창원지방법원 2025타경11474. 창원시 의창구 봉곡동 36-4, 감정평가상 ‘황제빌딩’에 속한 물건입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시되지만, 감정평가 이용상태는 기호(1,2) 모두 숙박시설이며 기준시점 현재 영업중단 상태로 조사됐습니다. 매각물건명세서 비고에는 목록 1~2 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재됐고, 감정요항은 기호(1,2)를 10층 건물 내 7층 및 8층으로 설명합니다.
등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 현재 말소기준권리는 2016년 경남은행의 채권최고액 712,800,000원 근저당권이고, 이후 2025년 경남은행이 임의경매를 신청했습니다. 현재 소유자는 2024.12.02 상속을 원인으로 소유권을 취득해 2025.05.23 등기를 마친 신숙자입니다. 과거 설정됐던 전세권과 이전 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11474 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 봉곡동 36-4 7층 · 경상남도 창원시 의창구 원이대로261번길 6-20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정평가상 숙박시설 · 영업중단 상태 |
| 매각범위 | 목록 1~2 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 감정요항상 기호(1,2)는 7층 및 8층 |
| 소유자 | 신숙자 (2024.12.02 상속, 2025.05.23 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 807,294,000원 / 193,831,000원 (4회 유찰, 감정가 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 555,180,075원 |
| 말소기준권리 | 2016.05.13 근저당권 · 주식회사경남은행 · 채권최고액 712,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
과거 2002년 설정된 손연희의 전세권(전세금 390,000,000원)은 2003.03.06 해지로 말소됐고, 2002년 신한은행 근저당권 역시 2016.05.16 해지로 말소됐습니다. 현재 살아 있는 기준권리는 2016.05.13 경남은행 근저당권입니다. 이 근저당권과 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — ‘감정가의 24%’만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 회차의 최저매각가는 193,831,000원으로 감정가 807,294,000원의 24% 수준입니다. 이미 4회 유찰됐다는 점에서 감정가와 응찰시장의 간극이 크게 벌어진 상태라는 사실은 분명합니다. 다만 현재 확인 가능한 가격 근거는 감정가와 경매 회차이며, 비교 가능한 실거래 수치가 없으므로 ‘감정가 대비 76% 하락 = 시세보다 76% 저렴’이라고 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 193,831,000원 | 24% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 135,681,700원 | 17% | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 94,977,190원 | 12% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 193,831,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,513,634원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 712,800,000원 | 190,317,366원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 경남은행 담보채권의 미배당은 522,482,634원입니다. 신청채권액은 555,180,075원이며, 배당 시뮬레이션은 근저당 채권최고액 712,800,000원을 기준으로 계산됐습니다. 담보권자의 미배당이 발생하더라도 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조여서 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 명곡광장교차로 북서측 인근으로, 주변은 판매시설·위락시설·숙박시설 등 각종 상업시설이 밀집한 일반상업지역입니다.
- 교통. 황제빌딩까지 차량 출입이 자유롭고, 관내 교통편을 고려한 제반 교통이용상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 기호(1,2)는 숙박시설로 이용됐으나 기준시점 현재 영업중단 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 내 7층 및 8층이며, 위생·급배수·온수·난방·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(배후도시)이며 북동측으로 소로1류(폭 10m~12m)와 접합니다. 토지면적은 604.1㎡, 공시지가는 2,027,000원/㎡입니다.
- 현황 차이. 감정요항의 ‘공부와의 차이’는 없음으로 기재됐지만, 별도 참고사항에서는 현칭 711호·811호의 구조와 위치가 건축물현황도와 다소 상이하다고 조사됐습니다. 711호는 복층 형태입니다.
- 임대관계. 미상이며, 전 객실 조사가 곤란해 개문 가능한 객실 위주로 확인됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율과 시세 할인율을 구분. 현재 최저가는 감정가의 24%지만, 이를 곧바로 시세 대비 할인으로 해석하지 마세요. 동종 숙박시설의 실제 거래·임대·수익 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 목록 1~2 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물까지 포함되는 조건이므로 매각 대상의 실제 범위와 각 층·객실의 현황을 원본 서류와 현장에서 맞춰보세요.
- 711호·811호 현황 확인. 두 객실은 건축물현황도와 구조·위치가 다소 상이하고, 711호는 복층 형태로 조사됐습니다.
- 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상이고 전 객실 조사가 완료되지 않았습니다. 실제 점유자와 임대차계약, 보증금·확정일자 등 권리관계를 입찰 전에 확인하세요.
- 영업중단 상태 실사. 숙박시설은 현재 영업중단 상태입니다. 내부 상태와 재사용 가능 여부는 실제 현장 확인이 필요합니다.
- 배당 미달과 인수금액을 혼동하지 않기. 현재 회차에서 담보권자 미배당은 522,482,634원이지만, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 최종 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 실물 확인
이 사건은 등기만 보면 구조가 단순합니다. 2016.05.13 경남은행 근저당권이 말소기준이고, 현재 배당계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 가격과 현장으로 시선을 옮기면 이야기가 달라집니다. 이미 4회 유찰돼 최저가가 193,831,000원, 감정가의 24%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래가 없으므로 이 숫자만으로 싸다고 결론 내릴 근거는 없습니다.
특히 실제 이용은 숙박시설이고 영업이 중단돼 있으며, 임대관계가 미상이고 전 객실 조사도 완료되지 않았습니다. 711호·811호의 구조·위치 차이와 711호 복층 형태도 확인 대상입니다. 이 물건의 핵심은 등기부보다 현장입니다. 권리상 확인된 인수는 없지만, 현재 가격의 적정성과 실제 점유·임대차·객실 상태를 확인하기 전까지는 감정가 대비 큰 할인폭 자체를 투자 메리트로 보기는 어렵습니다.
