서울동부지방법원 2025타경385. 송파구 잠실동 갤러리아팰리스 에이동 3810호, 지상 46층 가운데 38층에 위치한 아파트입니다. 대상 면적은 전용 138.561㎡, 단지는 총 741세대 규모입니다. 소유권은 김성한과 원진이 각각 2분의 1씩 보유하고 있으며, 2011년 소유권이전 당시 거래가액은 1,180,000,000원으로 등재돼 있습니다.
이번 경매의 출발점은 2021년 4월 13일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액 1,692,000,000원의 을구 24번 근저당권이 말소기준이며, 같은 날 추가 근저당과 이후 설정된 근저당권, 가압류, 경매개시결정 등이 이어집니다. 현재 경매 신청채권자 역시 하나은행으로, 청구금액은 2,158,984,317원입니다.
이 사건을 눈여겨볼 이유는 가격입니다. 감정가 2,990,000,000원에서 한 번 유찰되면서 최저매각가가 2,392,000,000원으로 내려왔습니다. 최근 동일 면적의 거래와 주변 면적대의 거래 평균 모두 이보다 높습니다. 다만 경매에서 중요한 것은 낮아진 최저가만이 아닙니다. 낙찰 후 인수관계와 점유상태를 확인해 가격 차이가 실제 이익으로 이어지는지 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경385 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 잠실동 40 갤러리아팰리스 에이동 38층 3810호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 송파구 올림픽로 212 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 138.561㎡ · 지상 46층 중 38층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층 / 지상 46층 |
| 단지 현황 | 갤러리아팰리스 · 741세대 · 2005.01.11 준공 |
| 소유자 | 김성한(2분의 1), 원진(2분의 1) |
| 소유권 취득 | 2011.01.28 소유권이전 · 등기 거래가액 1,180,000,000원 |
| 감정가 | 2,990,000,000원 |
| 최저매각가 | 2,392,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 2,158,984,317원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 점유·임대관계 | 임차인 조사 내역 없음 · 임대관계 미상 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 (명세서상 인수권리 해당 없음) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 하나은행
말소기준권리는 2021.04.13 설정된 을구 24번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,692,000,000원이고 채무자는 주식회사뉴트렉스테크놀러지입니다. 동일 일자에 설정된 을구 25번 근저당권의 채권최고액은 240,000,000원입니다.
이후 하나은행의 미화 360,000달러 근저당권, 김성한 지분에 설정된 김상철·노윤구 근저당권, 원진 지분의 삼성카드 가압류, 송파구 압류, 한국무역보험공사 가압류와 경매개시결정이 이어졌습니다. 현재 남아 있는 해당 권리들은 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
또한 소유권이 공유지분 구조이고 일부 근저당권·가압류는 개별 공유자의 지분에 설정돼 있습니다. 실제 매각 대상이 전체 소유권인지, 지분별 권리가 어떤 범위에 미치는지 매각물건명세서 및 등기 원본을 대조할 필요가 있습니다. 과거 일부 공유지분을 대상으로 개시됐던 별도 경매는 이미 말소 또는 취하 처리된 이력이 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 78.8%
갤러리아팰리스는 총 741세대, 2005년 준공된 주상복합 단지입니다. 대상 호실의 전용면적은 138.561㎡이며, 최근 동일 면적과 인접 면적대의 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 2,958,750,000원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 9건 평균인 3,037,222,222원을 우선 사용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 138.56㎡ | 29 | 2,970,000,000원 |
| 2026.06 | 152.00㎡ | 34 | 3,000,000,000원 |
| 2026.05 | 152.00㎡ | 28 | 3,150,000,000원 |
| 2026.02 | 150.69㎡ | 46 | 3,370,000,000원 |
| 2025.12 | 151.19㎡ | 19 | 3,050,000,000원 |
| 2025.11 | 149.21㎡ | 39 | 3,200,000,000원 |
| 2025.11 | 138.56㎡ | 35 | 2,850,000,000원 |
| 2025.10 | 152.00㎡ | 18 | 2,995,000,000원 |
| 2025.10 | 138.56㎡ | 18 | 2,750,000,000원 |
| 2025.07 | 138.56㎡ | 31 | 2,700,000,000원 |
| 2025.07 | 137.04㎡ | 20 | 2,670,000,000원 |
| 2025.06 | 152.00㎡ | 5 | 2,800,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 3,037,222,222원 |
| 전체 표본 평균 | — | 12건 | 2,958,750,000원 |
가장 최신인 2026년 9월 거래는 전용 138.56㎡, 29층에서 2,970,000,000원에 이뤄졌습니다. 이번 경매물건은 같은 면적대의 38층으로, 현재 최저가 2,392,000,000원은 이 최신 거래보다 578,000,000원 낮습니다. 다만 층·향·실내 상태에 따라 개별 가치에는 차이가 날 수 있습니다.
