의정부지방법원 2026타경60586. 파주시 야당동 61-1, 101동 3층 302호로 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 전용면적은 56.74㎡이고 건물은 철근콘크리트구조 4층 공동주택, 사용승인은 2017.01.20입니다. 현재 최저매각가는 감정가 191,000,000원의 49%인 93,590,000원으로, 이미 2회 유찰된 상태입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 절반”이라는 숫자가 아닙니다. 임차인 김환은 2021.03.10. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.03.02.로, 말소기준인 2022.04.27. 서민금융진흥원 가압류보다 앞섭니다. 즉 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 확약이 없었다면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총 부담은 크게 줄지 않는 구조지만, 이 사건에는 그 위험을 직접 해소하는 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60586 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 61-1 101동 3층 302호 · 도로명 경기도 파주시 하우3길 16 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 56.74㎡ · 4층 공동주택 중 3층 · 2017.01.20 사용승인 |
| 소유자 | 김건민 (2021.03.26. 매매, 거래가액 140,000,000원 · 2021.04.13. 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 93,590,000원 (2회 유찰·49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 193,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 공부와의 차이 없음 · 위반건축물 표시 없음 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만, 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2022.04.27. 서민금융진흥원 가압류 5,184,805원입니다. 김환의 전입·점유는 2021.03.10.으로 그보다 앞서므로 대항력이 인정되고, 확정일자도 2021.03.02.에 받아 우선변제권을 갖습니다. 2023.03.30.에는 임차보증금 193,000,000원 전액을 범위로 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김환 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.10 / 2021.03.02 | 193,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 0원* |
* 확약을 반영하지 않은 현재 회차 배당계산상 김환 보증금의 미배당액은 101,494,620원입니다. 확약은 김환 임차인에게만 적용됩니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 김환 1명으로, 별도의 확약 밖 임차인은 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 후에는 ‘최저가’가 곧 실질취득가
가격 비교에서 중요한 기준은 확약 반영 후 실질취득가인 93,590,000원입니다. 최근 12개월 평균 지표는 153,000,000원이고, 이에 대한 비율은 61.2%입니다. 최신 표시 거래는 2021.11.의 180,000,000원입니다. 숫자만 놓고 보면 실질취득가는 실거래 지표보다 상당히 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 56.74㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2021.09 | 56.74㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2021.09 | 56.74㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2021.08 | 56.74㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2021.08 | 56.74㎡ | 3 | 147,000,000원 |
| 2021.08 | 56.74㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2021.08 | 56.74㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 평균 | 56.74㎡ | 7건 | 153,000,000원 |
표시된 7건의 실거래 범위는 147,000,000원~180,000,000원입니다. 감정가 191,000,000원은 이 범위의 최고가보다 높지만, 2회 유찰 후 현재 최저가는 93,590,000원까지 내려왔습니다. 다만 표시된 거래 시점은 모두 2021.08~2021.11.이므로, 2026.09.22. 매각기일과는 시차가 큽니다. 따라서 61.2%라는 할인폭은 유리한 숫자이지만, 이를 곧바로 현재 시세 대비 확정적인 저가로 단정하는 것은 경계해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,084,620원 |
| 1. 임차인 김환 보증금(우선변제) | 193,000,000원 | 91,505,380원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,184,805원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 193,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 김환에게 91,505,380원이 배당되고 보증금 부족분은 101,494,620원입니다. 그러나 2026.05.21. 확약서에 따라 이 잔존 보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의하므로, 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없을 때와 있을 때는 완전히 다르다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 93,590,000원 | 101,494,620원 | 93,590,000원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 65,512,999원 | 129,066,235원 | 65,512,999원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 45,859,099원 | 148,366,365원 | 45,859,099원 |
확약을 무시한 원래 권리구조만 보면 유찰될수록 낙찰가는 내려가지만 임차보증금 미배당액이 101,494,620원 → 129,066,235원 → 148,366,365원으로 커집니다. 즉 “최저가가 싸졌으니 총취득비용도 똑같이 싸진다”고 볼 수 없는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 사건은 바로 그 구조를 확약서가 끊어낸 경우입니다. 확약의 유효성과 원문 조건이 확인되는 한, 매수인 실질 인수는 0원이고 실질취득가는 각 회차 매각가로 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운정4동행정복지센터 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택·근린생활시설·창고 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 운정역(경의중앙선)이 있으며, 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 공동주택의 3층 302호이며, 외벽은 드라이비트·석재 붙임 마감, 샷시 창호입니다. 기본 위생·급배수·승강기·난방설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m 포장도로에 접합니다. 토지는 1,011.0㎡, 평지의 사다리형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(준주거 Zone)이며 소로2류에 저촉됩니다. 공시지가는 948,500원/㎡입니다.
- 규제표시. 평가자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 운정팰리스101동102동은 15세대 규모이고, 경매 통계상 평균 3.1회 유찰·매각률 0.0%로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인이 1순위. 2026.05.21. 제출된 대항력 포기 확약서의 대상, 포기 범위, 매수인에 대한 효력, 임차권등기 말소 동의 내용을 직접 대조해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액을 혼동하지 말 것. 현재 배당계산상 부족분은 101,494,620원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 임차권등기 말소 확인. 김환의 을구 1번 주택임차권등기가 실제 매각 후 말소되는 절차와 조건을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.03. 민간임대주택등기의 매각 후 효력과 말소 범위를 원문에서 확인해야 합니다.
- 시세 최신성 점검. 표시된 실거래 7건이 모두 2021.08~11. 거래이므로, 2026.09.22. 입찰가를 정할 때는 해당 가격을 그대로 현재가로 간주하지 않아야 합니다.
- 환금성 고려. 15세대 다세대이고 평균 유찰 3.1회·매각률 0.0%이므로, 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 1.93억”만 보고 포기해도, “49% 최저가”만 보고 달려들어도 안 된다
표면만 보면 위험도가 높은 물건입니다. 임차인 김환의 보증금은 193,000,000원으로 감정가 191,000,000원보다도 크고, 전입·점유가 말소기준보다 앞서 대항력도 있습니다. 확약이 없다면 현재 최저가 93,590,000원에서조차 101,494,620원의 보증금이 미배당되어 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.
하지만 이 사건에는 2026.05.21. 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 있습니다. 잔존 임대차보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이므로, 정확도 규칙상 김환 임차인에 대한 실질 인수는 0원*입니다. 그 전제에서는 실질취득가가 현재 최저가와 같은 93,590,000원이 되고, 최근12m 평균 지표 153,000,000원의 61.2% 수준입니다.
다만 이 물건의 매력은 확약서의 실제 효력 확인과 소규모 다세대의 낮은 환금성을 감수하는 대가로 생깁니다. 가격만 보면 할인폭이 크지만, 평균 유찰 3.1회·매각률 0.0%라는 지표와 오래된 실거래 표본까지 함께 보면 무조건적인 저가매수형으로 평가하기 어렵습니다. 확약 확인은 필수, 가격은 매력, 환금성은 보수적. 이 세 문장이 이 사건의 결론입니다.
