제주지방법원 2026타경10334. 제주시 일도이동 제주신항코아루디펠리체 9층 944호 오피스텔입니다. 감정가는 113,000,000원, 현재 최저매각가는 55,370,000원으로 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 단순히 “반값 경매”로 보면 안 됩니다. 2019년 전입·확정일자를 갖춘 90,000,000원 주택임차권이 2024년 제주은행 근저당보다 앞서기 때문에, 원래라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
현재 회차의 배당 계산에서는 집행비용 1,396,660원을 뺀 53,973,340원이 임차보증금에 우선 배당되고, 보증금 중 36,026,660원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가 55,370,000원에 이 잔존보증금을 더한 금액을 봐야 합니다. 그러나 이 사건에는 2026.06.29 제출된 대항력 포기·잔존 임차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 있어, 해당 잔여액은 매수인에게 실질적으로 승계되지 않는다는 특별매각조건이 붙었습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10334 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 일도이동 602-1 제주신항코아루디펠리체 9층 944호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 지하4층/지상10층 건물 내 9층 944호 |
| 소유자 | 윤정신 (2022.05.25 매매 · 거래가액 95,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 55,370,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 92,990,958원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 핵심
말소기준은 2024.01.25 제주은행 근저당권 36,000,000원입니다. 이보다 앞서 2019.07.23 주민등록, 2019.07.24 확정일자를 갖춘 90,000,000원 임차관계가 존재해 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 임차권등기는 2025.07.29 이뤄졌지만, 등기에 기재된 임대차계약일은 2019.07.11, 점유개시일은 2019.07.25입니다.
| 명의 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 주택전부 | 90,000,000원 | 있음 | 있음 | 보증기관 신고 |
한국토지주택공사는 보증기관으로 신고된 권리자이며 보증금 대위·승계 성격의 신고는 실제 임차인 수에 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인으로 별도 신고된 사람은 0명입니다.
② 가격 구조 — 49%만 보고 판단하지 않는다
감정가 113,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 55,370,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 49%이지만, 이 사건에서 중요한 것은 “최저가가 얼마나 내려왔는가”보다 선순위 임차권의 잔액을 실제로 인수하는가입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 36,026,660원을 추가로 고려해야 하는 구조이고, 유찰될수록 낙찰가는 낮아지는 대신 미배당 보증금은 커집니다.
이번 사건은 확약 때문에 그 연결고리가 끊어집니다. 현재 최저가 55,370,000원에 계산상 잔존보증금 36,026,660원이 존재하더라도, 확약이 유효하게 적용되면 실질취득은 55,370,000원*으로 봅니다. 다만 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 싸다고 단정할 근거는 없으므로, 가격 메리트 평가는 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,396,660원 |
| 1. 임차보증금 · 한국토지주택공사 | 90,000,000원 | 53,973,340원 |
| 2. 근저당 · 주식회사제주은행 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 92,990,958원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 36,026,660원이나, 2026.06.29 확약에 따라 해당 주택임차권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 반영합니다. 제주은행과 신청채권자는 현재 회차 배당액이 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 대상은 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하4층·지상10층 건물의 9층 944호입니다.
- 입지. 일도2동주민센터 북측 인근으로, 주위는 공동주택·단독주택·중소규모 점포·숙박시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측·남측 약 8m 내외 도로, 동측 약 30m 내외 포장도로에 접합니다.
- 설비. 기본위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 1,321,000원/㎡입니다. 고도지구·방화지구·시가지경관지구 등 지정이 있습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 이해관계인의 폐문·부재로 내부 확인이 곤란해 유사물건·공부·외부관찰을 토대로 평가됐습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.29 제출된 대항력 포기, 잔존 임차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 특별매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인하세요.
- 90,000,000원 임차권 확인. 임대차계약 2019.07.11, 주민등록 2019.07.23, 확정일자 2019.07.24, 점유개시 2019.07.25의 선순위 구조를 등기와 명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 주의. 한국토지주택공사는 보증기관으로 표시돼 있고 서울보증보험 주식회사가 주택임차권 승계인으로 확약서를 제출했습니다. 같은 보증금 90,000,000원을 별도 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
- 내부 상태 재확인. 감정 당시 내부 확인이 곤란했으므로 실제 이용상태와 관리상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 압류 확인. 2025.09.09 제주세무서장 관련 압류가 존재하므로 배당·조세 관계를 원본 서류로 확인하세요.
- 가격 판단 분리. 감정가의 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 단정하지 말고 실제 거래 가능한 가격과 오피스텔 환금성을 별도로 검토하세요.
맺으며 — “반값”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 물건의 첫인상은 감정가 113,000,000원에서 55,370,000원까지 내려온 2회 유찰 오피스텔입니다. 그러나 권리분석의 중심은 할인율이 아닙니다. 2019년부터 효력을 갖는 90,000,000원 임차권이 있어 원래라면 현재 회차에도 36,026,660원의 잔존보증금 인수 문제가 생깁니다.
이번 사건은 2026.06.29 서울보증보험 주식회사가 제출한 대항력 포기 및 잔존 임차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 때문에 결론이 달라집니다. 그 확약이 매각조건대로 적용되면 매수인 실질 인수액은 0원*, 현재 최저가 기준 실질취득도 55,370,000원*입니다. 따라서 권리의 핵심은 “선순위 임차권이 있느냐”가 아니라 그 선순위 임차권의 잔존청구가 확약으로 완전히 차단되는지입니다. 특수조건 원문을 확인한 뒤 가격과 내부 상태를 별도로 판단해야 하는 사건입니다.
