창원지방법원 2025타경11439. 창원시 진해구 자은동 871-16 토지와 그 지상 2층 건물로, 현재 주택 및 제1종근린생활시설로 이용 중인 물건입니다. 토지는 141㎡의 대지이고, 건물은 벽돌구조·철근콘크리트지붕 2층입니다. 매각은 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.
권리 흐름의 핵심은 2015.05.29. 설정된 반송새마을금고 근저당권입니다. 그보다 앞선 창원세무서 압류는 2014.11.14. 해제로 말소됐고, 창원신용협동조합 근저당권 2건도 2015.05.29. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 말소기준 이후의 반송새마을금고 추가 근저당, 경남신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11439 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 자은동 871-16 · 동진로 117-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택 및 제1종근린생활시설 |
| 건물 / 토지 | 벽돌구조·철근콘크리트지붕 2층 · 대 141㎡ · 평지·사다리형·중로 한 면 접면 |
| 소유자 | 진태수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 332,247,780원 / 162,801,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 반송새마을금고 / 215,898,120원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 등기는 이미 말소
2014.10.28. 창원세무서 압류는 2014.11.14. 해제를 원인으로 말소 완료됐습니다. 2015.02.06. 창원신용협동조합 명의로 설정된 채권최고액 54,600,000원·75,400,000원의 근저당권 2건도 2015.05.29. 해지를 원인으로 함께 말소됐습니다. 따라서 날짜만 보면 말소기준권리보다 앞서지만, 현재 존속하는 선순위 인수권리로 볼 수 없습니다.
실질적인 말소기준권리는 2015.05.29. 반송새마을금고의 채권최고액 159,900,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 2016.05.30. 반송새마을금고 근저당 120,000,000원, 2025.01.15. 경남신용보증재단 가압류 14,144,000원과 2025.05.13. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정현 | 1층 주택 | 2017.04.11 | 미상 | 2,500만원 | 2025.06.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최기훈 | 1층 점포(약 10평) | 2023.11.13 | 2017.04.11 | 1,000만원 | 2025.05.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 2명입니다. 이정현의 전입일 2017.04.11.과 최기훈의 전입일 2023.11.13.은 모두 말소기준권리인 2015.05.29.보다 늦습니다. 따라서 두 임차인의 보증금은 낙찰자가 승계하는 구조가 아니며, 배당을 받지 못한 금액이 있더라도 매수인에게 인수되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 49%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 162,801,000원으로 감정가 332,247,780원의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득금액도 162,801,000원입니다. 다만 동일한 주택·근린생활시설 혼합용도의 최근 실거래 비교치가 확인되지 않아, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 162,801,000원 | 159,721,786원 | 264,322,214원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 113,960,700원 | 111,565,250원 | 312,478,750원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24.01%) | 79,772,490원 | 77,936,585원 | 346,107,415원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 매각가는 낮아지지만 채권자의 미배당액은 264,322,214원에서 312,478,750원, 346,107,415원으로 증가합니다. 이 미배당액은 담보권자·가압류권자가 회수하지 못하는 채권일 뿐, 낙찰자가 떠안는 금액이 아닙니다. 어느 시나리오에서도 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 162,801,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,079,214원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 창원신용협동조합 | 54,600,000원 | 54,600,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 창원신용협동조합 | 75,400,000원 | 75,400,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 반송새마을금고 | 159,900,000원 | 29,721,786원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 반송새마을금고 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 경남신용보증재단 | 14,144,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 424,044,000원 중 159,721,786원이 배당되고, 미배당액은 264,322,214원으로 산정됩니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 자은동주민센터 남서측 인근이며, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 주택 및 제1종근린생활시설로 이용 중이며, 위생설비·급배수설비와 주택부분 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 141㎡입니다. 평지의 사다리형 토지로 중로 한 면에 접하며 공시지가는 752,200원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로3류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 제한보호구역(해군기지), 지원항공작전기지, 비행안전제4구역과 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 건물 상태. 외벽은 벽돌쌓기 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시로 기재돼 있습니다.
- 공부 관계. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원본 확인. 창원세무서 압류와 창원신협 근저당 2건의 말소 상태를 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 배당표 불일치 확인. 말소된 창원신협 근저당에 배당액이 잡힌 이유와 공동담보·배당순위를 법원 기록으로 대조하세요.
- 임차인 점유 확인. 이정현의 1층 주택과 최기훈의 1층 점포 점유범위, 계약서, 실제 사용 상태와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 우선변제·최우선변제 확인. 두 임차인의 배당요구는 접수됐지만 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물이 일괄매각되므로 제시외 건물의 위치, 구조, 면적과 이용상태를 현장에서 대조하세요.
- 용도·규제 확인. 주택과 제1종근린생활시설의 건축물대장상 용도, 영업 가능 여부와 군사시설·비행안전 관련 제한을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%를 시세 할인으로 간주하지 말고 인근 단독주택·점포 겸용 건물의 실제 매매사례와 임대수익을 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 배당관계 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트 확정”
이 물건은 등기상 선순위 압류와 근저당이 이미 말소됐고, 말소기준 이후 권리와 임차인 보증금도 매수인이 인수하지 않는 구조입니다. 권리분석상 실질취득금액은 현재 최저가인 162,801,000원으로 볼 수 있습니다.
그러나 두 차례 유찰돼 감정가의 49%가 됐다는 사실만으로 싸다고 단정할 수는 없습니다. 주택·근린생활시설 혼합용도이고 실거래 비교자료가 없으며, 실제 임차인 2명의 명도와 제시외 건물, 토지·건물 상태를 함께 검토해야 합니다. 여기에 예상배당표가 등기부상 말소된 창원신협 근저당을 선순위로 배당하는 불일치도 남아 있습니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단과 배당관계는 보류. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라 원본 배당관계와 현장가치를 얼마나 정확히 검증하느냐입니다.