수원지방법원 2024타경1871. 평택 고덕동 에이스퍼스트고덕 1층 132호와 133호가 함께 매각되는 근린시설입니다. 감정가 1,772,000,000원에서 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 208,474,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리는 2022.08.24. 설정된 부산은행 근저당권이고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현황상 확인된 임차인 2명도 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
권리관계만 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 이 사건은 가격을 감정가 대비 할인율만으로 판단하기 어렵습니다. 이미 6회 유찰됐고, 근린생활시설이라는 용도 특성상 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균을 곧바로 적용할 수 있는 자료도 없습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 11.76%라는 사실은 확인되지만, 그것만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경1871 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕중앙로 290, 1층 132호 (고덕동, 에이스퍼스트고덕) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 매각 형태 | 132호·133호 일괄매각 · 각 구분건물로 등재되어 있으나 경계벽 없는 상태 |
| 소유자 | 이금영 · 2022.08.18. 매매 · 거래가액 883,658,160원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,772,000,000원 / 208,474,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 부산은행 / 1,333,027,676원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.08.24. 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,441,000,000원이고 공동담보로 133호가 기재되어 있습니다. 이후 삼성카드·경기신용보증재단· 인천수산업협동조합·케이비캐피탈·신용보증기금·서울보증보험의 가압류와 국민건강보험공단 압류, 부산은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 2명 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 / 배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 시원종합개발 | 132호 | 2023.02.16 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 |
| 유형종 | 133호 | 2023.11.21 | 20,000,000원 | - | 대항력 없음 배당요구 |
두 임차인의 전입신고일은 모두 말소기준일인 2022.08.24.보다 늦습니다. 따라서 대항력 없는 임차인으로 판단되며 낙찰자에게 보증금이 승계되지 않습니다. 유형종은 2024.06.13. 배당요구를 했지만, 이 역시 매수인 인수로 이어지는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 6회 유찰이 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저매각가 208,474,000원은 감정가 1,772,000,000원의 11.76%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 동일 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어 현재 가격을 시장가격과 직접 비교할 수는 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 208,474,000원 | 11.76% | 1,992,997,064원 |
| 7회 유찰 시 | 145,931,800원 | 8.24% | 2,054,663,673원 |
| 8회 유찰 시 | 102,152,260원 | 5.76% | 2,097,830,300원 |
④ 예상배당표 (매각가 208,474,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,718,636원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,441,000,000원 | 204,755,364원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 14,119,985원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 47,800,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 인천수산업협동조합 | 390,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 114,613,201원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 92,214,432원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 98,004,810원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 집행비용을 제외한 대부분의 매각대금이 부산은행 근저당에 배당되며, 후순위 가압류 채권은 배당되지 않습니다. 전체 채권자 미배당액은 1,992,997,064원입니다. 매수인 인수액은 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고덕동행정복지센터 북동측 인근으로, 단독주택·근린생활시설·지식산업센터·삼성전자 평택캠퍼스 등이 혼재하는 산업단지 인근 상가 및 업무지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상10층 건물의 1층 132호·133호이며 급·배수, 위생, 승강기, 화재탐지·경보, 옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측·남서측으로 약 20m 내외, 남동측으로 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며 공시지가는 2,324,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 132호와 133호는 각 구분건물로 등재되어 있으면서 실제 경계벽이 없는 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 11.76%라는 할인율과 실제 시장가치는 별개입니다. 근린생활시설의 현재 매매·임대수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 132호·133호 현황. 일괄매각 대상 두 호실의 경계벽이 없는 상태이므로 실제 이용범위와 원상복구·구획 가능성을 확인해야 합니다.
- 임차인 점유. 132호 주식회사 시원종합개발, 133호 유형종의 실제 점유와 인도 상황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 부산은행 채권 전액이 회수되지 않고 후순위 채권은 배당이 없습니다. 다만 이 부족액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 단순하지 않다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.08.24. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 2명 역시 말소기준 뒤 전입해 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격과 물건성은 별도로 봐야 합니다. 감정가 1,772,000,000원에서 6회 유찰되어 208,474,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 시세가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 여기에 근린생활시설이라는 용도, 반복 유찰, 132호·133호의 경계벽 부재까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격·환금성·현황 확인이 핵심인 사건입니다.
