창원지방법원 2025타경11614. 창원시 의창구 동읍의 ‘창원1차비룡벨로스텔라’ 4층 401호 아파트입니다. 권리분석의 핵심은 장윤섭 임차권입니다. 장윤섭은 2021.05.21. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받아, 2023.07.19. 창원시 압류보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 160,000,000원이고, 배당요구도 확인됩니다.
원칙대로라면 매각대금이 내려가 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 미배당액이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다. 실제 시나리오에서도 6회 유찰 가격 140,800,000원에서는 21,971,200원, 7회 유찰 가격 112,640,000원에서는 49,736,960원이 룰상 인수액으로 계산됩니다. 그러나 2026.08.11. 제출된 확약서에서 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 보증금 전액을 받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다고 명시했습니다. 따라서 장윤섭 임차권에 대한 실질 인수는 0원입니다. 이 확약의 효력은 해당 임차인에 한정되지만, 확인된 실제 임차인은 장윤섭 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11614 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 215-18 창원1차비룡벨로스텔라 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용 중 · 14층 건물 내 4층 |
| 전용면적 | 68.3826㎡ |
| 소유자 | 대한디앤씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 176,000,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,260,105원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 해소
임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장윤섭 | 주택 전부 | 160,000,000원 | 2021.05.21 / 2021.05.21 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 0원 |
② 시세 비교 — 현재 1.76억은 최근 거래보다 높다
이 물건의 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균 127,350,000원보다 최근 12개월 평균 129,388,888원, 최신 거래 135,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 거래는 9건이며, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 6.7% 상승한 흐름입니다. 그럼에도 현재 최저가 176,000,000원은 최근 12개월 평균의 136.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 74.05㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 62.69㎡ | 12 | 94,500,000원 |
| 2026.06 | 68.38㎡ | 13 | 155,000,000원 |
| 2026.04 | 74.05㎡ | 3 | 134,000,000원 |
| 2026.04 | 74.05㎡ | 11 | 149,500,000원 |
| 2026.03 | 68.38㎡ | 6 | 156,000,000원 |
| 2026.02 | 74.05㎡ | 10 | 156,000,000원 |
| 2026.01 | 62.69㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2025.08 | 62.69㎡ | 11 | 94,500,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 9건 | 129,388,888원 |
특히 대상과 면적이 거의 같은 68.38㎡ 거래도 2026.03. 6층 156,000,000원, 2026.06. 13층 155,000,000원입니다. 현재 최저가 176,000,000원은 이 두 거래보다도 높습니다. 확약 덕분에 인수가 0원이라 해도 실질취득액은 현재 입찰가 자체인 176,000,000원이므로, 이를 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,264,000원 |
| 1. 임차인 장윤섭 보증금 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 170,260,105원 | 12,736,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 3,264,000원 이후 장윤섭 보증금 160,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에 12,736,000원이 배당됩니다. 신청채권 미배당액은 157,524,105원입니다. 현재 회차에서는 임차보증금 자체도 전액 배당되므로 매수인 인수액은 0원이며, 더 낮은 회차에서도 2026.08.11. 확약을 반영하면 장윤섭 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 확약이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 임차보증금 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 176,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 80% | 140,800,000원 | 21,971,200원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 64% | 112,640,000원 | 49,736,960원 | 0원 |
확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당액이 매수인에게 이어져, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 구조입니다. 그러나 본건은 해당 임차인에 대한 대항력·잔존보증금 청구 포기 확약이 있으므로 실질취득액은 각 회차 낙찰가와 동일하게 봅니다. 다만 현재 176,000,000원은 최근 실거래 수준보다 높고, 6회 유찰 가격 140,800,000원도 최근 12개월 평균 129,388,888원보다 높습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 14층 건물 내 4층 401호입니다.
- 입지. 동읍파출소 북측 도로 맞은편에 위치하며, 주변은 도로변 근린생활시설과 소규모 아파트단지·일반주택·다세대주택이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 남측으로 대로3류와 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·제1종일반주거지역이며, 상대보호구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등의 제한이 있습니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재로 내부조사가 불가능했습니다.
- 환금성. 총 39세대, 2018.03.30. 준공 단지입니다. 실거래는 확인되지만 면적별 거래가격 편차가 크고, 경매 평균 유찰 횟수는 10.3회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.11. 제출된 대항력·잔존보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구가 매각기일까지 그대로 유지되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 장윤섭 임차권등기 말소에 필요한 서류·절차와 실제 점유 상태를 확인하세요.
- 현재 가격 경계. 현재 실질취득액 176,000,000원은 최근12개월 평균 129,388,888원과 최신 거래 135,000,000원을 모두 웃돕니다.
- 동일면적 거래 확인. 대상 전용면적과 거의 같은 68.38㎡가 2026.03. 156,000,000원, 2026.06. 155,000,000원에 거래됐습니다.
- 내부 상태 점검. 감정평가 당시 폐문부재로 내부조사가 불가능했습니다. 실제 내부상태와 수리비를 별도 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 및 배당표에 구체적으로 반영되지 않은 조세채권 등을 매각 전 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 리스크는 풀렸지만, 가격 리스크는 남았다”
이 사건의 가장 큰 권리 리스크였던 장윤섭 임차권은 원래 보증금 160,000,000원의 대항력 있는 임차권이었습니다. 그러나 2026.08.11. 확약서로 대항력과 잔존보증금 반환청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의하면서, 해당 임차인에 대한 실질 인수 위험은 0원으로 정리됐습니다.
다만 현재 가격은 전혀 다른 문제입니다. 최저가 176,000,000원은 최근 12개월 평균 129,388,888원의 136.0%이고 최신 거래 135,000,000원보다 41,000,000원 높습니다. 대상과 면적이 거의 같은 68.38㎡ 최근 거래도 155,000,000원~156,000,000원입니다. 따라서 현재 회차는 “권리 정리 완료 = 가격 메리트”로 연결되지 않습니다. 5회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 10.3회인 만큼, 이 사건의 핵심은 인수 위험보다 실거래 대비 입찰가격 통제입니다.
