창원지방법원 2025타경11698. 김해시 부곡동 월산마을부영아파트 204동 15층 1501호 아파트입니다. 현재 소유자는 이명숙이고, 2022.02.28. 소유권이전 당시 거래가액은 159,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 오래된 근저당이 아니라 주재홍의 주택임차권입니다. 과거 국민은행·경남은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.06.26. 강제경매개시결정입니다. 주재홍은 그보다 앞선 2022.02.28. 전입·점유개시·확정일자를 갖고 있어 원칙상 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
따라서 확약서가 없었다면 “최저가 100,800,000원”만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 보증금 135,000,000원이 매각대금보다 크고, 현재 회차 원칙 계산상 36,411,200원이 미배당되기 때문입니다. 대항력 인수형은 낙찰가가 더 내려가도 미배당 보증금이 늘어 실질취득이 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않습니다. 이 사건에서 가격 비교를 최저가 기준으로 할 수 있는 이유는 오직 2026.07.22. 확약으로 해당 임차보증금의 잔존청구가 실질적으로 제거됐기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11698 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 부곡동 801-3 월산마을부영아파트 204동 15층1501호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 80.7474㎡ · 15층 건물 내 15층 |
| 소유자 | 이명숙 (2022.02.28. 소유권이전 · 거래가액 159,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 100,800,000원 (6회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 142,904,255원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약이 핵심
현재 확인되는 실제 임차인은 주재홍 1명입니다. 임대차계약일자는 2022.01.19., 전입·점유개시·확정일자는 모두 2022.02.28.이고, 임차보증금은 135,000,000원입니다. 2024.03.05.에는 건물 전부에 대해 주택임차권등기가 마쳐졌으며 배당요구도 이뤄졌습니다. 이 날짜들은 2025.06.26. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙상 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주재홍 204동 1501호 건물 전부 | 2022.02.28 / 2022.02.28 | 135,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 후 실질 0원 원칙 미배당 36,411,200원 |
또한 확약은 주재홍 임차보증금 관계에 한해 판단해야 합니다. 별도의 임차인이 새로 확인된다면 그 사람의 전입·점유·확정일자와 배당요구 여부는 다시 독립적으로 검토해야 합니다.
② 시세 비교 — 확약 후 실질취득 기준으로 보면 81.2%
월산마을2단지부영7차 동일 면적 80.75㎡ 실거래는 2025.02부터 2026.07까지 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 122,000,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근 흐름을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 124,142,857원, 최신 거래는 2026.07. 135,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간보다 4.3% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 80.75㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2026.04 | 80.75㎡ | 1 | 108,000,000원 |
| 2026.04 | 80.75㎡ | 8 | 119,000,000원 |
| 2026.02 | 80.75㎡ | 8 | 118,000,000원 |
| 2026.01 | 80.75㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2025.11 | 80.75㎡ | 12 | 139,000,000원 |
| 2025.08 | 80.75㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2025.07 | 80.75㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2025.06 | 80.75㎡ | 7 | 125,000,000원 |
| 2025.04 | 80.75㎡ | 1 | 103,000,000원 |
| 2025.03 | 80.75㎡ | 1 | 102,000,000원 |
| 2025.02 | 80.75㎡ | 10 | 145,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 7건 | 124,142,857원 |
확약을 적용한 실질취득 100,800,000원은 최근 12개월 평균 124,142,857원의 81.2%입니다. 제공된 12건 실거래 최저 102,000,000원보다도 낮고, 최신 거래 135,000,000원보다 낮습니다. 또 최근 거래 흐름은 4.3% 상승이므로 하락장 때문에 평균이 부풀려졌다고 볼 자료도 아닙니다. 따라서 확약이 유효하다는 전제 아래에서는 가격 메리트가 실제로 존재합니다.
③ 예상배당표 (현재 최저가 100,800,000원 · 원칙 배당 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,211,200원 |
| 1. 임차인 주재홍 보증금 | 135,000,000원 | 98,588,800원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 142,904,255원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 대항력과 우선변제권을 원칙대로 계산한 배당 구조입니다. 이 계산에서는 임차보증금 중 36,411,200원이 미배당되지만, 2026.07.22. 확약에 따라 해당 잔존보증금 청구권을 포기하므로 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해부곡초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 유사형 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 관내 교통편을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 건물 내 15층 1501호이며 기본 위생·급배수·도시가스·지역난방·소방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 984,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지·환금성. 월산마을2단지부영7차는 284세대, 2002.10.16. 준공 단지입니다. 동일 면적 실거래 12건은 확인되지만, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.9회이고 본건은 이미 6회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.22. 제출된 문서에서 대항력 포기, 잔존 임차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매수인에게 적용되는지 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 주재홍의 을구 5번 주택임차권이 매각 후 확약 내용대로 말소되는 절차와 조건을 확인하세요.
- 배당절차 확인. 원칙 계산상 임차인 배당은 98,588,800원이고 미배당액은 36,411,200원입니다. 확약이 이 잔존청구를 제거하는 것이 핵심입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 확약이 없다면 7회 유찰 시 미배당액 56,211,520원, 8회 유찰 시 72,049,216원으로 커집니다. 낮아지는 최저가 자체만으로 안전마진을 계산하면 안 됩니다.
- 환금성 확인. 본건 6회 유찰, 단지 경매 평균 4.9회 유찰이라는 기록을 감안해 향후 재매각 시 필요한 기간과 가격을 별도로 보수적으로 검토하세요.
- 점유·관리비 확인. 매각기일 전 현 점유 상태와 미납 관리비 등 인도 과정의 실제 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “싼 이유는 유찰, 살 수 있는 이유는 확약”
이 물건은 단순한 저가 경매가 아닙니다. 본래는 보증금 135,000,000원의 대항력 임차인이 최저가보다 앞서는 인수형 구조이고, 현재 회차에서도 원칙 미배당액이 36,411,200원입니다. 그러나 2026.07.22. 확약으로 해당 임차인의 대항력과 잔존 보증금 청구가 포기되고 임차권등기 말소에 동의하는 구조가 만들어졌습니다. 그 결과 실질 인수는 0원, 실질취득은 100,800,000원으로 평가할 수 있습니다.
가격 역시 최근 12개월 평균 124,142,857원의 81.2%로 실거래 대비 낮습니다. 최근 거래 추세도 4.3% 상승이어서 하락장 평균의 착시로 볼 근거는 약합니다. 다만 본건은 이미 6회 유찰됐고 단지 경매 통계의 평균 유찰도 4.9회입니다. 결국 이 사건의 핵심은 단순 할인율이 아니라 확약의 효력과 말소 실행을 원본에서 확인한 뒤 그 할인폭을 취하는 것입니다.
