수원지방법원 2024타경4375. 평택시 청북읍 어연리의 평택스마트팩토리 3층 350호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 말소기준권리는 2021.02.25 설정된 주식회사국민은행 근저당권 342,000,000원입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 서울신용보증재단 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
현재 가격은 큰 폭으로 내려왔지만 권리분석에서 더 중요한 것은 점유관계입니다. 코스금융서비스 주식회사는 350호 163제곱미터를 대상으로 보증금 10,000,000원, 차임 800,000원으로 조사됐고 전입일은 2021.04.08입니다. 말소기준인 국민은행 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 반면 융서비는 주거 용도로 기재돼 있으나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 판정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4375 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 청북읍 백봉길 3, 3층350호 (평택스마트팩토리) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) · 철근콘크리트구조 · 4층 중 3층 350호 |
| 등기부상 소유자 | 양동임 2분의 1 · 염무열 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 355,000,000원 / 85,236,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 278,086,312원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.25 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 342,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유는 미상 1건
말소기준은 2021.02.25 국민은행 근저당입니다. 코스금융서비스 주식회사의 전입일 2021.04.08은 그 뒤이므로 대항력이 없습니다. 다만 융서비는 전입일 자체가 미상이라 선후관계를 비교할 수 없습니다. 보증금도 미상이고 확정일자도 확인되지 않아 대항력 가능·미상, 우선변제 여부도 미상으로 보는 것이 안전합니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차 관련 신고 2건
| 임차인 | 사용 / 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 코스금융서비스 주식회사 | 350호 163제곱미터 | 2021.04.08 | 10,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 융서비 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 구간 — 4회 유찰로 감정가 24.01%
현재 최저매각가는 85,236,000원으로 감정가 355,000,000원의 24.01%입니다. 다만 이 물건은 실거래 시세와 직접 비교할 자료 대신 현재 회차와 추가 유찰 시나리오의 배당 부족액을 중심으로 봐야 합니다. 큰 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 국민은행 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 85,236,000원 | 83,301,752원 | 258,698,248원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 59,665,199원 | 58,191,225원 | 283,808,775원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 41,765,639원 | 40,613,857원 | 301,386,143원 | 0원 |
국민은행의 신청채권액은 278,086,312원이고 근저당권 채권최고액은 342,000,000원입니다. 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 83,301,752원이 국민은행에 배당되는 시뮬레이션으로, 신청채권도 전액 충족되지 않습니다. 이는 낙찰자가 은행의 미배당 채권을 인수한다는 의미는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 85,236,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,934,248원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 342,000,000원 | 83,301,752원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 융서비의 전입일·보증금이 미상이므로 실제 인수 여부는 매각물건명세서와 점유관계 보완 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 청북읍 어연리 소재 어연초등학교 서측 인근으로, 주위는 산업단지·중소규모 공장·로변 근린상가가 혼재합니다.
- 이용. 감정평가상 본건은 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 토지는 공장·지식산업센터·업무시설·근린생활시설 부지로 이용됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 버스 이용 등 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 북측 왕복 4차선, 서측 왕복 2차선 도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역(어연)이며, 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 공장용지, 토지면적 13,532.4㎡, 공시지가 636,200원/㎡이며 평지·사다리형·중로각지로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 4층 중 3층이며, 위생·급배수·승강기·소화전·주차장 설비가 있습니다.
- 물적 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다. 다만 집합건축물대장과 등기부의 소유자 표시는 별도 확인이 요구됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 융서비 전입일 확인. 말소기준 2021.02.25보다 앞선 전입인지 뒤의 전입인지가 대항력 판단의 핵심입니다.
- 융서비 보증금 확인. 보증금이 미상이므로 실제 매수인 인수 가능 금액을 현재 단계에서 확정할 수 없습니다.
- 점유 범위 확인. 코스금융서비스 주식회사는 350호 163제곱미터로 조사됐고, 융서비의 구체적인 점유 범위는 별도 확인이 필요합니다.
- 소유자 표시 대조. 집합건축물대장상 소유자와 부동산등기부등본상 소유자가 상이하다는 매각물건명세서 비고를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 최저가는 감정가의 24.01%지만 실거래 시세 비교 근거 없이 할인율만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유 상태를 서로 대조해 최종 입찰 여부를 정해야 합니다.
맺으며 — “24.01% 할인보다 미상 임차인이 먼저다”
이 물건의 등기상 말소기준은 명확합니다. 국민은행 근저당 이후 권리는 매각으로 정리되고, 코스금융서비스 주식회사도 말소기준 뒤 전입이어서 대항력이 없습니다. 그러나 융서비는 전입일·보증금이 모두 미상입니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 인수 0원이라는 숫자를 그대로 확정 인수액으로 받아들이면 안 됩니다.
감정가 355,000,000원에서 4회 유찰돼 85,236,000원까지 내려온 가격은 눈에 띄지만, 공장(지식산업센터)이라는 이용 특성과 반복 유찰, 소유자 표시 확인 사항까지 함께 봐야 합니다. 등기 권리는 단순하지만 점유 권리는 미완성. 이 사건은 가격 계산보다 융서비의 전입·보증금·점유관계를 먼저 확정한 뒤 판단해야 하는 경매입니다.
