⚠️ 육두레협동조합 대항력 있음 ❓ 보증금·인수액 미상 🏷️ 2회 유찰 · 893,685,000원 🏢 1·2층 근린생활시설 · 3층 주택·휴게실
창원지방법원 2025타경11150. 김해시 동상동 1102-8의 토지와 3층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 1층·2층 근린생활시설, 3층 주택 및 휴게실이고, 제시외 건물(2-1~2-5)과 기계기구(2-6)도 일괄매각에 포함됩니다. 토지는 477.6㎡이며 제2종일반주거지역에 속합니다.
권리의 기준점은 2021.08.12 중소기업은행 근저당권 1,656,000,000원입니다. 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부가 아니라 기준권리보다 앞서 전입한 점유관계입니다. 육두레협동조합은 2021.03.31 전입으로 대항력이 확인되지만 보증금이 밝혀져 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11150 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 동상동 1102-8 · 경상남도 김해시 가야로 457 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층 근린생활시설 · 3층 주택 및 휴게실 |
| 건물 | 일반철골구조 (철근)콘크리트 슬래브지붕 3층 · 사용승인 2010.07.23 · 3층 증축 2018.12.05 |
| 토지 | 477.6㎡ · 지목 대 · 상업용 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,227,000원/㎡ |
| 소유자 | 설창축산농업회사법인주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,823,847,700원 / 893,685,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 1,836,473,217원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물(2-1~2-5) 및 기계기구(2-6) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 승부처
말소기준권리는 2021.08.12 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 중소벤처기업진흥공단·농업협동조합중앙회·농협은행·신용보증기금·중소기업은행·근로복지공단의 가압류와 국민건강보험공단·국·김해시의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 관계 — 실제 인수액을 먼저 확인해야 한다
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 육두레협동조합 | 미상 | 2021.03.31 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 이근민(청운축산) | 1층전실,2층전체,3층휴게실 | 2024.11.26 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| (주)발해축산 | 1층안쪽 약 1/3정도 | 2025.01.07 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 장동훈 | 1층앞쪽 매장 약 2/3정도 | 2025.01.08 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 이재근 | 미상 | 2025.03.17 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
육두레협동조합을 제외한 점유자들은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 그러나 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않은 부분이 있으므로 점유관계와 명도 범위는 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
③ 가격 — 2회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 1,823,847,700원, 현재 최저매각가는 893,685,000원이며 2회 유찰된 상태입니다. 현재 회차는 감정가의 49%, 3회 유찰 시 시나리오는 625,579,500원(34%), 4회 유찰 시는 437,905,650원(24%)입니다.
다만 이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없고, 대항력 임차인의 보증금도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 수 없습니다. 우선 육두레협동조합 보증금과 인수 범위를 확인한 뒤, 그 금액을 최저가에 더한 실질취득가 기준으로 가격을 다시 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 893,685,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,336,850원 |
| 을구 16번 근저당 · 중소기업은행 | 1,656,000,000원 | 882,348,150원 |
| 갑구 4번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 142,359,927원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자 | 213,917,732원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 59,603,820원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 971,316,986원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 중소기업은행 | 580,571,230원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 근로복지공단 | 6,205,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 채권 총액은 3,629,975,495원, 채권자 배당액은 882,348,150원, 미배당은 2,747,627,345원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있습니다. 또한 위 배당모형의 매수인 인수액 0원은 대항력 임차인의 보증금 미상 위험을 해소하는 근거가 아닙니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 동상동 호계공원 북서측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시가지에 위치해 대중교통 등 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 1층과 2층은 근린생활시설, 3층은 주택 및 휴게실 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 477.6㎡의 대지로 상업용 이용상황이며, 완경사·세로장방·광대로한면 조건입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구(45미터)이며 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다. 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 관련 제한이 있습니다.
- 건물. 일반철골구조 (철근)콘크리트 슬래브지붕 3층 건물이며 사용승인일은 2010.07.23, 3층 증축일은 2018.12.05입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 육두레협동조합 보증금 확인. 2021.03.31 전입으로 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금과 배당관계를 확인해 실제 인수액부터 확정해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 인수액이 확인되면 최저가 893,685,000원에 실제 인수액을 더해 총 취득부담을 다시 산정해야 합니다.
- 나머지 점유자 명도 확인. 이근민(청운축산), (주)발해축산, 장동훈, 이재근은 대항력은 없지만 실제 점유 부분과 명도 절차를 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 국민건강보험공단·국·김해시 압류가 있고, 당해세에 해당하면 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물(2-1~2-5)과 기계기구(2-6)가 포함되므로 현황과 목록을 현장에서 대조해야 합니다.
- 회차만 보고 판단하지 않기. 현재 2회 유찰, 893,685,000원이지만 비교 실거래가가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 선순위 임차인
이 사건은 숫자만 보면 감정가 1,823,847,700원에서 최저가 893,685,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석에서는 할인율보다 2021.03.31 전입한 육두레협동조합이 먼저입니다. 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인인데 보증금이 미상이기 때문입니다.
후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 선순위 임차인의 미배당 보증금이 있다면 낙찰자의 실제 부담으로 이어질 수 있습니다. 따라서 이 물건은 “최저가 893,685,000원짜리 물건”이 아니라 “893,685,000원 + 확인되지 않은 인수액”의 물건으로 접근해야 합니다. 선순위 보증금 확인 전에는 권리도, 가격도 보류가 결론입니다.
