의정부지방법원 2026타경60621. 파주시 야당동 로얄팰리스 2층 202호, 현재 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 신유영이고, 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 190,000,000원입니다. 이 사건에서 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 원연심의 주택임차권입니다. 원연심은 2021.06.03 전입·점유·확정일자를 갖춰, 2026.03.18 강제경매개시결정보다 앞선 대항력 임차인입니다.
그대로라면 매각대금에서 다 받지 못한 임차보증금이 낙찰자에게 이어집니다. 현재 회차 배당계산은 보증금 185,000,000원 중 103,075,100원이 배당되고 81,924,900원이 부족한 구조입니다. 하지만 2026.05.21 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 이 구조를 바꿉니다. 확약서에는 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 기재돼 있으므로, 이 임차인에 관한 인수는 실질 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60621 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 255-2 로얄팰리스 2층 202호 · 도로명 경기도 파주시 하우3길 79-3 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 202호 |
| 현황 표시 | 공부상 별도 동 표시는 없으나 현황은 ‘103동’으로 표시 |
| 소유자 | 신유영 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 105,350,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 준공 / 세대 | 2019.02.25 · 로얄팰리스103동 7세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2026.03.18 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2025.06.05 을구 1번 주택임차권은 원칙상 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 이어질 수 있습니다. 임차인 원연심은 전입·점유·확정일자가 모두 2021.06.03이고 배당요구도 해 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 원연심 | 건물의 전부 · 주거 | 185,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
전입일·점유개시일·확정일자는 모두 2021.06.03, 임차권등기 및 배당요구는 2025.06.05입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
③ 가격 구조 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 별개
감정가는 215,000,000원, 현재 최저매각가는 105,350,000원으로 2회 유찰된 감정가의 49% 구간입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건에는 동일 단지·유사면적을 기준으로 바로 비교할 최신 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 49%라는 유찰률 자체를 시세 대비 저가의 근거로 사용할 수 없습니다.
특히 대항력 임차권은 원래 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 다만 이 사건은 2026.05.21 확약에 따라 그 잔존 보증금 청구가 매수인에게 이어지지 않는 것으로 처리되므로, 확약이 유효하게 반영되는 전제에서는 현재 회차의 실질취득은 105,350,000원*으로 봅니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 105,350,000원 | 81,924,900원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 73,745,000원 | 112,982,410원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 51,621,500원 | 134,707,687원 | 0원* |
* 주택도시보증공사가 2026.05.21 제출한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 반영한 실질값입니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,274,900원 |
| 1. 임차인 원연심 보증금 | 185,000,000원 | 103,075,100원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 원연심 보증금 부족분은 81,924,900원입니다. 다만 2026.05.21 확약을 적용하면 이 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의중앙선 운정역 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택과 소규모 공장·창고 등이 혼재하는 일반주거지대입니다.
- 교통. 차량 진입·주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통인 편입니다.
- 도로. 건물 동측으로 폭 약 6미터 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 202호로, 난방·승강기·위생·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역에 포함되며 공시지가는 931,900원/㎡입니다.
- 표시 차이. 평가명령서·등기사항전부증명서에는 별도 동 표기가 없지만 현황에서는 ‘103동’으로 통칭되고 있습니다.
- 경매 이력. 로얄팰리스103동 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.21 제출된 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 매각물건명세서에 어떻게 반영돼 있는지 확인하세요.
- 보증금 금액 대조. 배당계산은 185,000,000원 기준이지만 등기 원문에는 1차 185,000,000원·2차 190,000,000원이 함께 기재돼 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 2-1에 2022.11.25 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 등기 처리 내용을 원본에서 확인하세요.
- 동 표시 확인. 공부에는 별도 동 표시가 없고 현황은 ‘103동’이므로 현장·집합건축물대장·등기 표시를 서로 맞춰 보세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라도 최신 동일·유사 다세대 실거래와 비교하기 전에는 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 명도 상태 확인. 임차권등기가 말소되는 구조와 실제 점유 상태가 일치하는지 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 매각기일 직전 변경사항을 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약의 효력이 승부처”
겉으로 보면 이 물건은 까다롭습니다. 전입·확정일자가 말소기준보다 빠른 원연심의 임차권이 있고, 현재 회차 배당계산만 보면 81,924,900원의 미배당 보증금이 발생합니다. 보통이라면 낙찰가가 내려갈수록 그 인수액이 커져, 낮은 최저가가 곧 싼 취득으로 이어지지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사의 2026.05.21 확약입니다. 잔존 임대차보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 확인되므로, 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저매각가 105,350,000원*이 중심이 됩니다.
다만 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격까지 합격이라고 할 수는 없습니다. 동일 단지 실거래 기준가격을 숫자로 검증할 자료가 제시되지 않았고, 다세대주택은 개별 호수의 거래 비교가 특히 중요합니다. 결론은 권리는 확약으로 크게 정리됐지만, 가격은 별도 검증이 필요한 물건입니다. 그리고 입찰 전에는 보증금 185,000,000원·190,000,000원 기재 차이와 확약 원문을 반드시 다시 맞춰봐야 합니다.
