종민 건물 전부 · 주거 | 2020.12.21 | 2020.11.26 | 250,000,000원 | 2024.11.28 | 대항력 있음 우선변제 선순위 미배당액 승계 |
② 가격 구조 — 70% 최저가만 보면 안 되는 이유
현재 최저매각가는 266,000,000원으로 감정가 380,000,000원의 70%입니다. 하지만 최근 실거래 자료가 없어 이 30% 할인만으로 현재 시장가보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 이 사건에서는 보증금 250,000,000원이라는 권리상의 가격 하단을 먼저 봐야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 임차보증금 관점 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 266,000,000원 | 194,733,522원 | 최저가가 보증금 250,000,000원을 상회 · 전액배당 여부 확인 |
| 2회 유찰 시 | 186,200,000원 | 273,416,322원 | 보증금보다 낮음 · 미배당액 승계 시 실질취득 약 250,000,000원 수준 |
| 3회 유찰 시 | 130,339,999원 | 328,494,283원 | 보증금보다 낮음 · 최저가 하락 효과가 인수 증가로 상쇄 |
③ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,524,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나저축은행 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 264,209,522원 | 69,476,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권자 배당 시뮬레이션은 집행비용 4,524,000원, 하나저축은행 192,000,000원, 주택도시보증공사 69,476,000원으로 구성되고 채권 미배당은 194,733,522원입니다. 다만 임차인 김종민은 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖고 있으므로, 실제 입찰 판단에서는 임차보증금 250,000,000원의 배당순위와 전액변제 여부를 반드시 먼저 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 행신동, 행남초등학교 서측 인근이며 주변은 아파트·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장과 경의중앙선 강매역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 14층 건물 내 7층 702호이며 위생·급배수·승강기·난방·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 인접지와 등고평탄한 2필 일단의 부정형 아파트 부지이며 단지 내 도로를 통해 외곽 공도에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 일부 교육환경보호구역과 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 현장조사 때 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조와 이용상태는 건축물대장 현황도를 참고했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 배당순위 원본 대조. 김종민의 2020.12.21 전입·점유, 2020.11.26 확정일자와 2022.02.14 말소기준 근저당의 선후관계를 매각물건명세서·임차권등기 원문과 함께 확인해야 합니다.
- 보증금 전액배당 여부. 현재 최저가 266,000,000원에서 보증금 250,000,000원이 실제로 전액 배당되는지 확인하는 것이 인수 0원 판단의 핵심입니다.
- 추가 유찰 시 실질취득 계산. 186,200,000원 또는 130,339,999원만 보고 응찰가를 잡지 말고, 미배당 임차보증금 인수액을 더한 실질취득금액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 시세 검증. 최근 실거래 비교값이 확인되지 않은 상태이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하지 말고 현장 매물·동일 단지 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기 이후 실제 점유 상태가 달라졌을 수 있으므로 현황조사와 현장 방문을 통해 현재 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 당해세·최우선변제 및 공용부분 관리비 체납 여부는 최종 배당과 추가 부담에 영향을 줄 수 있으므로 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “2.66억 경매”가 아니라 “2.5억 임차보증금 경매”로 봐야 한다
표면만 보면 감정가 380,000,000원에서 한 번 유찰돼 266,000,000원까지 내려온 아파트입니다. 하지만 이 사건의 본질은 할인율이 아닙니다. 김종민의 전입·점유는 2020.12.21, 말소기준 근저당은 2022.02.14입니다. 매각물건명세서 역시 보증금 250,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적고 있습니다.
현재 회차는 최저가가 보증금을 웃돌아 전액배당이 확인된다면 인수 0원으로 정리될 수 있습니다. 반면 2회 유찰 가격 186,200,000원이나 3회 유찰 가격 130,339,999원처럼 낙찰가가 보증금 아래로 내려가면, 가격이 떨어진 만큼 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득금액은 약 250,000,000원 수준에서 쉽게 내려가지 않습니다. 게다가 최근 실거래 시세 비교자료가 없으므로 그 실질취득금액이 시장 대비 싼지도 확인되지 않았습니다. 결론은 현재 회차는 배당 확인이 선행돼야 하고, 추가 유찰은 최저가가 아니라 인수 포함 총액으로 봐야 하는 C등급 물건입니다.
