창원지방법원 2025타경11439. 진해구 자은동 871-16의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 주택 및 제1종근린생활시설이고, 건물은 벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 2층입니다. 말소기준권리는 2015년 5월 29일 반송새마을금고의 근저당권 159,900,000원입니다. 그 뒤 설정된 같은 금고의 근저당권 120,000,000원, 경남신용보증재단 가압류 14,144,000원, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인은 1층 주택의 이정현, 1층 점포 약 10평의 최기훈 등 실제 임차인 2명입니다. 두 사람 모두 전입신고가 2015년 5월 29일 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 각각 배당요구도 했으므로 현재 자료상 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조는 아니며, 예상배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11439 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 자은동 871-16 · 경상남도 창원시 진해구 동진로 117-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택 및 제1종근린생활시설 |
| 건물 | 벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 2층 |
| 토지 | 대 · 141.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 소유자 | 진태수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 332,247,780원 / 113,961,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 215,898,120원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
초기의 창원신용협동조합 근저당권 2건 (54,600,000원·75,400,000원)은 2015년 5월 29일 해지되어 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 반송새마을금고 근저당권 159,900,000원입니다. 이후의 반송새마을금고 추가 근저당 120,000,000원, 경남신용보증재단 가압류 14,144,000원, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 기재값 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정현 | 1층 주택 | 2017.04.11 | — | 2,500 | 2025.06.27 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 최기훈 | 1층 점포(약10평) | 2023.11.13 | 2017.04.11 | 1,000 | 2025.05.21 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
이정현의 전입일은 2017.04.11, 최기훈의 전입일은 2023.11.13으로, 모두 말소기준일인 2015.05.29보다 뒤입니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력이 없고, 현재 자료상 매수인이 임차보증금을 승계하는 위험은 없습니다. 다만 우선변제 여부는 별도 확정되어 있지 않으므로 실제 배당순위는 원본 서류를 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 시세 할인 여부는 별개
감정가는 332,247,780원, 현재 최저매각가는 113,961,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 상태로 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 79,772,700원, 5회 유찰 시 55,840,890원으로 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,961,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,395,454원 |
| 을구 4번 근저당권 · 반송새마을금고 | 159,900,000원 | 111,565,546원 |
| 을구 5번 근저당권 · 반송새마을금고 | 120,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 경남신용보증재단 | 14,144,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 294,044,000원 중 예상 배당액은 111,565,546원, 미배당액은 182,478,454원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 자은동주민센터 남서측 인근이며, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 건물은 주택 및 제1종근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 2층이며 외벽은 벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 주택부분 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 면적 141.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 평지·사다리형이며 중로한면에 접합니다. 공시지가는 752,200원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 제한보호구역(해군기지), 지원항공작전기지, 비행안전제4구역(지원), 상대보호구역, 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류 관련 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 함께 매각되고 제시외 건물까지 포함됩니다. 매각목록과 현황을 원본에서 대조해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 대항력은 없지만 1층 주택과 점포를 각각 임차인이 점유하고 있으므로 실제 인도·명도 상태를 확인해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 배당요구 종기와 보증금·사업자 또는 주거 임차관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 응찰가를 정하지 말고, 주택·근린생활시설 복합 용도와 토지 141.0㎡의 현장 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 상태. 포함되는 제시외 건물의 위치·구조·사용상태와 향후 이용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 비행안전제4구역, 지원항공작전기지, 제한보호구역 등 토지이용 제한이 실제 증·개축과 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 현장 검증이 먼저
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015.05.29 반송새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 2명도 모두 말소기준 뒤 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 단순하지 않습니다. 3회 유찰로 최저가가 113,961,000원까지 내려왔지만 실거래 비교값이 없어 이 금액을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 더구나 주택과 제1종근린생활시설의 복합 이용, 토지 일괄매각, 제시외 건물 포함이라는 특성이 있어 일반적인 단일 주택처럼 감정가 할인율만 보고 접근하기 어렵습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 판단은 현장·시세 확인 후입니다.
