제주지방법원 2026타경10173. 서귀포시 성산읍 오션갤러리프리미어빌라스1단지 101동 3층 301호입니다. 사건상 용도는 근린주택이고, 감정평가 당시 실제 이용은 공동주택(연립주택)으로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 박도이이며, 2020.12.04. 송정새마을금고 근저당이 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 주식회사제이디의 전세권과 현재 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 감정가는 1,240,000,000원, 2회 유찰된 최저매각가는 607,600,000원으로 감정가의 49%입니다. 매각물건명세서에도 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다. 다만 현장조사 당시 폐문·부재로 전유부분 내부 확인이 되지 않았고, 3층 상부에는 다락이 설치된 구조로 판단되어 입찰 전에 실제 상태를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10173 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신산리 301-1 오션갤러리프리미어빌라스1단지 101동 3층301호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 공동주택(연립주택)으로 이용 중 |
| 대상 면적 | 112.3275㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지상 3층 중 3층 · 사용승인 2019.08.02 |
| 소유자 | 박도이 |
| 감정가 / 최저가 | 1,240,000,000원 / 607,600,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 495,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2020.12.04. 송정새마을금고 근저당입니다. 최초 채권최고액은 838,500,000원이고, 2024.12.11. 변경등기에는 채권최고액 643,500,000원이 기재되어 있습니다. 그 뒤 2024.12.12. 주식회사제이디 명의로 전세금 200,000,000원의 전세권이 설정됐지만, 말소기준권리 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
임차인 조사 내역은 없습니다. 감정평가에서도 임대관계가 확인되지 않았고, 등기상 전세권만 확인되었습니다. 현장조사는 폐문·부재로 내부 출입이 불가능했으므로 실제 점유관계는 입찰 전에 현장에서 재확인하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세의 64%
오션갤러리프리미어빌라스1단지의 대상 면적과 일치하는 거래 표본은 3건이며, 거래금액은 모두 950,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 950,000,000원, 최신 거래도 2023.08 · 950,000,000원으로 제시되어 있고 최근·이전 가격 추세 차이는 0.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 112.33㎡ | 1 | 950,000,000원 |
| 2023.08 | 112.33㎡ | 1 | 950,000,000원 |
| 2021.06 | 112.33㎡ | 1 | 950,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 950,000,000원 |
현재 최저가 607,600,000원은 최근 12개월 평균 950,000,000원의 64.0%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 607,600,000원이며, 시세 지표보다 342,400,000원 낮은 수준입니다. 감정가 1,240,000,000원과 비교하면 2회 유찰로 가격이 크게 내려온 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 607,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,476,000원 |
| 1. 근저당 · 송정새마을금고 | 838,500,000원 | 599,124,000원 |
| 2. 전세권 · 주식회사제이디 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,038,500,000원 중 예상배당은 599,124,000원이고 미배당은 439,376,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 607,600,000원 | 599,124,000원 | 439,376,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 425,320,000원 | 418,666,800원 | 619,833,200원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 297,724,000원 | 292,755,864원 | 745,744,136원 |
현재 회차에서는 신청채권 495,000,000원이 충족되는 계산이지만, 3회 유찰 시에는 예상배당이 418,666,800원, 4회 유찰 시에는 292,755,864원으로 내려갑니다. 다만 각 시나리오에서 매수인 인수는 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신산포구 북동측 근거리, 직선거리 약 640m 지점의 해안지대로 단독주택·근린생활시설·양어장·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 환해장성로가 있어 교통상황은 보통 수준으로 조사됐습니다.
- 도로. 남동측 왕복2차선 아스팔트 포장도로, 동측 폭 약 7미터 내외 콘크리트포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·특화경관지구이며 토지거래계약에 관한 허가구역, 장애물제한표면구역, 경관·생태계·지하수자원 보전 관련 구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 3,355.0㎡, 공시지가는 263,900원/㎡이며 인접도로 대비 평탄한 부정형 토지입니다.
- 건물. 승강기·난방·기본 위생 급배수설비가 조사됐고 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 18세대 규모이고 동일 면적 거래 표본이 3건이라 대단지 아파트보다 거래 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 내부 직접 확인. 폐문·부재로 전유부분 내부 출입이 불가능했던 물건이므로 내부 마감·하자·관리상태를 확인하세요.
- 다락 구조 확인. 감정평가에서는 3층 상부 다락이 설치된 것으로 판단해 포함 평가했습니다. 실제 구조와 사용상태를 확인하세요.
- 전세권 처리 확인. 주식회사제이디 전세권은 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 대상이고 예상배당은 0원입니다. 매각물건명세서와 등기사항을 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 점유관계 확인. 임대관계가 확인되지 않았지만 현장조사가 폐문·부재 상태였으므로 현재 점유자를 직접 확인하세요.
- 환금성 점검. 18세대 규모·거래 3건·평균 유찰 2.6회 지표를 감안해 재매각 기간과 목표 수익률을 보수적으로 잡으세요.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약 허가구역과 경관·생태·지하수·장애물 제한 관련 규제를 입찰 목적에 맞게 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순해졌고, 가격은 내려왔다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.12.04. 송정새마을금고 근저당이 말소기준이고, 뒤의 전세권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 전세권이 0원 배당을 받더라도 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 이미 2회 유찰되어 607,600,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균과 최신 거래 950,000,000원 대비 64.0%입니다. 따라서 이 사건의 핵심 리스크는 권리 인수보다 내부 미확인·다락 구조·소규모 단지의 환금성입니다. 권리는 양호, 가격도 할인 구간. 다만 현물 확인 없이는 최종 판단을 서두르기 어렵습니다.
