제주지방법원 2026타경10233. 제주시 연동 디오션시티1차 6층 633호로, 감정평가상 주거용 오피스텔[1.5룸형(방, 거실 및 주방, 욕실 및 화장실)]로 이용 중인 물건입니다. 말소기준권리는 2020.01.15. 노형새마을금고 근저당권이며 채권최고액은 120,000,000원입니다. 이후 설정된 주식회사오케이저축은행 가압류와 노형새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 등기상 소유자는 이세영이며 2020.01.15. 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 종전 제주와이신용협동조합 근저당권은 같은 날 해지로 말소됐습니다. 임차인은 확인되지 않고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있어 권리관계 자체는 비교적 단순합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10233 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 274-37 디오션시티1차 6층 633호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 1.5룸형(방, 거실 및 주방, 욕실 및 화장실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상15층 내 6층 633호 · 사용승인일 2018.03.30. |
| 소유자 | 이세영 (2020.01.15. 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 93,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 노형새마을금고 / 82,953,846원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 확인된 임차인 신고가 없고 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인이 승계할 임차보증금은 0원입니다. 말소기준권리는 2020.01.15. 설정된 노형새마을금고 근저당권이고, 그보다 뒤인 2025.10.21. 주식회사오케이저축은행 가압류와 2026.02.23. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가지만 시세 비교자료는 없다
감정가는 133,000,000원, 현재 회차 최저매각가는 93,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 “감정가 대비 30% 낮다”는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 오피스텔은 동일 건물 안에서도 면적·층·향·내부상태와 실제 주거·임대 수요에 따라 가격 차이가 발생할 수 있으므로 입찰가 판단에는 별도 실거래 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 93,100,000원 | 47,873,417원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 65,169,999원 | 75,300,678원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 45,618,999원 | 94,499,760원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 매각대금이 줄어 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 사건에서는 그 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다. 현재 회차부터 3회 유찰 가정까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,075,800원 |
| 1. 근저당 · 노형새마을금고 | 120,000,000원 | 91,024,200원 |
| 2. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 18,897,617원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액은 등기상 채권최고액·청구금액 기준이며, 현재 회차 가정에서 채권자 총 미배당액은 47,873,417원입니다. 신청채권자의 경매 청구액은 82,953,846원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 예상치이며, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로, 1.5룸형(방, 거실 및 주방, 욕실 및 화장실)으로 이용 중입니다.
- 입지. 제주시 연동 메종글래드제주호텔 동측 인근입니다. 주변은 음식점·유흥시설·소매점과 단독주택·공동주택 등이 혼재한 정비된 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상15층 건물이며 사용승인일은 2018.03.30.입니다. 시스템창호, 승강기, 소방설비, 천장형 시스템에어컨과 가스보일러 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 평지의 가로장방형으로, 북측 약 8m·남측 약 6m 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구(45M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 토지면적은 1,345.1㎡, 공시지가는 3,079,000원/㎡입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 70%라는 이유만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고, 디오션시티1차 및 연동 일대 유사 오피스텔의 최근 실거래를 별도로 확인하세요.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 평가돼 있으므로 실제 현장 점유자와 사용관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 인수권리 재확인. 현재 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 없지만 매각기일 전 최신 서류를 다시 대조하세요.
- 관리비 확인. 오피스텔 관리비 체납 여부와 공용부분 관련 부담은 관리주체에 확인하세요.
- 용도·수익성 확인. 감정평가상 주거용으로 이용 중인 만큼 실제 전입·임대 운용과 관련한 현황을 확인하고 입찰 목적에 맞는지 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건의 핵심은 명확합니다. 말소기준권리는 2020.01.15. 노형새마을금고 근저당권이고, 그 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 신고도 없고 명시 인수권리와 법정지상권도 없어 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 최저가 93,100,000원이 감정가의 70%라는 사실은 감정가 대비 할인율일 뿐 시장가격 대비 할인율은 아닙니다. 비교 실거래가 없는 만큼 가격 가점을 주기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격은 검증 필요. 2026.08.18. 입찰 전에 실제 점유관계와 최근 주변 거래를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 적절합니다.
