* 현재 배당 시나리오와 확인된 권리관계에 따른 잠정값입니다. 303호 점유자의 대항력은 원본 보완 전까지 확정할 수 없습니다.
창원지방법원 2025타경11118. 김해시 주촌면 천곡리 1546-2 토지와 그 지상 4층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 1층은 계단실·승강기·창고 등으로, 2층과 3층은 각 5가구, 4층은 2가구의 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다. 소유자는 황순철이며, 건물 소유권보존과 동시에 승학새마을금고의 근저당권 2건이 설정됐습니다.
말소기준은 접수번호가 앞선 2023.08.17. 을구 1번 근저당권입니다. 이후의 추가 근저당, 경매개시결정, 압류·가압류, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 난도는 등기부보다 다수 점유자의 실제 계약관계와 명도에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11118 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 주촌면 천곡리 1546-2 펜트하우스 도로명: 경상남도 김해시 주촌면 천곡로15번길 19 |
| 용도 / 매각범위 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택(다가구주택) 이용 · 일괄매각 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 · 2~3층 각 5가구 · 4층 2가구 |
| 토지 | 대 330.6㎡ · 평지 · 정방형 · 소로한면 · 공시지가 819,700원/㎡ |
| 소유자 | 황순철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,716,485,900원 / 841,078,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 승학새마을금고 / 1,118,206,657원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 말소, 점유관계는 별도 확인
말소기준인 승학새마을금고 근저당권의 채권최고액은 507,600,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 승학새마을금고의 두 번째 근저당 824,200,000원, 2024년 반상현 명의의 근저당 200,000,000원과 그 이전등기, 이후의 압류·가압류 및 임차권등기는 모두 말소기준 뒤의 권리입니다.
② 임차인·점유 현황 — 11건은 대항력 없음, 1건은 미상
| 임차인·점유자 | 호실 | 전입·점유일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최정웅 | 205호 | 2023.10.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 탁미영 | 301호 | 2023.10.16 | 미상 | 미상 | 2025.04.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재우 | 305호 | 2024.09.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상민 | 402호 | 2023.09.01 | 미상 | 미상 | 2025.06.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 도현동 | 203호 | 2025.03.21 | 미상 | 미상 | 2025.06.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강수연 | 202호 | 2024.05.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 표하진 | 302호 | 2023.09.18 | 2023.10.13 | 미상 | 2025.06.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최정윤 | 미상 | 2023.09.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강동형 | 미상 | 2023.10.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 대아티아이(주), 최진우 | 303호 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임준호 | 401호 | 2023.08.21 | 2023.08.21 | 30,000,000원 | 2025.04.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상명 | 204호 | 2023.09.12 | 2023.09.12 | 30,000,000원 | 2025.10.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
확인된 전입일이 있는 11건은 모두 2023.08.17. 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력이 없습니다. 임준호와 이상명은 각각 보증금 30,000,000원의 임차권등기가 있으나, 전입·확정일자가 말소기준 뒤이므로 등기와 함께 소멸하는 구조입니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 판단은 보류
감정가는 1,716,485,900원, 현재 최저매각가는 841,078,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰로 가격이 크게 낮아졌지만, 동일 용도·입지의 최근 12개월 평균이나 최신 거래 자료가 없어 최저가가 실제 시세보다 낮은지는 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 841,078,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,810,780원 | - |
| 1. 을구 1번 근저당 · 승학새마을금고 | 507,600,000원 | 507,600,000원 | 0원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 승학새마을금고 | 824,200,000원 | 322,667,220원 | 501,532,780원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 반상현 | 200,000,000원 | 0원 | 200,000,000원 |
| 4. 가압류 · 리딩에이스캐피탈주식회사 | 124,355,128원 | 0원 | 124,355,128원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권 총액 1,656,155,128원 중 830,267,220원이 배당되고, 825,887,908원이 미배당되는 시나리오입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액은 현재 자료상 매수인 인수액과는 별개입니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주촌초등학교 남측 인근으로, 대규모 아파트단지·단독주택·다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 1층은 계단실·승강기·창고 등, 2층과 3층은 각 5가구, 4층은 2가구의 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로2류에 접합니다. 토지는 평지의 정방형 대지 330.6㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 절대보호구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 303호 원본 확인. 대아티아이(주), 최진우의 전입일·점유개시일·계약서·보증금과 사업자등록 여부를 확인해 대항력을 확정하세요.
- 호실별 임대차 전수조사. 12건 가운데 보증금이 확인된 것은 임준호와 이상명의 각 30,000,000원뿐입니다. 나머지 계약조건과 실제 점유자를 호실별로 대조해야 합니다.
- 최우선변제 재산정. 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 소액임차인 해당 여부에 따라 선순위 채권 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 명도비용 반영. 대항력 유무와 별개로 다수 점유자를 상대로 인도 협의와 호실별 명도 절차가 필요할 수 있습니다.
- 시세·수익률 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 할인율만 보지 말고 예상 임대료, 공실률, 수선비와 토지·건물의 개별 가치를 다시 산정하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물의 등기부, 현황도면, 각 호실 범위와 부속시설이 모두 매각대상에 포함되는지 원본으로 대조하세요.
- 세금·체납 확인. 당해세, 공과금, 전기·수도 및 공용설비 관련 체납 여부를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 조건부 합격, 가격은 검증 전 보류
이 사건은 말소기준 이후의 등기권리가 소멸하고 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원이라는 점에서는 정리가 잘 된 편입니다. 하지만 건물 전체에 12건의 임차·점유 관계가 있고, 그중 303호는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 따라서 “인수 0원”은 원본 확인을 거친 뒤에야 확정할 수 있습니다.
최저가가 감정가의 49%까지 내려온 사실도 가격 메리트를 자동으로 보장하지 않습니다. 최근 실거래 자료가 없고, 다가구주택 전체의 공실·임대수익·명도·수선비를 함께 계산해야 하기 때문입니다. 결론은 등기권리는 대체로 소멸, 점유관계는 고난도, 가격은 별도 검증입니다. 303호의 대항력과 전체 임대차 보증금을 확인하기 전에는 공격적인 입찰보다 보수적인 상한 설정이 필요합니다.
