창원지방법원 2025타경11614. 창원시 의창구 동읍의 창원1차비룡벨로스텔라 4층 401호로, 감정평가상 공동주택(아파트)로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 176,000,000원이지만 4회 유찰돼 최저매각가는 42,257,000원, 감정가의 24% 수준까지 낮아졌습니다. 표면 가격만 보면 큰 할인처럼 보이지만 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금입니다.
실제 임차인은 장윤섭 1명입니다. 2021.05.21. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 주택 전부에 관해 보증금 160,000,000원의 임차권등기가 2023.07.07. 설정됐습니다. 말소기준권리인 창원시 압류 2023.07.19.보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 배당요구도 이뤄졌지만 현재 최저가에서는 보증금 전액을 변제할 수 없어 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11614 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 215-18 창원1차비룡벨로스텔라 4층 401호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 의창구 동읍 의창대로 905 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 68.3826㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 대한디앤씨주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 42,257,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,260,105원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
2018년과 2020년에 설정됐던 신탁 및 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.07.19. 창원시 압류입니다. 이후의 국 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 장윤섭의 임차권과 전입·확정일자는 매각으로 사라지지 않습니다. 매각물건명세서도 보증금이 전액 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않고 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장윤섭 | 주택 전부 주거·임차권등기 | 160,000,000원 | 2021.05.21 | 2021.05.21 | 2023.07.07 신청 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이고, 임차인 표에 기재된 실제 임차인은 장윤섭 1명입니다. 장윤섭은 보증금 대위·승계 중복신고자가 아니므로 보증금 160,000,000원을 독립된 실제 임차보증금으로 봐야 합니다.
③ 회차별 구조 — 낙찰가 하락이 총비용을 낮추지 않는다
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 · 감정가 24% | 42,257,000원 | 118,903,626원 | 약 160,000,000원 수준 |
| 5회 유찰 시 감정가 17% | 29,579,899원 | 131,352,539원 | 약 160,000,000원 수준 |
| 6회 유찰 시 감정가 12% | 20,705,929원 | 140,066,778원 | 약 160,000,000원 수준 |
현재 회차에서 5회·6회 유찰 시나리오로 갈수록 낙찰가는 낮아지지만 매수인 인수액은 118,903,626원에서 131,352,539원, 140,066,778원으로 커집니다. 따라서 최저가가 감정가의 17%나 12%까지 내려간다는 사실 자체는 가격 메리트가 아닙니다. 집행비용 배당 때문에 실제 낙찰가와 인수액의 합계는 보증금 수준을 소폭 웃돌 수 있습니다.
④ 시세 비교 — 실질취득은 최근 거래보다 높다
창원1차비룡벨로스텔라는 2018.03.30. 사용승인된 39세대 단지입니다. 제공된 최근 12개월 거래 9건의 평균은 129,388,888원이고, 최신 거래는 2026.07. 135,000,000원입니다. 최근 거래 구간은 이전 구간보다 6.7% 높은 흐름이지만, 실질취득 약 160,000,000원은 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돕니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 74.05㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 62.69㎡ | 12 | 94,500,000원 |
| 2026.06 | 68.38㎡ | 13 | 155,000,000원 |
| 2026.04 | 74.05㎡ | 3 | 134,000,000원 |
| 2026.04 | 74.05㎡ | 11 | 149,500,000원 |
| 2026.03 | 68.38㎡ | 6 | 156,000,000원 |
| 2026.02 | 74.05㎡ | 10 | 156,000,000원 |
| 2026.01 | 62.69㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2025.08 | 62.69㎡ | 11 | 94,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 129,388,888원 |
대상 면적과 가까운 전용 68.38㎡ 거래는 2026.03. 156,000,000원, 2026.06. 155,000,000원입니다. 이들 거래와 비교해도 실질취득 약 160,000,000원은 낮지 않습니다. 감정가 176,000,000원보다는 낮아 보여도 최근 실거래 기준으로는 가격 안전마진이 부족합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 42,257,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,160,626원 |
| 1. 임차인 장윤섭 보증금 | 160,000,000원 | 41,096,374원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 170,260,105원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 · 임차보증금 잔액 | - | 118,903,626원 |
현재 최저가에서는 집행비용과 임차인 일부 배당으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이고 청구액 170,260,105원이 미배당됩니다. 소유자 잔여금도 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동읍파출소 북측 도로 건너편에 위치하며, 도로변 근린생활시설과 후면의 소규모 아파트단지·일반주택·다세대주택이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 4층으로, 위생설비·옥내소화전·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 근린상업지역과 제1종일반주거지역에 걸치며 대로3류에 접합니다. 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 상태 확인. 공부와의 차이와 위반건축물은 없지만 현장조사 당시 폐문부재로 내부조사가 이뤄지지 않았습니다.
- 환금성. 39세대 소규모 단지이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 10.3회로 나타나, 재매각 시 매수층과 소요기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가보다 인수액을 먼저 계산. 현재 회차에서는 최저가 42,257,000원에 임차보증금 잔액 118,903,626원이 추가됩니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 5회·6회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액은 131,352,539원·140,066,778원으로 증가합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 장윤섭의 보증금이 전액 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않고 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 설정돼 있고 현장조사 당시 폐문부재였으므로 실제 점유, 퇴거 여부와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가는 외부관찰과 인근 유사물건의 통상적 이용상태를 기준으로 이뤄졌으므로 내부 수리비를 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 싸도 총취득은 싸지 않다”
이 물건은 감정가 176,000,000원에서 최저가 42,257,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 장윤섭의 보증금 160,000,000원이 말소기준보다 앞서고, 현재 회차에서 미배당되는 118,903,626원을 매수인이 인수합니다. 추가 유찰이 되더라도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커져 실질취득은 보증금 수준에서 유지됩니다.
최근 12개월 평균은 129,388,888원, 최신 거래는 135,000,000원이며 대상 면적과 가까운 거래도 155,000,000원과 156,000,000원입니다. 실질취득 약 160,000,000원은 이 가격들을 웃돌거나 근접하므로, 권리 인수 위험과 가격 메리트 부족이 동시에 존재합니다. 결론은 최저가만 보고 접근해서는 안 되는 대항력 임차인 인수형 물건입니다.
