창원지방법원 2025타경660. 창원시 의창구 북면 무동리 무동빌딩 1층 107호로, 감정평가상 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 소유자 주식회사총각네축산은 2023년 10월 거래가액 1,500,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 부산은행 앞으로 채권최고액 1,320,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이 부산은행 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 등기된 창원시 압류, 부산은행의 임의경매개시결정, 부산광역시 해운대구 압류는 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 배당이 부족하더라도 부산은행의 미회수액은 채무자에게 남는 채권 문제일 뿐, 낙찰자가 인수하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경660 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 북면 무동리 147-2 무동빌딩 1층 107호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 의창구 북면 동곡로 1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(현황 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 7층 건물 내 1층 107호 |
| 소유자 | 주식회사총각네축산 (2023.10.18. 매매, 거래가액 1,500,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,390,000,000원 / 681,100,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사부산은행 / 1,234,143,889원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.10.19. 접수된 부산은행 근저당권입니다. 이후 창원시와 해운대구의 압류, 이 사건 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 농협은행·경남은행·송림중앙신용협동조합·부경양돈협동조합 및 최원석 명의 근저당권은 이미 등기부상 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다.
② 가격과 회차 — 49%만으로 싸다고 단정할 수 없다
감정가 1,390,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 681,100,000원, 감정가의 49%입니다. 등기상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 681,100,000원입니다.
그러나 이 자료에는 동일 건물이나 인근 근린시설의 최근 실거래, 임대료, 공실률 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단해서는 안 됩니다. 근린시설은 주거용 부동산보다 임대수익과 상권, 업종 적합성에 따라 가치 편차가 커 실제 임대 가능 금액과 예상 공실 기간을 먼저 검증해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 부산은행 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 681,100,000원 | 671,889,000원 | 648,111,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 476,769,999원 | 469,602,299원 | 850,397,701원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 333,738,999원 | 328,266,653원 | 991,733,347원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 681,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,211,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 1,320,000,000원 | 671,889,000원 |
| 부산은행 미배당 | - | 648,111,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
집행비용은 9,211,000원, 부산은행 예상배당은 671,889,000원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·현황. 근린생활시설로 이용되는 1층 107호이며 현재 공실입니다. 공실 상태에서는 실제 임대수익이 발생하지 않으므로 재임대 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 주위환경. 창북중학교 동측 인근으로 공동주택과 근린생활시설 등이 형성돼 있으며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 위치와 대중교통 운행 상황을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로 조건. 대지권의 목적 토지는 동측과 남측으로 대로3류, 북서측으로 중로2류에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지는 평지의 가로장방형이고 공시지가는 1,625,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재 마감, 내부는 인테리어 마감이며 위생·급배수·승강기·화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물과 인근 근린시설의 최근 실거래를 확인하세요.
- 임대수익 검증. 예상 보증금·월세·관리비·공실 기간을 확인해 실제 수익가치를 산정해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문을 통해 실제 점유자와 내부 상태, 열쇠 인도 여부를 확인하세요.
- 업종 적합성. 1층 근린시설이라는 위치 특성과 주변 공동주택·근린생활시설 수요를 고려해 가능한 업종과 영업 가시성을 점검하세요.
- 체납 관리비. 공실 기간이 길었다면 공용부분 관리비 체납이 누적됐을 수 있으므로 관리주체를 통해 확인하세요.
- 세금·배당 변동. 창원시와 해운대구 압류가 존재하므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 매각물건명세서 및 관련 자료에서 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 입찰기일 변경 여부를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 검증 전
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 부산은행 근저당이 말소기준이고 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차에서 부산은행에 648,111,000원의 미배당이 발생해도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 감정가의 49%까지 하락했다는 이유만으로 가격 경쟁력을 확정할 수는 없습니다. 근린생활시설이고 현재 공실이며 실거래·임대 시세가 확인되지 않았기 때문입니다. 권리는 통과, 가격과 운영성은 현장 검증. 실제 임대료와 공실 해소 가능성, 상권 수요를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
