12,965,000원
창원지방법원 2025타경11632. 창원시 의창구 소답동 펌스빌 1층 106호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 54,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저매각가는 12,965,000원까지 내려왔습니다.
그러나 가격표 아래에 더 큰 금액이 숨어 있습니다. 임차인 황지우는 2024.06.21. 주민등록, 2024.06.26. 확정일자를 갖추고 2024.09.26. 보증금 50,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2025.06.13. 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 대항력이 있고, 배당으로 돌려받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11632 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 소답동 156-2 펌스빌 1층 106호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 의창구 읍성로117번길 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 업무시설(오피스텔) 이용 · 5층 건물 내 1층 106호 |
| 소유자 | 김태근 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 54,000,000원 / 12,965,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 황지우 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 임차권 잔액이 매수인에게 남는다
등기부상 과거 경남은행 근저당과 마산수산업협동조합 근저당은 각각 2014.04.22.과 2020.05.14. 이미 말소됐습니다. 2020.05.14. 교보자산신탁주식회사 앞으로 이루어진 신탁등기도 2021.01.07. 말소돼 소유권은 김태근에게 귀속됐습니다.
현재 권리분석의 핵심은 을구 순위 5번 임차권등기입니다. 임차권등기는 2024.09.26. 접수됐고, 말소기준인 2025.06.13. 강제경매개시결정보다 빠릅니다. 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않고 잔액을 매수인이 인수한다”는 취지가 명시돼 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황지우 주거·임차권등기 | 제1층 제106호 전부 | 50,000,000원 | 2024.06.21 2024.06.26 | 신청 2024.09.26 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 해당 없음 |
② 가격 구조 — 감정가 24%가 실질 24%는 아니다
현재 최저매각가는 12,965,000원으로 감정가 54,000,000원의 24.01%입니다. 하지만 낙찰대금에서 집행비용 633,370원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당되는 금액은 12,331,630원입니다. 보증금 50,000,000원 중 남는 37,668,370원은 매수인 인수액입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 · 감정가 24% | 12,965,000원 | 37,668,370원 | 50,633,370원 |
| 5회 유찰 시 감정가 17% | 9,075,500원 | 41,487,859원 | 50,563,359원 |
| 6회 유찰 시 감정가 12% | 6,352,850원 | 44,161,501원 | 50,514,351원 |
낙찰가가 12,965,000원에서 9,075,500원, 6,352,850원으로 내려가도 인수액이 반대로 37,668,370원, 41,487,859원, 44,161,501원으로 증가합니다. 그 결과 실질취득은 매 회차 50,000,000원 수준에 집행비용이 더해지는 구조로 고정됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 12,965,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 633,370원 |
| 1. 임차인 황지우 보증금 | 50,000,000원 | 12,331,630원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 황지우 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 37,668,370원 |
집행비용은 매각가의 4.9%를 적용한 추정치입니다. 임차인 보증금의 배당 부족분 37,668,370원은 매수인이 인수합니다. 당해세와 최우선변제 여부는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부근은 다세대주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다. 진입도로와 주차장시설도 보통 수준입니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 5층 건물 내 1층 106호입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(일반)이며, 소로1류에 접합니다. 온천원보호지구와 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 2필 일단의 가장형 평지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 1,464,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 거주인 부재로 내부확인이 곤란했습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 총부담 기준. 최저가가 아니라 현재 회차 실질취득 50,633,370원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2020.12.04., 점유개시일 2021.01.04., 주민등록일 2024.06.21., 확정일자 2024.06.26.의 실제 관계를 확인하세요.
- 동일인 채권 검증. 임차권자와 신청채권자가 모두 황지우이므로 임차보증금과 강제경매 청구채권의 관계, 중복 여부를 확인해야 합니다.
- 실제 사용 확인. 임차권등기상 주거와 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용이 함께 나타나므로 현장 용도와 점유상태를 확인하세요.
- 내부 및 관리상태. 감정 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 내부 상태와 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서와 배당요구 관련 서류를 직접 대조하세요.
맺으며 — “유찰 할인보다 임차보증금이 크다”
이 물건의 표면 가격은 12,965,000원이지만, 실제 입찰 판단가격은 그 숫자가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 50,000,000원 중 37,668,370원이 현재 회차에서 배당되지 않아 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 실질취득은 50,633,370원, 감정가의 약 93.8%입니다.
다섯 번째와 여섯 번째 유찰을 가정해도 실질취득은 각각 50,563,359원과 50,514,351원으로 큰 폭으로 낮아지지 않습니다. 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 커지기 때문입니다. 여기에 신청채권자와 임차권자가 동일하다는 검증 과제, 주거 임차권등기와 업무시설 이용상태의 차이, 네 차례 유찰된 환금성까지 고려해야 합니다. 최저가는 싸지만 총부담은 감정가에 가깝고, 원본 검증 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
