부동산임의경매

한 줄 평 근저당 이후 권리는 매각으로 정리되고 매수인 인수액은 0원인 안전한 권리 구조입니다. 다만 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 공실 근린시설의 임대·환금성입니다. 4회 유찰로 가격은 크게 낮아졌지만, 제1종근린생활시설(의원) 현황 공실이라는 점을 반드시 확인해야 합니다.

감정가 / 최저가

1,210,000,000원
290,521,000원

4회 유찰

실질취득

290,521,000원

인수액 0원

낙찰가율

24.0%

감정가 대비

핵심지표

공실 리스크

근린시설 임대성 확인

수원지방법원 2024타경3624. 평택시 고덕동 센텀프라자 2층 203호 근린시설입니다. 감정가는 12억1,000만원이지만 현재 최저매각가는 2억9,052만원까지 내려온 상태입니다. 권리관계는 비교적 단순합니다. 말소기준권리는 2023년 설정된 우리은행 근저당권이며, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 떠안을 권리는 없습니다.

다만 상가 경매는 아파트와 평가 기준이 다릅니다. 낮은 최저가 자체보다 실제 영업 가능성, 임차수요, 공실 회복 가능성이 낙찰 후 수익성을 결정합니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2024타경3624
소재지	경기도 평택시 고덕여염7길 5, 2층203호 (고덕동,센텀프라자)
물건종류 / 용도	근린시설 · 제1종근린생활시설(의원)
소유자	서성원
감정가 / 최저가	1,210,000,000원 / 290,521,000원
신청채권	896,601,986원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 인수 부담 없는 구조

말소기준권리는 2023.03.24 설정된 우리은행 근저당권입니다. 해당 근저당권 이후 설정된 임의경매개시결정과 평택시 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 보증금 인수 위험은 없습니다.

② 시세·가격 판단 — 낮아진 가격보다 중요한 것은 운영성

⚠️ 상가 경매의 핵심 감정가 대비 최저가는 크게 낮아졌지만, 근린시설은 거래량·임대수요·공실기간에 따라 가치 회복 속도가 달라집니다. 현재 현황은 공실이며 의원 용도로 등재되어 있어 신규 임차 확보 가능성을 별도 검토해야 합니다.

이용상태	제1종근린생활시설(의원) 등재, 현황 공실
입지	고덕동 행정복지센터 남서측 인근, 삼성전자 등 공장·상가주택·공동주택·근린시설 혼재
교통	차량 출입 가능, 인근 버스정류장 소재
용도지역	근린상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구)

③ 예상배당표 (매각가 290,521,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	4,867,294원
1. 근저당 · 주식회사우리은행	1,041,600,000원	285,653,706원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

매각대금 배분 (현재 회차)

감정가 vs 회차별 최저가

4회 유찰 후 최저가는 290,521,000원입니다.

✅ 권리 관점 근저당권이 말소기준권리이고 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.

⛔ 사업성 관점 공실 근린시설은 낙찰 이후 임대 확보가 핵심입니다. 낮은 낙찰가만 보고 접근하기보다 고덕 상권 내 동일 용도 수요와 공실 회복 가능성을 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 평택 고덕동 행정복지센터 남서측 인근으로 삼성전자 등 공장, 상가주택, 공동주택과 근린시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 접근성은 무난합니다.
건물. 철근콘크리트구조 지하2층 지상5층 건물 내 2층 203호입니다.
환금성. 근린시설은 주거시설 대비 매수층이 제한될 수 있어 임대 가능성과 업종 적합성 검토가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

공실 확인. 현황 공실 상태이므로 관리비·공실기간·임대 가능 업종을 확인해야 합니다.
임대성 검토. 의원 등 기존 용도와 주변 상권 수요가 맞는지 확인해야 합니다.
권리 확인. 낙찰 전 등기부 및 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
배당 변수. 당해세 등 실제 배당 관계는 변동될 수 있습니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 상가는 운영이 가치다”

이 물건은 권리분석만 보면 명확합니다. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 인수 부담도 없습니다. 하지만 근린시설 경매의 승부처는 권리가 아니라 낙찰 후 얼마나 빠르게 정상 운영 또는 임대 전환이 가능한가입니다. 4회 유찰이라는 가격 매력과 공실 리스크를 함께 비교해야 하는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-10-28	유찰	12억 1,000만원
2	2025-12-02	유찰	8억 4,700만원
3	2026-01-27	유찰	5억 9,290만원
4	2026-07-14	유찰	4억 1,503만원
5	2026-08-25	유찰	2억 9,052만원
6	2026-09-29	D-8 진행	2억 336만원

부동산임의경매

권리는 정리되지만, 공실 상가의 회복력이 관건 — 평택 고덕 센텀프라자 203호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 부담 없는 구조

② 시세·가격 판단 — 낮아진 가격보다 중요한 것은 운영성

③ 예상배당표 (매각가 290,521,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 상가는 운영이 가치다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (16장)

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