제주지방법원 2026타경10233. 제주시 연동 디오션시티1차 6층 633호로, 감정평가상 주거용 오피스텔 [1.5룸형(방, 거실 및 주방, 욕실 및 화장실)]입니다. 현재 소유자는 이세영이며 2020.01.15. 증여로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 노형새마을금고가 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.10.21. 주식회사오케이저축은행의 청구금액 18,897,617원 가압류, 2026.02.23. 노형새마을금고의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 두 권리는 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 예상 매각대금 65,170,000원에서는 집행비용을 뺀 63,596,940원이 노형새마을금고에 배당되는 구조이며, 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10233 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 274-37 디오션시티1차 6층 633호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 1.5룸형(방, 거실 및 주방, 욕실 및 화장실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하3층 지상15층 중 6층 · 사용승인일 2018.03.30. |
| 소유자 | 이세영 · 2020.01.15. 증여로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 65,170,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 노형새마을금고 / 82,953,846원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2018년의 대한토지신탁 신탁등기와 제주와이신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2020.01.15. 노형새마을금고 근저당권이며, 그 이후 설정된 오케이저축은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교는 별개
이 물건은 감정가 133,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 65,170,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준 금액도 65,170,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 65,170,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 45,619,000원 | 34% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 31,933,299원 | 24% | 0원 |
다만 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다. 이 사건에서는 비교 가능한 최신 실거래 가격 근거가 확인되지 않으므로, 65,170,000원이 실제 시세보다 낮은지 여부는 별도 검증 전까지 판단 보류가 맞습니다. 2회 유찰이라는 사실 자체도 시장이 앞선 가격대에서 낙찰을 만들지 못했다는 결과이므로, ‘감정가의 절반’이라는 숫자만 보고 저가 매수로 단정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,573,060원 |
| 1. 근저당 · 노형새마을금고 | 120,000,000원 | 63,596,940원 |
| 2. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 18,897,617원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 138,897,617원 중 63,596,940원이 배당되고 75,300,677원의 미배당이 발생하는 추정입니다. 신청채권자 노형새마을금고의 청구액 82,953,846원도 현재 회차 배당만으로는 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 연동 메종글래드제주호텔 동측 인근. 음식점·유흥시설·소매점·단독주택·공동주택 등이 혼재한 정비된 후면 주상혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 주거용 오피스텔 1.5룸형으로 이용 중이며 천장형 시스템에어컨, 가스보일러 난방, 승강기·소방·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 인접도로와 등고평탄한 3필지 일단의 장방형 토지로 북측 약 8m, 남측 약 6m 포장도로에 접합니다. 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 규제. 고도지구(45M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 공시지가는 3,079,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수권리. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
- 점유관계. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 인수액 0원 계산과 실제 점유·인도 문제를 같은 것으로 보지 말고 입찰 전 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 65,170,000원은 감정가의 49%지만 실거래 비교 근거가 확인되지 않았습니다. 감정가 할인율만으로 저가 여부를 확정하지 않는 것이 핵심입니다.
- 배당구조. 현재 회차에서는 집행비용 1,573,060원 차감 후 노형새마을금고에 63,596,940원이 배당되고 오케이저축은행과 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 추정됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가 내용과 실제 현황을 입찰 전에 최종 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 검증 전까지 보류
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2020.01.15. 노형새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원, 실질취득 기준 금액은 65,170,000원입니다.
그러나 가격의 결론은 다릅니다. 두 번 유찰돼 감정가의 49%까지 내려온 것은 분명하지만, 비교 가능한 실거래 가격 근거가 확인되지 않으므로 이것만으로 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없습니다. 여기에 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 양호, 점유와 가격 검증은 필수로 정리하는 것이 가장 정확합니다.
