부동산임의경매

한 줄 평 5회 유찰로 가격 진입장벽은 크게 낮아졌습니다. 다만 이 물건은 주거용이 아닌 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 기타 물건입니다. 근저당 중심의 단순한 권리 구조와 대항력 없는 임차인으로 인수 위험은 낮지만, 낙찰 전 실제 영업 수요와 환금성을 확인해야 합니다.

감정가 / 최저가

205,000,000원

최저 34,455,000원

실질취득

34,455,000원

인수 0원

유찰 횟수

5회

감정가 17%

매수인 인수

0원

대항력 임차인 없음

수원지방법원 2024타경2249. 평택시 고덕동 에이스퍼스트고덕 6층 627호, 공장(지식산업센터) 물건입니다. 소유자는 최지원 씨이며, 2020년 국민은행 근저당권이 설정된 이후 체납 압류와 임의경매 절차가 진행되었습니다. 말소기준권리는 을구 1번 국민은행 근저당권이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

현재 최저매각가는 34,455,000원으로 감정가 대비 약 17% 수준입니다. 다만 낮은 가격만으로 판단하기보다 지식산업센터라는 용도 특성, 임차인의 실제 사용관계, 향후 매각 가능성을 함께 봐야 합니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2024타경2249 (임의경매)
소재지	경기도 평택시 고덕중앙로 290, 6층627호 (고덕동, 에이스퍼스트고덕)
물건종류 / 이용상태	기타 · 공장(지식산업센터) 이용중
소유자	최지원
감정가 / 최저가	205,000,000원 / 34,455,000원 (5회 유찰)
신청채권자 / 청구	주식회사 국민은행 / 176,107,275원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

말소기준권리는 2020.12.08 설정된 국민은행 근저당권입니다. 임차인 주식회사 내담은 전입일이 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력이 없습니다. 낙찰자는 보증금 35,000,000원을 인수하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음

점유자	보증금	전입일	판정
주식회사 내담	35,000,000원	2022.01.27	대항력 없음

✅ 임차인 리스크 보증금은 확인되지만 전입 시점이 말소기준권리(2020.12.08) 이후입니다. 따라서 매수인에게 승계되는 대항력 있는 임차권은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 34,455,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,020,190원
근저당 · 주식회사 국민은행	206,400,000원	33,434,810원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분 (현재 최저가)

회차별 최저매각가

5회 유찰 후 34,455,000원까지 하락했습니다.

⚠️ 가격과 용도의 균형 최저가는 감정가 대비 크게 낮지만, 공장(지식산업센터)은 아파트처럼 폭넓은 실수요층이 있는 상품이 아닙니다. 실제 사업 수요와 임대 가능성을 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 평택시 고덕동 고덕국제화계획지구 내 위치하며 남측 근거리 삼성전자평택캠퍼스 등 산업시설이 혼재합니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 인근 버스정류장 이용이 가능한 보통 수준의 교통 여건입니다.
시설. 철근콘크리트구조, 시스템창호, 승강기·소방·지하주차장 등 지식산업센터 기본 설비가 확인됩니다.
용도. 준주거지역·지구단위계획구역 내 업무·공장 성격의 물건으로 일반 주거 투자와 다른 접근이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
사업 수요 확인. 지식산업센터는 업종 제한과 실사용 수요가 낙찰 후 가치에 영향을 줍니다.
유찰 효과. 5회 유찰로 가격은 크게 낮아졌으나 낮은 가격만으로 환금성이 확보되는 것은 아닙니다.
권리 검토. 국민은행 근저당은 매각으로 소멸하며 인수 권리는 없습니다.

맺으며 — “권리는 단순, 수익은 용도가 결정한다”

이 물건은 권리관계만 보면 명확합니다. 말소기준권리 이후 권리는 정리되고, 대항력 있는 임차인도 없어 매수인이 떠안을 금액은 없습니다. 다만 최저가 34,455,000원이라는 숫자만 보고 접근하기보다, 공장(지식산업센터)이라는 상품 특성을 기준으로 판단해야 합니다. 가격은 충분히 낮아졌지만 최종 승부처는 실제 사용 수요와 환금성입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-03-18	유찰	2억 500만원
2	2025-06-10	유찰	1억 4,350만원
3	2025-10-28	유찰	1억 45만원
4	2025-12-02	유찰	7,031만원
5	2026-07-14	유찰	4,922만원
6	2026-08-25	대기	3,445만원

부동산임의경매

5회 유찰 끝에 감정가 17% — 평택 고덕 에이스퍼스트고덕 627호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

② 임차인 분석 — 대항력 없음

③ 예상배당표 (매각가 34,455,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 단순, 수익은 용도가 결정한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (10장)

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