395,574,000원
창원지방법원 2025타경11474. 사건상 용도는 도시형생활주택이지만 감정 당시 이용상태는 숙박시설입니다. 매각물건명세서에는 목록 1~2가 일체로 숙박시설로 이용됐고 제시외 건물까지 포함해 일괄매각한다고 기재돼 있습니다. 감정 기준시점에는 영업이 중단된 상태였습니다. 따라서 일반적인 주거용 도시형생활주택처럼 가격과 환금성을 판단해서는 안 되고, 숙박시설의 영업 재개 가능성·시설 상태·객실 배치·용도 적합성을 함께 확인해야 합니다.
등기 흐름은 오래됐지만 현재 판단의 핵심은 비교적 단순합니다. 1997년부터 2002년 사이 설정된 다수의 근저당·압류·가압류·가처분·전세권에는 후속 말소등기가 존재합니다. 현재 말소기준권리는 2016.05.13. 설정된 경남은행 근저당권 712,800,000원이고, 2025.05.30. 경남은행이 임의경매를 신청했습니다. 다만 배당표에는 과거 말소된 권리들이 채권으로 함께 기재돼 있어, 배당표 숫자만으로 실제 권리순위나 잔존 채권을 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11474 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 봉곡동 36-4 · 원이대로261번길 6-20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(도시형생활주택) · 10층 건물 내 7층 및 8층 · 숙박시설 |
| 매각범위 | 목록 1~2 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 신숙자 · 2024.12.02. 상속 · 2025.05.23. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 807,294,000원 / 395,574,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 경남은행 / 555,180,075원 |
| 말소기준권리 | 2016.05.13. 경남은행 근저당권 · 채권최고액 712,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 오래된 등기는 말소 여부가 핵심
② 점유·임대관계 — 임차인 목록 없음과 점유 확인은 별개
확인된 임차인 목록은 없지만 감정요항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 또한 전 객실 조사가 곤란해 문을 열 수 있는 객실을 위주로 확인했습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 이유만으로 실제 점유자나 영업 관련 사용관계가 없다고 단정해서는 안 됩니다.
- 영업상태. 감정 기준시점 현재 숙박시설 영업은 중단된 상태입니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상이며 전 객실 내부 확인도 이뤄지지 않았습니다.
- 점유 확인. 객실별 실제 점유자, 보증금, 전입 여부와 사업자등록 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 명도 범위. 일괄매각되는 7층·8층과 제시외 건물의 사용 주체를 구분해 확인해야 합니다.
③ 가격과 유찰 시나리오 — 49%는 시세 할인율이 아니다
감정가는 807,294,000원이고 현재 최저매각가는 395,574,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아, 이 49%를 곧바로 시세 대비 49%로 해석할 수는 없습니다. 숙박시설은 주거용 집합건물보다 영업권·시설 노후도·객실 가동률·리모델링비·용도 적합성에 따라 가치 편차가 크기 때문에 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 위험합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 395,574,000원 | 389,235,964원 | 4,245,347,810원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 276,901,800원 | 272,225,175원 | 4,362,358,599원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 193,831,260원 | 190,317,622원 | 4,444,266,152원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 395,574,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,338,036원 |
| 1. 1997년 근저당 · 마산상호신용금고 | 1,050,000,000원 | 389,235,964원 |
| 2. 1997년 근저당 | 1,050,000,000원 | 0원 |
| 3. 1997년 근저당 · 마산상호신용금고 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 1997년 근저당 · 한정숙 | 250,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 대우캐피탈 | 16,783,774원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 박태연 | 10,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주칠도 | 10,000,000원 | 0원 |
| 8. 2002년 근저당 · 신한은행 | 845,000,000원 | 0원 |
| 9. 전세권 · 손연희 | 390,000,000원 | 0원 |
| 10. 2016년 근저당 · 경남은행 | 712,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,634,583,774원, 채권자 예상배당 389,235,964원, 미배당 4,245,347,810원입니다. 국세·지방세 압류 6건이 당해세에 해당하면 우선 차감돼 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 과거 말소등기가 있는 채권도 표에 포함돼 있으므로 실제 배당과 일치하지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 명곡광장교차로 북서측 인근이며 판매시설·위락시설·숙박시설 등 상업시설이 밀집한 일반상업지역입니다.
- 교통. 황제빌딩까지 차량 출입이 자유롭고 관내 교통편을 고려한 제반 교통이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 내 7층 및 8층입니다.
- 설비. 위생·급배수·온수·난방·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 황제빌딩 북동측으로 폭 10m~12m의 소로1류와 접합니다.
- 토지. 대지 604.1㎡, 평지의 가로장방형 상업용지이며 공시지가는 2,027,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 숙박시설 이용 물건이며 영업이 중단돼 있어 매수층과 금융조달 범위가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 대조. 과거 권리의 말소등기와 현재 말소기준권리를 갑구·을구 원본에서 다시 확인하세요.
- 배당표 재검증. 말소된 과거 권리가 배당 시뮬레이션에 포함된 이유와 실제 배당요구 채권자를 확인하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 6건의 체납액과 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 전 객실 현황조사. 조사되지 않은 객실의 점유자·시설상태·누수·화재설비·집기 상태를 확인하세요.
- 711호·811호 확인. 건축물현황도와 다른 구조·위치, 711호 복층 부분의 적법성과 면적을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 7층·8층, 제시외 건물과 공용시설 중 실제 인도받을 범위를 현장에서 특정하세요.
- 용도 검토. 도시형생활주택 분류와 실제 숙박시설 이용 사이의 인허가·용도변경·영업신고 관계를 확인하세요.
- 가격 산정. 감정가 할인율 대신 영업중단 기간, 수선비, 객실 가동 가능성, 예상 임대수익을 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 시세 조사. 인근 숙박시설·상업용 집합건물의 매매사례와 임대료를 별도로 조사하세요.
맺으며 — “감정가 49% ≠ 시세 49%”
이 물건은 겉으로 보면 감정가 807,294,000원에서 395,574,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 할인율만 보고 접근하기에는 확인할 항목이 많습니다. 실제 이용은 숙박시설이고 영업은 중단돼 있으며, 임대관계와 전 객실 내부 상태가 확인되지 않았습니다. 711호·811호는 건축물현황도와 구조나 위치가 다소 다르고 711호는 복층 형태입니다.
등기상 현재 권리 흐름은 2016년 경남은행 근저당을 기준으로 정리할 수 있고 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 그러나 예상배당표에는 이미 말소등기가 존재하는 과거 권리들이 포함돼 있어 배당 결과를 그대로 신뢰하기 어렵습니다. 권리는 원본 재검증, 가격은 숙박시설 수익성과 수선비를 반영한 별도 평가가 필요합니다. 종합하면 권리상 인수액보다 현황·용도·점유·환금성 확인이 더 중요한 주의형 물건입니다.