868,000,000원
제주지방법원 2026타경10173. 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 오션갤러리프리미어빌라스1단지 제101동 제3층 제301호입니다. 현 소유자는 박도이이며, 2020.11.19 매매를 원인으로 거래가액 1,060,000,000원에 취득했습니다. 같은 날 설정된 송정새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 전세권과 현재 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 한 차례 유찰되어 감정가 1,240,000,000원에서 868,000,000원까지 내려왔습니다. 실거래 기준값은 950,000,000원이며 현재 최저가는 그 91.4%입니다. 최신 거래도 2023.08의 950,000,000원이고, 최근과 이전 거래의 가격 추세는 0.0%로 제시되어 있습니다. 따라서 현재 회차는 실거래 기준보다 낮지만, 내부 상태를 확인하지 못한 점과 소규모 단지의 환금성은 별도 점검이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10173 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신산리 301-1 오션갤러리프리미어빌라스1단지 101동 3층301호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 공동주택(연립주택)으로 이용 중 |
| 전용면적 | 112.3275㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지상 3층 건물 내 제3층 제301호 · 사용승인 2019.08.02 |
| 소유자 | 박도이 · 거래가액 1,060,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,240,000,000원 / 868,000,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송정새마을금고 / 495,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 전세권 미배당이 있어도 매수인 인수는 0원
말소기준은 2020.12.04 송정새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 838,500,000원이며 2024.12.11 변경등기에는 채권최고액 643,500,000원이 기재되어 있습니다. 예상배당표는 838,500,000원을 채권액 기준으로 사용하고 있습니다.
주식회사제이디의 전세권은 2024.12.12 등기됐고 전세금은 200,000,000원, 범위는 건물 전부, 존속기간은 2025.02.04부터 2027.02.04까지입니다. 감정평가 자료의 참고사항에는 2027.02.07까지로 기재되어 있습니다. 이 전세권은 말소기준 이후의 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 매각가 가정에서는 18,420,000원만 배당되고 181,580,000원이 미배당되지만, 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 실거래 기준 91.4%
오션갤러리프리미어빌라스1단지는 총 18세대, 사용승인일은 2019.08.02입니다. 면적이 일치하는 실거래 3건은 모두 112.33㎡, 1층, 950,000,000원입니다. 최근12개월 평균으로 제시된 값도 950,000,000원이고 최신 거래는 2023.08의 950,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 112.33㎡ | 1 | 950,000,000원 |
| 2023.08 | 112.33㎡ | 1 | 950,000,000원 |
| 2021.06 | 112.33㎡ | 1 | 950,000,000원 |
| 평균 | 112.33㎡ | 3건 | 950,000,000원 |
현재 최저매각가 868,000,000원은 최근12개월 평균 950,000,000원의 91.4%입니다. 감정가 1,240,000,000원에서 1회 유찰되어 70% 구간으로 내려온 상태여서, 현재 회차는 실거래 기준값보다 낮습니다. 가격 추세는 0.0%로 제시되어 하락 추세 신호는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 868,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,080,000원 |
| 1. 근저당 · 송정새마을금고 | 838,500,000원 | 838,500,000원 |
| 2. 전세권 · 주식회사제이디 | 200,000,000원 | 18,420,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,038,500,000원 중 예상 배당은 856,920,000원이며 미배당은 181,580,000원입니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 868,000,000원 | 856,920,000원 | 181,580,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 607,600,000원 | 599,124,000원 | 439,376,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 425,320,000원 | 418,666,800원 | 619,833,200원 | 0원 |
현재와 2회 유찰 시나리오에서는 신청채권자의 청구액 495,000,000원이 충족되는 것으로 산정되어 있고, 3회 유찰 시 418,666,800원 배당으로 충족되지 않는 시나리오입니다. 그러나 각 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 제시되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 신산포구 북동측 근거리, 직선거리 약 640m 지점. 주변은 단독주택·근린생활시설·양어장·농경지가 혼재하는 해안지대입니다.
- 교통. 차량 접근 가능. 인근 환해장성로가 있어 교통상황은 보통 수준입니다.
- 도로. 남동측 왕복2차선 아스팔트 포장도로, 동측 폭 약 7미터 내외 콘크리트포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 3,355.0㎡, 지목 대, 계획관리지역, 평지·부정형·소로각지, 공시지가 263,900원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·특화경관지구·장애물제한표면구역·경관보전지구·생태계보전지구·지하수자원보전등급·건축계획심의대상구역·하수처리구역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 관련 사항이 있습니다.
- 건물. 승강기·난방·급배수 및 위생설비가 조사됐고, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 18세대 단지이며 실거래 표본은 3건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권과 점유 확인. 주식회사제이디 전세권은 매각 소멸하지만 실제 점유·인도 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 전세권 미배당 181,580,000원이 발생해도 배당자료상 매수인 인수는 0원입니다.
- 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 838,500,000원과 2024.12.11 변경등기의 643,500,000원, 예상배당표 적용액을 원본에서 대조해야 합니다.
- 내부·다락 확인. 내부 출입이 불가능했던 물건이며 3층 상부 다락이 포함 평가됐습니다.
- 시세 표본 확인. 실거래 기준 950,000,000원 대비 현재 최저가는 91.4%지만 거래 표본은 3건입니다.
- 토지거래 허가구역 확인. 토지거래계약에관한허가구역은 2024.11.15부터 2026.11.14까지 제2공항개발사업예정지역 및 주변지역으로 기재되어 있습니다.
맺으며 — “권리 인수 0원, 승부처는 현장과 가격”
이 물건의 권리 구조에서 가장 중요한 숫자는 매수인 인수 0원입니다. 주식회사제이디의 전세권 200,000,000원은 현재 매각가 가정에서 181,580,000원의 미배당이 생기지만, 말소기준 이후 권리로 매각 소멸합니다. 따라서 미배당액을 매수인 추가 부담으로 더해서는 안 됩니다.
가격은 감정가 1,240,000,000원에서 한 차례 유찰된 868,000,000원으로, 실거래 기준 950,000,000원의 91.4%입니다. 다만 내부 상태를 확인하지 못했고, 다락 포함 평가와 실제 점유관계 확인이 남아 있습니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 현장확인 없이 가격 숫자만 보고 접근할 물건은 아닙니다.
