창원지방법원 2025타경11583. 창원시 성산구 내동 ‘월드메르디앙웨스턴애비뉴’ 112동 13층 1303호 아파트입니다. 감정가는 221,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 154,700,000원입니다. 등기상 핵심은 2015.02.04 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고 이후 설정된 삼성생명보험주식회사 추가 근저당권, 주식회사리드코프 근저당, 경매개시결정과 삼성카드 주식회사 가압류는 매각으로 소멸합니다.
가격도 신건과는 상황이 다릅니다. 동일면적 59.93㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 227,916,666원, 최신 거래는 2026.07 225,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 67.9%이고, 최근 거래 표본의 최저가 217,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이번 회차는 권리뿐 아니라 가격 측면에서도 분명한 할인 구간에 들어와 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11583 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 내동 452-14 월드메르디앙웨스턴애비뉴 112동 13층 1303호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 성산구 삼동로128번길 24 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 59.9294㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 13층 1303호 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)으로 이용중 |
| 소유자 | 최경원 · 단독소유 |
| 취득기록 | 2014.12.06 매매 · 거래가액 218,000,000원 · 2015.01.19 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 154,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 103,483,120원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.02.04 을구 7번 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 그 뒤 2015.07.15, 2016.01.26, 2016.10.12 삼성생명보험주식회사 근저당권이 추가됐고, 2022.01.27 주식회사리드코프 근저당권이 설정됐습니다. 2025.06.12 삼성생명보험주식회사의 임의경매개시결정, 2025.07.30 삼성카드 주식회사 가압류 역시 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 67.9%
월드메르디앙웨스턴애비뉴는 504세대, 사용승인일은 2009.02.27입니다. 본건과 매칭된 전용면적은 59.9294㎡이며 동일면적 최근 거래 12건의 평균은 227,916,666원입니다. 최신 거래는 2026.07 13층 225,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.93㎡ | 13 | 225,000,000원 |
| 2026.06 | 59.93㎡ | 11 | 228,000,000원 |
| 2026.06 | 59.93㎡ | 1 | 217,000,000원 |
| 2026.06 | 59.93㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2026.05 | 59.93㎡ | 15 | 225,000,000원 |
| 2026.04 | 59.93㎡ | 15 | 225,000,000원 |
| 2026.03 | 59.93㎡ | 9 | 233,000,000원 |
| 2026.02 | 59.93㎡ | 10 | 240,000,000원 |
| 2026.01 | 59.93㎡ | 13 | 222,000,000원 |
| 2026.01 | 59.93㎡ | 15 | 250,000,000원 |
| 2025.12 | 59.93㎡ | 6 | 227,000,000원 |
| 2025.11 | 59.93㎡ | 12 | 218,000,000원 |
| 평균 | 59.93㎡ | 12건 | 227,916,666원 |
최근 12건은 217,000,000원~250,000,000원 범위에서 거래됐습니다. 감정가 221,000,000원 자체는 최근 거래 범위 안에 있지만, 1회 유찰된 현재 최저가는 154,700,000원으로 최근 12개월 평균의 67.9%입니다. 최신 거래 225,000,000원과 최근 거래 최저 217,000,000원보다도 현재 최저가가 낮아, 이번 회차에서는 가격 메리트를 인정할 수 있는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,965,800원 |
| 을구 7번 근저당권 · 삼성생명보험주식회사 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 삼성생명보험주식회사 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 삼성생명보험주식회사 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 을구 10번 근저당권 · 삼성생명보험주식회사 | 60,000,000원 | 31,734,200원 |
| 을구 11번 근저당권 · 주식회사리드코프 | 65,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,095,842원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 253,095,842원 중 채권자 예상배당은 151,734,200원, 미배당은 101,361,642원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 154,700,000원 | 151,734,200원 | 101,361,642원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 108,290,000원 | 105,973,940원 | 147,121,902원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 75,803,000원 | 74,038,546원 | 179,057,296원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자의 청구금액 103,483,120원에 대해 배당 시나리오상 충족으로 표시돼 있습니다. 2회 유찰 시나리오도 충족, 3회 유찰 시나리오는 미충족입니다. 중요한 점은 회차가 내려가며 채권자 미배당이 커져도, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원이라는 점입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 창원시 성산구 중앙동 소재 올림픽공원 남서측 인근이며, 주위는 공동주택 및 공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근과 진출입이 용이하고, 관내 대중교통편 등을 고려한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 13층 1303호이며 사용승인일은 2009.02.27입니다. 위생설비·승강기·소화전·가스보일러 바닥난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측 폭 10~12미터 내외 진입도로, 북동측 폭 8~10미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준공업지역, 시가지경관지구(일반), 국가산업단지, 역사문화환경보존지역 등에 해당하며 공시지가는 958,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 동일면적 최근 12개월 거래는 12건이며 217,000,000원~250,000,000원 범위입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 0명이지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대·점유자·인도관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부확인이 불가능했습니다. 내부 이용상황과 관리상태를 재확인해야 합니다.
- 매각불허가 이력 확인. 2026.05.20 매각불허가결정 발송, 2026.05.29 도달 기록이 있으므로 불허가 사유와 이후 절차를 사건기록에서 대조해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 2019.12.31 을구 7·8·9·10번 채권최고액 변경기록과 실제 채권계산·배당요구액을 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 154,700,000원은 최근 12개월 평균 227,916,666원의 67.9%입니다. 실거래 비교는 감정가가 아니라 실제 응찰가를 기준으로 유지하는 것이 중요합니다.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리와 가격은 좋지만, 점유·절차 확인이 마지막 관문
이 물건의 장점은 분명합니다. 2015.02.04 삼성생명보험주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후 등기된 담보권과 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 여기에 현재 최저가 154,700,000원은 동일면적 최근 12개월 실거래 평균 227,916,666원의 67.9%까지 내려와 있어 가격 측면에서도 신건과는 다른 구간입니다.
다만 ‘인수 0원’과 ‘현장 확인 불필요’는 같은 말이 아닙니다. 임대관계는 미상이고 내부도 확인되지 않았으며, 2026.05.20에는 최고가매수신고인에 대한 매각불허가결정 발송 이력이 있습니다. 따라서 이 사건은 등기 권리와 가격은 긍정적, 점유·내부·매각불허가 사유는 확인 필수로 정리하는 것이 가장 정확합니다.
