창원지방법원 2025타경11329. 경남 창원시 진해구 경화동 1157-42의 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 대 87.9㎡이고 주택은 목조시멘기와지붕 단층으로 등재돼 있으나 현황 지붕은 칼라시트지붕입니다. 감정평가에서는 주택으로 이용 중인 것으로 조사됐지만 현재 공가 상태·관리상태 불량으로 기재돼 있습니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 현재 분석의 말소기준은 2015년 설정된 창원시축산업협동조합의 채권최고액 24,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 경남신용보증재단 가압류 77,780,000원, 신한카드 가압류 10,488,177원, 창원시축산업협동조합의 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리가 단순하다는 것과 물건 자체가 안전하다는 것은 별개입니다. 이 사건의 핵심은 현황·경계·환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11329 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 경화동 1157-42 · 충장로235번길 18-3 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 대 87.9㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 517,400원/㎡ |
| 건물 현황 | 주택 · 목조시멘기와지붕(현 칼라시트지붕) 단층 · 공가상태 · 관리상태 불량 |
| 소유자 | 박영란 |
| 감정가 / 최저가 | 63,938,320원 / 10,746,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 21,324,057원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
2015.07.15. 설정된 창원시축산업협동조합 근저당권 24,000,000원이 말소기준입니다. 2024년의 경남신용보증재단 가압류와 신한카드 가압류는 기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하고, 2025.04.21. 경매개시결정도 함께 소멸합니다. 배당추정에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 점유·물건 상태 — 권리보다 현장 확인이 중요
확인된 임차인은 없지만, 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 동시에 이용상태는 공가상태로 조사됐습니다. 따라서 임차보증금 인수액은 배당추정상 0원이지만, 입찰 전 실제 점유관계와 현장 상태를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 10,746,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 593,428원 |
| 2. 근저당 · 창원시축산업협동조합 | 24,000,000원 | 10,152,572원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 77,780,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,488,177원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 10,746,000원 가정 시 채권자 총 청구액 112,268,177원 중 10,152,572원이 배당되고, 미배당은 102,115,605원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 5회 유찰 — 낮은 최저가만으로 ‘싼 물건’은 아니다
현재 최저매각가는 10,746,000원으로 시나리오상 감정가 17% 수준까지 내려왔습니다. 6회 유찰 시 매각가는 7,522,199원, 7회 유찰 시 5,265,539원으로 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 하락폭만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 10,746,000원 | 10,152,572원 | 102,115,605원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 7,522,199원 | 6,986,799원 | 105,281,378원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 5,265,539원 | 4,770,759원 | 107,497,418원 | 0원 |
신청채권자의 청구금액은 21,324,057원인데 현재 회차 예상배당은 10,152,572원으로, 매각대금만으로 신청채권이 전액 충족되지 않습니다. 6회·7회 유찰 시에도 각각 6,986,799원, 4,770,759원으로 감소합니다. 다만 이 부족액은 채권자 측 미회수액이고, 배당추정상 낙찰자 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진해중앙초등학교 동측 인근이며 주변은 단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 대체적으로 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 대 87.9㎡, 평지·세로장방형이며 세로한면(가) 도로 조건입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제4구역·제5구역, 지원항공작전기지, 제한보호구역(해군기지)에 해당하거나 저촉됩니다.
- 건물. 외벽 몰탈, 내벽 벽지 등, 바닥 장판지 등, 샤시창호이며 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성 주의. 단독주택 + 소규모 토지이고 이미 5회 유찰됐습니다. 실거래 시세 자료도 없어 재매각 가격 판단은 현장과 주변 거래 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계 측량. 인근 토지와 지적 경계가 불분명하다고 명시돼 있으므로 실제 경계와 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함돼 있습니다. 현장 형태와 사용 상태를 직접 대조해야 합니다.
- 지붕 현황. 공부상 기와지붕, 현황 칼라시트지붕으로 차이가 있으므로 건물 상태를 확인해야 합니다.
- 공가·보수 상태. 공가 상태이고 관리상태가 불량하므로 실제 사용 가능 여부와 수선 필요성을 점검해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 입찰 전 실제 점유자를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 결정하면 안 됩니다. 인근 단독주택·토지 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되고 배당추정상 매수인 인수액도 0원이라 등기상 권리분석은 비교적 단순합니다. 그러나 이미 5회 유찰됐고, 단독주택과 87.9㎡ 토지를 함께 취득하는 구조이며, 공가·관리상태 불량·경계 불분명·제시외 건물· 공부와 현황의 지붕 차이가 한꺼번에 존재합니다.
특히 실거래 시세 자료가 없으므로 10,746,000원이라는 최저가만 보고 ‘감정가보다 크게 싸다’는 이유로 접근하면 안 됩니다. 이 물건의 판단 순서는 권리보다 현장, 할인율보다 경계와 상태, 최저가보다 실제 환금성입니다. 권리 인수는 0원, 현장 확인은 필수. 그것이 이 사건의 핵심입니다.
