의정부지방법원 2026타경60712. 고양시 덕양구 내유동 ‘메이플’ 103동 2층 203호의 다세대주택입니다. 감정가 160,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 78,400,000원, 감정가의 49%입니다. 등기상 말소기준으로 제시된 권리는 2025.02.28. 주식회사 에스비아이저축은행의 50,025,714원 가압류입니다. 이후 2025.03.04. 권서현의 주택임차권등기와 2026.03.17. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다.
이 사건의 핵심은 임차권입니다. 권서현의 임차보증금은 163,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 임차권등기에는 임대차계약일자 2022.12.19., 확정일자 2022.12.20., 주민등록일자·점유개시일자 2023.02.27.이 기재되어 있습니다. 다만 대항력 판정은 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
그런데 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21. 제출한 확약서에는 매수인에 대해 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 있습니다. 따라서 이 임차인 1건에 관한 매수인 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 보증기관 승계 중복신고로 분류되는 별도 임차인은 없으므로 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60712 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 705 메이플 103동 2층203호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 덕양구 명봉산로6번길 124-1 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상4층 내 2층 203호 |
| 소유자 | 김주한 · 2023.07.30. 매매 · 거래가액 163,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 78,400,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 163,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 확약이 결론을 바꾼다
2018년 설정됐던 원당신용협동조합 근저당과 농협은행 근저당은 등기부상 이미 말소돼 현재 부담으로 보지 않습니다. 현재 말소기준으로 제시된 2025.02.28. 에스비아이저축은행 가압류 이후의 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 보증금 163,000,000원, 그러나 확약 적용
| 임차인 | 보증금 | 계약·점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권서현 203호 전부 · 주거 | 163,000,000원 | 계약 2022.12.19. 확정일자 2022.12.20. 주민등록·점유 2023.02.27. | 가능·미상 | 미상 배당요구 2025.03.04. | 해당 없음 | 실질 인수 0원 |
③ 가격 구조 — 감정가 49%, 시세 판단은 별도
감정가 160,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 78,400,000원입니다. 확약을 전제로 한 매수인 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득 금액도 78,400,000원입니다.
다만 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하지 않습니다. 현재 확인 가능한 가격축에서는 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만 확인할 수 있으므로, 실제 응찰가 판단에는 인근 다세대의 최근 거래가격과 환금성 확인이 별도로 필요합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 78,400,000원 | 136,436,914원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 54,880,000원 | 159,533,554원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 38,416,000원 | 175,701,202원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 50,025,714원 | 50,025,714원 |
| 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 163,000,000원 | 26,563,086원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 213,025,714원 중 현재 회차 예상 배당은 76,588,800원이며, 미배당은 136,436,914원입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 163,000,000원 중 예상 배당액은 26,563,086원입니다. 이 미배당이 그대로 매수인 인수액이 되는 것은 아니며, 확약에 따라 매수인 실질 인수는 0원으로 처리됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 내유동 마을회관 북측 근거리에 위치합니다.
- 주위환경. 공동주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상4층 건물의 2층 203호로, 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계됩니다.
- 토지계획. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 제한보호구역, 과밀억제권역이며 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역이 포함됩니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.21. 제출된 대항력 포기 확약서에서 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 이 사건 임차권 전체에 적용되는지 확인합니다.
- 대항력은 ‘미상’으로 접근. 임차권등기에는 주민등록·점유개시 2023.02.27.이 기재되어 있으므로 단순히 임차권등기일 2025.03.04.만 보고 대항력을 부정하지 않습니다.
- 실제 임차인 1명. 권서현 1명이며 보증기관 승계 중복신고로 분류되는 별도 임차인은 없습니다.
- 배당 부족과 인수를 구분. 현재 회차 채권자 미배당 136,436,914원이 발생하지만, 확약 전제 매수인 인수액은 0원입니다.
- 시세 확인. 감정가의 49%라는 이유만으로 저가매수라고 단정하지 말고 인근 다세대 최근 거래가격과 매도 가능 가격을 별도로 확인합니다.
- 현황 확인. 임대관계와 실제 점유 상태, 인도 가능성은 입찰 전 현장에서 다시 확인합니다.
맺으며 — “보증금보다 싼 낙찰가”만 보면 안 된다
표면만 보면 보증금 163,000,000원짜리 임차권이 있는 집을 최저가 78,400,000원에 사는 구조라 위험해 보입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶일 수 있기 때문입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.05.21. 제출한 확약으로 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 확약이 유효하게 적용되는 한 실질취득액은 현재 최저가 78,400,000원, 매수인 인수는 0원입니다.
결국 이 사건의 승부처는 두 가지입니다. 첫째는 확약서 원문을 직접 확인해 이 권리안전성이 실제로 유지되는지 검증하는 것, 둘째는 감정가 49%라는 숫자에만 끌리지 않고 다세대주택의 실제 시세와 환금성을 확인하는 것입니다. 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 시세 확인 후 결정. 이 두 절차를 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
