창원지방법원 2025타경660. 북면 무동리 무동빌딩 1층 107호 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)입니다. 현재 소유자는 주식회사총각네축산이며, 2023.10.19 소유권을 이전받으면서 같은 날 주식회사부산은행 명의의 채권최고액 1,320,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리이고, 이후 창원시 압류·경매개시결정·해운대구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리상 낙찰자에게 승계되는 금액은 0원입니다. 임차인도 확인되지 않아 대항력 임차인 보증금 인수 문제는 없습니다. 다만 이 물건은 가격 해석이 더 중요합니다. 감정가 13.9억원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저가는 333,739,000원까지 내려왔지만, 동일·인근 근린시설의 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경660 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 북면 무동리 147-2 무동빌딩 1층 107호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(현황 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 7층 건물 내 1층 107호 |
| 소유자 | 주식회사총각네축산 |
| 감정가 / 최저가 | 1,390,000,000원 / 333,739,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 1,234,143,889원 |
| 입찰기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 부산은행 근저당 이후 소멸
임차인 없음. 확인된 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 말소기준권리는 2023.10.19 설정된 주식회사부산은행 근저당권(채권최고액 1,320,000,000원)입니다. 그 이후의 창원시 압류, 2025타경660 임의경매개시결정, 해운대구 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 농협은행·경남은행·송림중앙신용협동조합·부경양돈협동조합·최원석 명의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
② 가격 — 감정가 24.01%지만 ‘시세 확인’이 먼저
현재 최저매각가는 333,739,000원으로 감정가 1,390,000,000원의 약 24.01%입니다. 유찰이 더 진행될 경우 제시된 시나리오상 5회 유찰 시 233,617,300원, 6회 유찰 시 163,532,110원까지 내려갑니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 333,739,000원 | 991,733,346원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 233,617,300원 | 1,090,453,342원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 163,532,110원 | 1,159,557,340원 |
③ 예상배당표 (매각가 333,739,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,472,346원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,320,000,000원 | 328,266,654원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 333,739,000원 기준으로 집행비용 5,472,346원을 제외한 328,266,654원이 부산은행에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 991,733,346원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창북중학교 동측 인근에 위치하며 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 위치 및 대중교통 운행 상황을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 현황. 근린생활시설로 이용되는 물건이며 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 동측 및 남측으로 대로3류, 북서측으로 중로2류와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지는 상업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 1,625,000원/㎡입니다.
- 물적 상태. 위생설비·급배수설비·승강기설비·화재탐지설비를 갖추고 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 직접 확인. 감정가 대비 24.01%라는 할인율보다 인근 근린시설의 실제 매매가·임대료·공실률을 먼저 확인하세요.
- 공실 원인 확인. 현황 공실이므로 임차수요, 예상 임대기간, 내부 상태와 영업 가능한 업종을 현장에서 점검해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 부산은행 근저당 이후 압류와 경매개시결정의 말소 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 세금·관리비 확인. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 체납 관리비 등 실제 추가비용을 확인하세요.
- 회차별 자금계획. 현재 333,739,000원, 5회 유찰 시 233,617,300원, 6회 유찰 시 163,532,110원 시나리오별로 자금과 수익성을 따져보세요.
맺으며 — 권리보다 공실 근린시설의 가치 검증이 핵심
이 물건은 임차인 없이 부산은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 매수인 인수액도 0원이라는 점에서 권리구조 자체는 단순한 편입니다. 그러나 이미 4회 유찰됐고 현황이 공실 근린생활시설이라는 점은 별도의 가격·환금성 검증을 요구합니다. 감정가 1,390,000,000원에서 최저가 333,739,000원까지 내려왔더라도 최근 실거래 시세가 없는 상황에서는 이를 곧바로 ‘저렴하다’고 결론낼 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 권리 인수가 아니라 333,739,000원이라는 현재 가격이 실제 임대수익과 매매시장 기준에서 타당한지 확인하는 것입니다.