| 감정가 | 2,990,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 2,392,000,000원 |
| 최신 실거래 | 2,970,000,000원 (2026.09 · 전용 138.56㎡) |
| 최근 12개월 평균 | 3,037,222,222원 (9건) |
| 전체 12건 평균 | 2,958,750,000원 |
| 최저가 / 전체 평균 | 80.8% |
| 최저가 / 최근 평균 | 78.8% |
| 최근 거래 추세 | +11.5% (이전 거래 대비) |
③ 예상배당표 (매각가 2,392,000,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정으로 배당을 추정하면, 집행비용은 26,320,000원, 채권자 예상배당 총액은 2,365,680,000원입니다. 계산에 포함된 채권 총액은 2,716,798,410원으로, 예상 미배당액은 351,118,410원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 26,320,000원 |
| 1. 을구 24번 · 하나은행 근저당 | 1,692,000,000원 | 1,692,000,000원 |
| 2. 을구 25번 · 하나은행 근저당 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 을구 27번 · 하나은행 외화 근저당 | 미화 360,000달러 | 0원 |
| 4. 을구 28번 · 김상철 근저당 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 5. 을구 29번 · 노윤구 근저당 | 101,000,000원 | 101,000,000원 |
| 6. 갑구 14번 · 삼성카드 가압류 | 23,798,410원 | 23,798,410원 |
| 7. 갑구 17번 · 한국무역보험공사 가압류 | 360,000,000원 | 8,881,590원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 기준 배당 시뮬레이션입니다. 근저당은 채권최고액 기준, 집행비용은 추정치입니다. 하나은행 외화 근저당(미화 360,000달러)은 원화 채권액을 확정하지 못해 배당 계산에서 제외했습니다. 송파구 압류 관련 조세채권, 당해세 및 우선변제채권 등도 확정 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위·배당액·미배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 송파구 잠실동 신천초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트, 오피스텔, 주상복합건물과 롯데월드 등이 자리하고 있으며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 2호선·8호선 잠실역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 5층·지상 46층 건물의 38층입니다. 위생·급배수설비, 난방설비, 엘리베이터 및 소화설비가 갖춰져 있으며 현재 아파트로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역 및 지구단위계획구역(잠실광역중심제1지구)에 해당합니다. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등 관련 제한이 표시돼 있으며 공시지가는 42,190,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 감정자료에는 아파트 용도 부지의 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.03.24~2025.09.30으로 기재돼 있습니다. 해당 기간은 경과했으므로 입찰 시점의 지정 여부와 적용 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 총 741세대 단지로 최근 거래 표본이 확인됩니다. 거래가격은 전용면적과 층에 따라 차이가 있으며, 최근 거래 추세는 +11.5%입니다. 최저가 대비 시세 여유가 있지만 고가 아파트의 매도 소요기간과 실제 수요는 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 범위. 김성한·원진 각 2분의 1 공유지분 구조입니다. 공유지분별 별도 근저당과 압류 이력이 있으므로 매각 대상이 전체 소유권인지 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 실제 점유자. 임차인 조사 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대, 확정일자, 보증금 및 점유권원을 확인하고 대항력 가능성이 있는 임차인이 발견되면 인수액을 재산정해야 합니다.
- 외화 담보권. 하나은행 미화 360,000달러 근저당의 실제 피담보채권액과 배당 반영 여부를 확인하세요. 예상배당표에는 해당 금액이 제외돼 있습니다.
- 조세채권. 송파구 압류가 존재합니다. 조세채권의 법정기일과 배당 우선순위 및 관련 체납사항을 확인하세요.
- 응찰 가격. 최저가 2,392,000,000원은 최근 12개월 평균의 78.8%입니다. 다만 경쟁입찰로 낙찰가가 상승하면 할인 폭이 줄어들므로, 최신 동일 면적 거래 2,970,000,000원과 최근 평균 3,037,222,222원을 비교 기준으로 삼으세요.
- 유찰 시나리오. 현재는 감정가의 80% 구간이며, 제시된 다음 회차 가정은 2회 유찰 1,913,600,000원(64%), 3회 유찰 1,530,880,000원(51.2%)입니다. 향후 실제 최저가와 매각기일은 법원 공고로 확인해야 합니다.
- 관리비·인도. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분, 실제 점유 상태와 명도 절차, 인도 과정에서 발생할 비용을 확인하세요.
- 토지거래 규제. 허가구역의 현재 지정 상태와 경매 취득 시 적용되는 절차를 확인하세요.
- 입찰 전 원본. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 법원 매각공고를 대조하세요.
맺으며 — “가격은 합격권, 확인할 것은 점유와 배당”
잠실 갤러리아팰리스 3810호는 가격 측면에서 충분히 살펴볼 만한 경매물건입니다. 한 번 유찰된 최저매각가 2,392,000,000원은 감정가보다 598,000,000원 낮고, 최근 12개월 실거래 평균 3,037,222,222원의 78.8%에 해당합니다. 2026년 9월 동일 면적대 최신 거래 2,970,000,000원과 비교해도 가격 차이가 확인됩니다.
권리구조에서는 2021년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 그러나 임대관계가 미상이고 공유지분별 담보권이 혼재하며, 미화 360,000달러 근저당과 조세채권은 배당 분석에서 추가 확인이 필요합니다.
따라서 이 사건의 결론은 “가격상 메리트는 뚜렷하나, 권리와 점유를 확인한 뒤 응찰할 물건”입니다. 최근 거래 추세가 상승 방향이라는 점도 긍정적이지만 실제 낙찰가가 중요합니다. 낙찰가 상한을 합리적으로 설정하고 임차관계·매각 범위·외화 근저당·압류 관련 사항을 확인한다면, 단순히 감정가 대비 할인된 물건을 넘어 실질 취득비용 관점에서 평가할 수 있습니다.
