창원지방법원 2025타경10981. 김해시 동상동 1116-29 토지와 철근콘크리트구조 4층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 공부상 사건 용도는 연립·다세대와 토지이지만 감정평가상 이용상태는 단독주택, 현황 다가구주택입니다. 토지면적은 307.5㎡이고, 일괄매각 대상에는 제시 외 건물(2-1)도 포함됩니다.
권리의 기준점은 2016년 4월 14일 접수된 구포새마을금고 근저당권 253,500,000원입니다. 같은 날 설정된 후순위 근저당 175,500,000원과 이후의 전세권·주택임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 전입일이 확인된 임차인과 점유자는 모두 말소기준일 이후 전입했지만, 전입일이 확인되지 않은 2명은 대항력 가능·미상으로 남겨 두어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10981 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 동상동 1116-29 · 경상남도 김해시 구지로211번길 2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택(현황 다가구주택) |
| 건물 / 토지 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 · 토지 307.5㎡ |
| 소유자 | 빈군자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,083,562,060원 / 530,945,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구포새마을금고 / 409,558,840원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시 외 건물(2-1) 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 매각으로 정리된다
2016년 설정됐던 신형섭·손용호·강미영·진광훈·김미정 명의 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 등기상 남아 있는 조두현 전세권과 한국토지주택공사·한지현·강미영 명의 주택임차권은 모두 말소기준권리보다 뒤에 접수돼 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 인원 10명, 승계기관 1곳
한국토지주택공사는 조두현 보증금의 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 수와 보증금 합산에서 제외했습니다. 확인되는 실제 임차인·점유자는 10명입니다. 전입일이 확인된 8명은 모두 2016년 4월 14일 이후 전입해 대항력이 없지만, 전입일이 확인되지 않은 2명은 대항력을 단정할 수 없습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조두현 | 203호 전체 | 2018.08.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 배당요구 2025.02.21 · LH 대위·승계 신고 있음 |
| 손연아 | 401호 복층구조(건축물대장상 402호) | 2023.05.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 호실 표기 대조 필요 |
| 이남수 | 미상 | 2021.03.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 점유 호실 확인 필요 |
| 안민석 | 미상 | 2021.02.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 점유 호실 확인 필요 |
| 김소정 | 402호(건축물대장상 401호) | 2024.01.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 배당요구 2025.05.16 · 호실 표기 대조 필요 |
| 이지영 | 미상 | 2023.12.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 점유 호실 확인 필요 |
| AKHMEDOV OBIDJON LUTFULLOJON UGLI | 204호(건축물대장상 201호) | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 전입일·보증금·호실 대조 필요 |
| 목정수 | 304호(건축물대장상 301호) | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 전입일·보증금·호실 대조 필요 |
| 한지현 | 건물 2층 중 35㎡·201호 전부 | 2022.09.26 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 확정일자 2022.09.26 · 배당요구 2025.04.28 |
| 강미영 | 건물 2층 중 55㎡·202호 전부 | 2022.09.22 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 확정일자 2022.09.22 · 배당요구 2025.05.15 |
| 한국토지주택공사 | 3층 중 도면표시·302호 | 2021.01.12 | 95,000,000원 | 없음 | 미상 | 승계 조두현 보증금의 중복신고 · 별도 합산 제외 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%는 ‘시세 49%’가 아니다
현재 최저매각가는 530,945,000원으로 감정가 1,083,562,060원의 49%입니다. 다만 이 물건은 다수의 임대차가 결합된 현황 다가구주택과 토지를 일괄 취득하는 구조이고, 동일·유사 물건의 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 부족합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 530,945,000원 | 49% | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 371,661,500원 | 34.3% | 113,341,761원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 260,163,049원 | 24.01% | 223,279,234원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 530,945,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,709,450원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 구포새마을금고 | 253,500,000원 | 253,500,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 구포새마을금고 | 175,500,000원 | 175,500,000원 |
| 3. 을구 9번 전세권 · 조두현 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 44,235,550원 |
구포새마을금고 두 근저당은 등기상 채권최고액 합계 429,000,000원을 기준으로 배당한 시뮬레이션입니다. 신청채권자의 청구금액은 409,558,840원입니다. 당해세·최우선변제와 다른 임차권등기 채권의 실제 배당순위는 반영 결과에 따라 달라질 수 있어 소유자 잔여금 44,235,550원도 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 동상동 동광초등학교 북측 인근이며, 주변은 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물로 외벽은 화강석 석재와 드라이비트, 내부는 벽지·타일·장판 마감입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 도시가스 난방, 화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대지 307.5㎡, 주상용, 완경사·가로장방 형상, 소로 한 면 접면이며 공시지가는 823,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 현황 다가구주택과 토지, 제시 외 건물을 일괄 취득하는 비표준 물건으로 아파트처럼 단순한 평형·실거래 비교가 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 2명. AKHMEDOV OBIDJON LUTFULLOJON UGLI와 목정수의 전입일·보증금·점유개시일을 확인해 대항력 여부를 확정하세요.
- 실제 점유자 대조. 실제 임차인·점유자 10명의 거주 여부, 공실 여부, 임대차계약서와 배당요구 현황을 호실별로 확인하세요.
- 호실 표기 불일치. 401호·402호, 204호·201호, 304호·301호의 현황조사 표기와 건축물대장 호실이 다르므로 현장과 도면을 대조하세요.
- LH 임차권등기. 조두현 보증금 95,000,000원 승계 신고는 중복 합산하지 말고, 나머지 LH 명의 42,450,000원·100,000,000원 임차권의 실제 관계를 확인하세요.
- 제시 외 건물. 제시 외 건물(2-1)이 매각에 포함되므로 면적·구조·사용 상태와 향후 유지비를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 인근 다가구주택·토지 거래와 예상 임대수익을 별도로 조사하세요.
- 명도비용. 다수 점유자의 이사 협의, 인도명령, 공실 정리 기간과 비용을 응찰가에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 전입세대 열람과 배당요구 종기 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 점유관계가 먼저다”
이 물건의 등기상 말소 구조는 비교적 명확합니다. 2016년 4월 14일 구포새마을금고 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입일은 모두 그보다 늦습니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
그러나 실제 임차인·점유자가 10명이고, 전입일과 보증금이 모두 미상인 점유자 2명이 남아 있습니다. 한국토지주택공사 명의 임차권등기 3건과 여러 호실의 표기 불일치까지 겹쳐, 등기부만 보고 끝낼 수 있는 사건이 아닙니다. 더구나 동일·유사 물건의 실거래 비교 없이 감정가의 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기도 어렵습니다. 계산상 인수는 0원, 현장·임차관계 리스크는 큼. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 호실별 점유관계를 얼마나 정확히 확정하느냐입니다.
