창원지방법원 2025타경11474. 경상남도 창원시 의창구 봉곡동 36-4, 원이대로261번길 6-20에 있는 황제빌딩 관련 물건입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시돼 있지만, 감정평가의 실제 이용상태는 목록 1~2 모두 숙박시설이며 기준시점에는 영업이 중단된 상태로 조사됐습니다. 매각물건명세서 비고도 목록 1~2가 일체로 숙박시설로 이용 중이라고 적고 있어, 아파트처럼 단순 주거용 시세만 놓고 접근할 물건은 아닙니다.
권리관계의 기준점은 2016.05.13 설정된 주식회사경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 712,800,000원이고 채무자는 박성간입니다. 2024.12.02 상속을 원인으로 신숙자가 소유권을 취득했고, 2025.05.30 경남은행이 임의경매개시결정을 받았습니다. 경남은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11474 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 봉곡동 36-4 · 원이대로261번길 6-20 · 7층 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 목록 1~2 일괄매각 · 숙박시설 이용 · 영업중단 상태 |
| 소유자 | 신숙자 · 2024.12.02 상속 · 2025.05.23 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 807,294,000원 / 276,902,000원 · 3회 유찰 |
| 신청채권액 | 555,180,075원 |
| 말소기준권리 | 2016.05.13 주식회사경남은행 근저당 · 채권최고액 712,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 경남은행
등기부에는 1997년 이후 여러 압류·가압류·근저당·전세권·가처분 이력이 있으나, 해당 권리들은 이미 등기부상 말소된 상태입니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2016.05.13 경남은행 근저당권이고, 2025.05.30 임의경매개시결정 역시 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰은 사실, 시세보다 싸다는 결론은 아직
감정가는 807,294,000원, 현재 최저매각가는 276,902,000원입니다. 3회 유찰된 현재 회차는 감정가의 34% 수준으로 표시돼 있습니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 커 보이지만, 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세와 같은 비교자료가 없습니다.
특히 감정평가상 실제 이용은 숙박시설이고 영업이 중단돼 있으며, 목록 1~2 일괄매각입니다. 일부 객실은 집합건축물대장 건축물현황도와 구조·위치가 다르게 조사됐습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거가 부족합니다. 실제 수익력·점유상태·객실 현황과 동종 숙박시설 거래를 확인한 뒤 가격 상한을 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 276,902,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,676,628원 |
| 을구 11번 근저당 · 주식회사경남은행 | 712,800,000원 | 272,225,372원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 경남은행 채권최고액 712,800,000원 중 272,225,372원이 배당되고 440,574,628원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 예상치입니다.
| 회차 | 매각가 | 경남은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 276,902,000원 | 272,225,372원 | 440,574,628원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 193,831,400원 | 190,317,760원 | 522,482,240원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 135,681,980원 | 132,982,432원 | 579,817,568원 | 0원 |
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 목록 1~2는 숙박시설로 이용되고 있으며 기준시점 현재 영업중단 상태로 조사됐습니다.
- 주위환경. 명곡광장교차로 북서측 인근이며 판매시설·위락시설·숙박시설 등 각종 상업시설이 밀집한 일반상업지역입니다.
- 교통. 황제빌딩까지 차량 출입이 자유롭고 관내 교통편을 고려한 제반 교통이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 내 7층 및 8층으로, 승강기·소방·위생·급배수·온수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 평지의 상업용지이며 일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역에 속하고 북동측 소로1류와 접합니다.
- 공시지가. 2,027,000원/㎡이며 토지면적은 604.1㎡로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 객실 확인. 전 객실 조사가 곤란했으며, 현칭 711호와 811호는 건축물현황도상의 구조와 위치가 다소 상이하고 711호는 복층 형태로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 목록 1~2 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 매각대상 범위를 원본 문서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 신고 임차인은 확인되지 않지만 임대관계는 미상이고 모든 객실이 조사된 것은 아닙니다. 객실별 점유·영업 상태를 확인해야 합니다.
- 객실 구조 확인. 711호·811호의 구조와 위치가 건축물현황도와 다소 다르게 조사됐으므로 사용승인·현황·복층 부분을 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동종 숙박시설 거래와 실제 수익력을 기준으로 응찰가를 검증해야 합니다.
- 사업성 점검. 감정 당시 영업중단 상태입니다. 재영업 가능성, 시설 상태와 필요한 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 경남은행 근저당의 말소 여부와 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사 내용을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 현황은 단순하지 않다
이 사건은 등기상으로는 2016년 경남은행 근저당이 말소기준이고, 예상배당 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 투자 판단의 중심은 권리보다 현황과 가격에 있습니다. 숙박시설로 사용된 목록 1~2 일괄매각 물건이고 감정 당시 영업이 중단돼 있었으며, 임대관계가 미상이고 일부 객실은 건축물현황도와 실제 구조·위치가 다르게 조사됐습니다.
감정가 807,294,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 276,902,000원까지 내려온 것은 분명하지만, 최근 실거래나 동종시설 시세가 없으므로 “감정가의 34%니까 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 권리만 보면 인수 부담은 제한적이지만, 객실 현황·점유·사업성·시세를 확인하지 않은 채 가격만 보고 접근하기에는 불확실성이 큽니다. 권리는 확인 가능, 가격은 검증 필요. 이 사건의 핵심입니다.
