서울동부지방법원 2025타경385. 송파구 잠실동 갤러리아팰리스 에이동 38층 3810호 아파트입니다. 현재 소유자는 김성한·원진이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 2010.10.17. 매매를 원인으로 2011.01.28. 거래가액 1,180,000,000원에 소유권이 이전됐습니다. 이번 경매의 말소기준은 2021.04.13. 하나은행 근저당 1,692,000,000원입니다. 같은 날 설정된 하나은행 240,000,000원 근저당을 비롯해 이후 설정·등기된 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 별개입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 2,990,000,000원이고 아직 유찰이 없습니다. 최근 12개월 실거래 평균은 2,973,500,000원, 가장 최신 거래인 2026.06 거래가는 3,000,000,000원입니다. 최저가는 최신 거래보다는 10,000,000원 낮지만 최근 12개월 평균보다는 16,500,000원 높습니다. 즉 신건에서 뚜렷한 할인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경385 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 잠실동 40 갤러리아팰리스 에이동 38층3810호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 지하5층/지상46층 중 38층 |
| 소유자 | 김성한 2분의 1 · 원진 2분의 1 |
| 취득 | 2010.10.17. 매매 · 2011.01.28. 소유권이전 · 거래가액 1,180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,990,000,000원 / 2,990,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,158,984,317원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 을구 24번 하나은행 근저당입니다. 채권최고액은 1,692,000,000원이고 채무자는 주식회사뉴트렉스테크놀러지입니다. 같은 날 을구 25번 240,000,000원 근저당이 추가됐고, 2023.05.04.에는 미화 360,000달러의 근저당, 2023.11.15.에는 김성한 지분에 김상철 명의 300,000,000원 근저당, 2025.03.21.에는 노윤구 명의 101,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이들은 모두 기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
갑구에서도 2025.03.25. 삼성카드 23,798,410원 가압류, 2025.04.11. 송파구 압류, 2025.05.23. 한국무역보험공사 360,000,000원 가압류, 2025.08.05. 하나은행의 이번 임의경매개시결정이 이어집니다. 모두 말소기준 이후입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 시세 비교 — 29.9억은 최근 평균의 100.6%
갤러리아팰리스의 최근 거래 12건은 2025.05부터 2026.06까지 분포합니다. 전체 12건 평균은 2,950,416,666원이지만 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 10건 평균은 2,973,500,000원, 최신 2026.06 거래는 3,000,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 +4.9%로 상승 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 152.0㎡ | 34 | 3,000,000,000원 |
| 2026.05 | 152.0㎡ | 28 | 3,150,000,000원 |
| 2026.02 | 150.69㎡ | 46 | 3,370,000,000원 |
| 2025.12 | 151.19㎡ | 19 | 3,050,000,000원 |
| 2025.11 | 149.21㎡ | 39 | 3,200,000,000원 |
| 2025.11 | 138.56㎡ | 35 | 2,850,000,000원 |
| 2025.10 | 152.0㎡ | 18 | 2,995,000,000원 |
| 2025.10 | 138.56㎡ | 18 | 2,750,000,000원 |
| 2025.07 | 138.56㎡ | 31 | 2,700,000,000원 |
| 2025.07 | 137.04㎡ | 20 | 2,670,000,000원 |
| 2025.06 | 152.0㎡ | 5 | 2,800,000,000원 |
| 2025.05 | 150.69㎡ | 27 | 2,870,000,000원 |
전체 12건의 범위는 2,670,000,000원~3,370,000,000원입니다. 다만 이 표본에는 137.04㎡·138.56㎡·149.21㎡·150.69㎡·151.19㎡·152.0㎡ 거래가 함께 포함돼 있습니다. 대상 면적 기준값은 138.561㎡입니다. 대상과 같은 138.56㎡ 거래는 2025.07. 2,700,000,000원, 2025.10. 2,750,000,000원, 2025.11. 2,850,000,000원입니다. 따라서 신건 2,990,000,000원을 단순히 ‘저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,990,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 32,300,000원 |
| 2. 을구 24번 근저당 · 하나은행 | 1,692,000,000원 | 1,692,000,000원 |
| 3. 을구 25번 근저당 · 하나은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 4. 을구 27번 근저당 · 하나은행 | 미화 360,000달러 | 0원 |
| 5. 을구 28번 근저당 · 김상철 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 6. 을구 29번 근저당 · 노윤구 | 101,000,000원 | 101,000,000원 |
| 7. 갑구 14번 가압류 · 삼성카드 | 23,798,410원 | 23,798,410원 |
| 8. 갑구 17번 가압류 · 한국무역보험공사 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 240,901,590원 |
현재 회차 가정에서는 원화 기준 배당계산에 반영된 채권액 2,716,798,410원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 240,901,590원입니다. 을구 27번의 미화 360,000달러 근저당은 채권액이 원화로 산정되지 않아 배당 계산에서 제외됐습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 2,990,000,000원 | 2,716,798,410원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 2,392,000,000원 | 2,365,680,000원 | 351,118,410원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,913,600,000원 | 1,892,064,000원 | 824,734,410원 | 0원 |
유찰되면 후순위 채권의 미배당은 커지지만 그 미배당이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 1회 유찰 시 미배당 351,118,410원, 2회 유찰 시 824,734,410원이 발생하는 시나리오지만 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신천초등학교 남서측 인근이며 아파트 단지, 오피스텔, 주상복합건물, 롯데월드 등이 위치합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 잠실역 2호선·8호선이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상46층 중 38층이며 위생·급배수·난방·엘리베이터·소화설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역에 속하며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 단지. 갤러리아팰리스는 741세대, 2005.01.11. 준공입니다.
- 토지. 공시지가 42,190,000원/㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 토지면적은 23,620.1㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 최저가 2,990,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.6%입니다. 권리 안전성만 보고 가격 할인까지 있다고 판단하면 안 됩니다.
- 동일 면적 거래 확인. 138.56㎡ 최근 거래가 2,700,000,000원·2,750,000,000원·2,850,000,000원으로 확인됩니다. 대상 138.561㎡와 면적이 가장 가까운 표본을 우선 비교할 필요가 있습니다.
- 미화 근저당 확인. 을구 27번 하나은행 근저당은 채권최고액 미화 360,000달러로 기재돼 있고 현재 배당계산에는 0원으로 제외돼 있습니다.
- 압류·가압류 원본 확인. 삼성카드·한국무역보험공사 가압류와 송파구 압류 등 말소기준 이후 권리의 현 상태를 매각 전 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 감정요항표상 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있으므로 입찰 전 현재 적용 여부와 절차를 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 최신 실거래 원본을 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 할인 아님”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.04.13. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 설정된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인 신고와 명시 인수권리도 없습니다. 따라서 매수인 인수 0원이라는 점은 분명한 장점입니다.
하지만 신건 최저가 29.9억은 최근 12개월 평균 29.735억의 100.6%입니다. 시장 추세는 +4.9%로 상승하고 최신 거래도 30억이지만, 그렇다고 29.9억을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다. 특히 대상 면적과 같은 138.56㎡ 거래가 27억·27.5억·28.5억에 존재합니다. 권리 안정성은 높지만 신건 가격 메리트는 제한적. 이 물건은 권리보다 응찰가격을 얼마나 보수적으로 정하느냐가 핵심입니다.
