제주지방법원 2026타경10334. 제주신항코아루디펠리체 9층 944호로, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 윤정신이며 2022.05.25 매매를 원인으로 95,000,000원에 취득했습니다. 말소기준은 2024.01.25 주식회사제주은행의 근저당권 36,000,000원입니다. 이후 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 핵심은 등기 순서만 보면 말소기준 이후에 설정된 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 임차권등기 자체는 2025.07.29이지만 임대차계약일은 2019.07.11, 주민등록일은 2019.07.23, 확정일자는 2019.07.24, 점유개시는 2019.07.25입니다. 따라서 말소기준일인 2024.01.25보다 앞서 대항력과 우선변제권의 기초가 형성된 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10334 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 일도이동 602-1 제주신항코아루디펠리체 9층 944호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 · 지하4층/지상10층 중 9층 |
| 소유자 | 윤정신 (2022.05.25 매매 · 거래가액 95,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 79,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 92,990,958원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준은 2024.01.25 주식회사제주은행 근저당권 36,000,000원입니다. 2025.09.09 압류와 2026.03.09 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 반면 임차권의 전입·확정일자는 말소기준보다 앞서므로 별도로 검토해야 합니다.
② 임차권·승계 분석 — 실제 임차인 0명, 실질 인수 0원*
한국토지주택공사는 자료상 보증기관 표시가 있어 실제 임차인 수에서는 제외합니다. 따라서 실제 임차인은 0명으로 보고, 보증금 90,000,000원을 별도의 실제 임차보증금과 중복 합산하지 않습니다. 매각물건명세서에는 신청채권자 서울보증보험 주식회사가 주택임차권의 승계인으로 기재되어 있습니다.
| 권리자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 90,000,000원 | 있음 전입 2019.07.23 | 있음 확정 2019.07.24 · 배당요구 | 보증기관 표시 서울보증보험 주식회사 승계 기재 | 0원* |
* 확약을 반영하지 않은 현재 회차의 룰상 계산 인수액은 12,723,800원입니다. 확약은 해당 임차권에 적용한 판단입니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,823,800원 |
| 1. 임차보증금 · 한국토지주택공사 | 90,000,000원 | 77,276,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사제주은행 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 92,990,958원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 79,100,000원에서는 집행비용 1,823,800원을 제외한 77,276,200원이 선순위 임차보증금에 배당되는 계산입니다. 보증금 90,000,000원과의 차액은 12,723,800원이지만, 이 금액은 2026.06.29 제출된 포기서와 특별매각조건을 반영하면 매수인 실질 부담 0원*입니다.
④ 가격 판단 — 현재 회차는 감정가의 70%
감정가는 113,000,000원, 현재 최저매각가는 79,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 실질 인수 0원*을 반영하면 현재 회차의 실질취득 금액은 79,100,000원입니다. 다만 감정가 할인 자체를 시세 할인으로 보지는 않으며, 이 리포트에서는 감정가 대비 회차 가격과 권리구조를 중심으로 판단합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하4층/지상10층 건물 내 9층 944호입니다.
- 입지. 제주시 일도이동 소재 일도2동주민센터 북측 인근으로, 공동주택·단독주택·중소규모 점포·숙박시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 북측과 남측으로 폭 약 8m 내외, 동측으로 폭 약 30m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역이며 고도지구(35M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심) 등에 해당합니다.
- 설비. 기본위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 이해관계인의 폐문 및 부재로 내부확인이 곤란해, 이용상황과 관리상태의 재확인이 요구됩니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 2026.06.29 대항력포기서의 범위와 특별매각조건 결정이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 입찰 전 원문을 대조하세요.
- 임차권 승계관계 확인. 등기부상 임차권자는 한국토지주택공사이고, 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사가 승계인으로 기재돼 있으므로 관련 문건을 함께 확인해야 합니다.
- 실질 인수액 확인. 확약 미반영 룰 계산은 현재 회차 12,723,800원이지만, 확약 반영 시 실질 인수는 0원*이라는 점을 구분해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 시 내부확인이 되지 않았으므로 9층 944호의 실제 이용상태와 관리상태를 재확인하세요.
- 가격 판단 분리. 최저가 79,100,000원이 감정가의 70%라는 사실과 시세 대비 저가 여부는 별개의 문제입니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 이번 사건은 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건을 등기와 배당표만 보면 보증금 90,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 현재 최저가 79,100,000원에서 12,723,800원의 인수 계산이 발생합니다. 그러나 2026.06.29 주택임차권 승계인인 서울보증보험 주식회사가 배당 후 잔액에 대한 대항력과 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으며 특별매각조건도 결정됐습니다. 그래서 결론은 실질 인수 0원*입니다.
현재 최저가는 감정가 113,000,000원의 70%인 79,100,000원입니다. 다만 가격의 핵심은 ‘감정가에서 얼마나 떨어졌느냐’보다 실제 시장가격과의 관계이므로, 감정가 할인만으로 저가 매수라고 단정하지 않습니다. 이 물건은 선순위 임차권 자체보다 2026.06.29 확약과 특별매각조건의 효력을 정확히 확인하는 것이 입찰 전 최우선 과제입니다.
