수원지방법원 2024타경3624. 평택 고덕동 센텀프라자 2층 203호 근린시설입니다. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(의원)로 등재되어 있고 현황은 공실입니다. 소유자 서성원은 2023.03.24. 거래가액 1,180,452,110원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행이 채권최고액 1,041,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 이후 경매개시결정과 평택시 압류는 매각으로 소멸합니다.
권리구조만 보면 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 1,210,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 203,365,000원, 감정가의 16.81% 수준입니다. 유찰 폭만 보면 크게 낮아졌지만, 비교할 실거래 자료가 없으므로 이를 곧바로 ‘저가’ 또는 ‘가격 메리트’로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경3624 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕여염7길 5, 2층203호 (고덕동,센텀프라자) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(의원) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상5층 중 제2층 제203호 |
| 소유자 | 서성원 · 2023.03.24. 소유권이전 · 거래가액 1,180,452,110원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,210,000,000원 / 203,365,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 896,601,986원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.03.24. 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,041,600,000원입니다. 그 뒤 2024.08.12. 임의경매개시결정과 2025.09.19. 평택시 압류가 등기됐고, 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 과거 코리아신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 가격 판단 — 5회 유찰됐지만 시세 비교 자료는 없다
감정가 1,210,000,000원에서 현재 최저매각가는 203,365,000원으로 낮아졌습니다. 현재 회차는 5회 유찰, 감정가 대비 비율은 16.81%입니다. 다음 시나리오상 6회 유찰 시 142,355,500원, 7회 유찰 시 99,648,850원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 203,365,000원 | 841,882,110원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 142,355,500원 | 902,037,477원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 99,648,850원 | 944,144,829원 |
③ 예상배당표 (매각가 203,365,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,647,110원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,041,600,000원 | 199,717,890원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 203,365,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 3,647,110원을 제외한 199,717,890원이 근저당권에 배당되고, 근저당권 기준 미배당액은 841,882,110원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 고덕동 행정복지센터 남서측 인근으로, 삼성전자 등 공장과 상가주택·공동주택·각종 근린생활시설이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 용도·현황. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(의원)이며 현황은 공실입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하2층·지상5층 건물이며, 급·배수·급탕·난방·냉방·승강기·소방·주차·방송설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 근린상업지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)이며, 가장형 평지의 근린상가 건부지입니다. 북동측과 북서측으로 각각 중로에 접합니다.
- 공시지가. 4,441,000원/㎡이며 토지면적은 1,227.4㎡입니다.
- 제한사항. 택지개발지구·가축사육제한구역·근린상업지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 적정가격 별도 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 5회 유찰 원인 점검. 현황 공실의 근린시설인 만큼 실제 임대수요, 공실기간, 관리비와 영업 가능한 업종을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 임대관계 재확인. 현황은 공실이고 별도 임차인은 확인되지 않지만, 감정평가에는 임대관계 및 기타 상세사항이 미상으로 기재되어 있습니다.
- 압류 관련 원본 대조. 평택시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조이나, 배당표의 당해세 반영 여부는 최종 서류에서 확인하세요.
- 용도·규제 확인. 제1종근린생활시설(의원) 등재와 토지이용계획상 각종 구역 지정이 실제 사용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “큰 할인율보다 적정가 확인이 먼저”
이 물건은 권리관계보다 가격과 환금성이 판단의 중심입니다. 우리은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 소멸하며, 배당 시나리오상 인수액은 0원입니다. 반면 감정가 1,210,000,000원에서 5회 유찰되어 최저가가 203,365,000원까지 낮아졌고 현황은 공실입니다. 실거래 시세가 없는 상황에서는 16.81%라는 할인율 자체를 가격 메리트로 확정할 수 없습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 응찰가격은 현장 임대수요와 실제 환금성을 확인한 뒤 결정해야 하는 물건입니다.
