매력지수 B등급 · 권리상 인수 위험은 낮지만 임차권등기와 선순위 채권 구조 확인이 필요한 고덕 신축 아파트
말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수금은 없으나 임차권등기 임차인이 존재하며 시세 대비 83.2% 수준의 가격 메리트를 권리 구조와 함께 검토해야 함
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 고덕국제신도시파라곤 신축급 아파트로 최저가는 최근 12개월 실거래 평균 대비 83.2% 수준입니다. 다만 등기상 임차권등기 박지희(보증금 20,000,000원)가 존재하며, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되어 매수인 인수액은 0원입니다.
감정가 / 최저가
863,000,000원
604,100,000원 · 1회 유찰
실거래 평균(최근12개월)
726,090,909원
동일평형 11건
최저가 ÷ 시세
83.2%
최근12개월 평균 대비
매수인 인수
0원
임차권등기 매각소멸
수원지방법원 2024타경49491. 경기도 평택시 고덕동 고덕국제신도시파라곤 110동 803호 아파트입니다. 전용면적 110.68㎡급 대형 평형으로, 2019년 준공된 고덕국제신도시 주요 주거단지입니다. 말소기준권리는 2019년 농협은행 근저당권이며 이후 설정된 가압류·후순위 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2024타경49491
소재지
경기도 평택시 고덕국제대로 180, 110동 8층803호
물건종류 / 이용
아파트 · 방4·거실·주방/식당·드레스룸·욕실2·발코니
소유자
조수현
감정가 / 최저가
863,000,000원 / 604,100,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구
페퍼저축은행 / 461,569,554원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 인수권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2019.09.24 설정된 농협은행 근저당권(채권최고액 442,800,000원)입니다. 이후 설정된 페퍼저축은행 근저당권, 충남신용보증재단 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 14번 주택임차권 박지희가 존재합니다. 전입일이 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력 없음으로 분석되며 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석
임차인
보증금
전입/확정
권리판정
승계
박지희
20,000,000원
2022.02.21 / 2022.02.21
대항력 없음
매각소멸
③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 구간
동일 평형(110.68㎡) 최근 거래 기준입니다. 최근 12개월 평균은 726,090,909원, 최신 거래(2026.05)는 739,000,000원입니다. 최저매각가 604,100,000원은 최근 12개월 평균 대비 83.2% 수준입니다.
거래월
전용
층
거래가
2026.05
110.68㎡
7
739,000,000원
2026.03
110.68㎡
10
720,000,000원
2026.02
110.68㎡
20
730,000,000원
2026.02
110.68㎡
10
745,000,000원
최근12개월 평균
110.68㎡
11건
726,090,909원
⚠️ 가격 판단 최근12개월 평균 대비 최저가는 낮지만, 최근 거래 추세는 -5.1%로 이전 거래 대비 하락 흐름입니다. 단순 평균 대비 할인만 보지 말고 최신 거래와 시장 방향을 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 604,100,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
8,441,000원
농협은행 근저당
442,800,000원
442,800,000원
페퍼저축은행 근저당
420,000,000원
152,859,000원
페퍼저축은행 후순위
120,000,000원
0원
충남신용보증재단 가압류
59,400,000원
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가는 최근12개월 평균 대비 83.2% 수준입니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차권등기도 대항력 없음으로 분석되어 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 확인 포인트 임차권등기 박지희 보증금 20,000,000원은 배당 과정에서 확인이 필요합니다. 또한 후순위 채권 미배당 규모가 커 배당 구조를 반드시 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차권 확인. 박지희 임차권등기 존재, 대항력 없음 판정과 배당요구 여부 확인.
배당 구조. 농협은행 및 페퍼저축은행 후순위 채권 구조상 미배당 가능성을 확인.
가격 검토. 최저가는 최근12개월 평균 대비 할인 구간이나 하락 추세(-5.1%) 반영 필요.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인.
맺으며 — “가격 메리트와 권리 확인을 함께”
고덕국제신도시파라곤 803호는 신축급 대단지 아파트로, 현재 최저가는 최근 실거래 대비 할인된 수준입니다. 권리상 매수인 인수 위험은 없지만 임차권등기와 후순위 채권 구조가 있어 배당 관계 확인은 필요합니다. 가격만 보면 기회가 있지만, 경매의 핵심은 낙찰가가 아니라 권리와 배당 구조까지 확인한 뒤 결정하는 것입니다.
사건 개요
같은 단지 2건 동시 경매
단지 평균
1.0회 유찰
소재지
경기도 평택시 고덕국제대로 180, 110동 8층803호 (고덕동,고덕국제신도시파라곤)
법원·사건
수원지방법원
평택지원·2024타경49491
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-08-25 10:00
·1층 경매법정
물건
고덕국제신도시파라곤 110동 8층803호
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 평택시 고덕국제대로 180, 110동 8층803호 (고덕동,고덕국제신도시파라곤)
2024-08-06 15:45
* 점유자 박지희 면담결과, 자기는 임차인으로 가족과 함께 거주하고 있으며, 보증금 2천만원, 월세 2백만원이라고 함. 다른 임차인 없다고 진술.
