420,000,000원
창원지방법원 2025타경11056. 창원 성산구 상남동 성원아파트 510동 11층 1102호입니다. 감정가 600,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 420,000,000원입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 철근콘크리트조 스라브지붕 25층 건물 중 11층입니다. 주변은 대단위 아파트와 근린생활시설·학교 등이 형성돼 있으며 차량 접근, 간선도로와의 거리, 대중교통 이용 여건은 모두 보통으로 평가됐습니다.
가격 측면에서는 분명한 할인 구간입니다. 동일 단지·동일 비교면적 167.58㎡의 최근 12개월 평균은 508,125,000원이고 최신 2026년 8월 거래는 490,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 82.7%, 전체 12건 평균 494,750,000원의 84.9%입니다. 최근 거래군은 과거 거래군 대비 8.6% 높은 흐름으로 집계돼 있어 하락 추세 물건도 아닙니다. 즉 이 사건은 ‘최저가만 내려간 착시’가 아니라 실거래 기준으로도 가격 여유가 확인되는 편입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11056 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 상남동 45-1 성원아파트 510동 11층 1102호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 25층 건물 중 11층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 홍정숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 600,000,000원 / 420,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 291,363,638원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발급 | 창원지방법원 등기과 · 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 판단보다 ‘기준권리 연결관계’ 확인이 먼저
말소기준 산정은 2008.01.23 창원시 압류입니다. 이 기준 뒤에 등기된 신한은행 가압류 19,548,348원, 창원시성산구·국·국민건강보험공단 압류, 조상미 가압류 67,000,000원, 2025년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인은 확인되지 않아 임차보증금 인수 문제도 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 82.7%
성원아파트 동일 비교면적 167.58㎡의 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 508,125,000원, 최신 거래는 2026년 8월 490,000,000원입니다. 전체 평균 494,750,000원보다 최근 12개월 평균을 우선해 판단해도 현재 최저가 420,000,000원은 82.7% 수준입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 167.58㎡ | 5 | 490,000,000원 |
| 2026.07 | 167.58㎡ | 5 | 500,000,000원 |
| 2026.05 | 167.58㎡ | 24 | 525,000,000원 |
| 2026.02 | 167.58㎡ | 18 | 580,000,000원 |
| 2025.12 | 167.58㎡ | 1 | 460,000,000원 |
| 2025.11 | 167.58㎡ | 16 | 478,000,000원 |
| 2025.09 | 167.58㎡ | 3 | 542,000,000원 |
| 2025.09 | 167.58㎡ | 3 | 490,000,000원 |
| 2025.08 | 167.58㎡ | 13 | 485,000,000원 |
| 2025.05 | 167.58㎡ | 22 | 453,000,000원 |
| 2025.03 | 167.58㎡ | 5 | 469,000,000원 |
| 2025.03 | 167.58㎡ | 23 | 465,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 167.58㎡ | 8건 | 508,125,000원 |
실거래 12건의 범위는 453,000,000원~580,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 범위의 최저 실거래 453,000,000원보다도 낮고, 최신 거래 490,000,000원과 최근 12개월 평균 508,125,000원도 밑돕니다. 최근 거래군과 과거 거래군의 추세는 +8.6%로, 가격 판단에서 하락장 보정이 필요한 상태도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 420,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,600,000원 |
| 갑구 19번 가압류 · 주식회사 신한은행 | 19,548,348원 | 19,548,348원 |
| 갑구 33번 가압류 · 조상미 | 67,000,000원 | 67,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 326,851,652원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 채권 합계 86,548,348원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 국세·지방세 당해세는 실제 배당에서 우선 차감될 수 있어 잔여금은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 420,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 294,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 205,800,000원 | 0원 | 0원 |
세 시나리오 모두 가압류 채권 86,548,348원은 전액 배당되고 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 현재 420,000,000원에서는 소유자 잔여 326,851,652원, 2회 유찰 시 202,535,652원, 3회 유찰 시 115,570,452원으로 산정돼 있습니다. 다만 신청채권자 청구 291,363,638원은 세 시나리오 모두 배당 0원으로 표시돼 있어 이 부분은 실제 배당표와의 대조가 특히 중요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 창원중앙여자고등학교 북측 인근으로, 대단위 아파트와 근린생활시설·학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 간선도로와의 거리, 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 규모. 성원아파트는 6,252세대이며 사용승인일은 1994.06.03입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 25층 건물 중 11층으로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 대로, 북서측·남서측 중로, 남측 소로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,769,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재대조. 2008.01.23 창원시 압류가 말소기준으로 산정돼 있지만, 2005년 설정 근저당권의 2024년 이전등기가 현재 남아 있으므로 등기 원본과 매각물건명세서의 말소기준을 직접 확인하세요.
- 신청채권 관계. 에스피산업개발 청구액 291,363,638원과 2005년 근저당권 승계관계, 제이비우리캐피탈의 근질권 설정을 함께 대조하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당순위와 실제 잔여금이 달라질 수 있습니다.
- 공매공고. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 경매와 공매 절차의 현재 관계를 확인하세요.
- 임차관계. 별도 임차인은 확인되지 않았지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·전입세대 확인을 다시 대조하세요.
- 내부 상태. 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으므로 수리비와 점유 상태를 입찰가에 반영하세요.
- 실거래 기준. 최근 12개월 평균 508,125,000원, 최신 거래 490,000,000원을 기준으로 상한을 정하고 전체 평균 494,750,000원만으로 판단하지 마세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 원본 확인 후”
현재 최저가 420,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 508,125,000원의 82.7%이고 최신 거래 490,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 추세도 과거 대비 8.6% 높은 방향이라, 가격 자체는 충분히 경쟁력 있는 구간입니다. 임차인은 확인되지 않고 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
다만 이 사건의 승부처는 가격보다 권리 연결관계 확인입니다. 2005년 설정 근저당권이 2024년 에스피산업개발로 이전돼 있고 같은 채권에 제이비우리캐피탈 근질권이 설정돼 있는데, 말소기준 산정은 2008년 창원시 압류입니다. 신청채권자 청구액 291,363,638원이 배당 시뮬레이션에서 0원으로 표시되는 점, 국세·지방세 압류와 공매공고 부기등기까지 함께 보면 원본 권리관계 확인 전에는 ‘인수 0원의 단순 안전물건’으로 확정하기 어렵습니다. 결론은 가격은 합격권, 권리는 확인 후 입찰입니다.
