창원지방법원 2025타경11776. 김해시 부곡동 프린스빌딩 5층 501호입니다. 등기 흐름은 단순합니다. 2003년 한기훈 명의로 소유권보존이 된 뒤, 2025년 7월 9일 채권자 김영수의 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 별도 근저당이나 압류는 확인되지 않고, 이 경매개시결정이 말소기준으로 제시돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인에게 넘어가는 금액은 0원입니다.
하지만 이 물건을 단순히 “감정가 332,000,000원이 79,713,000원까지 떨어졌다”는 숫자만으로 평가하면 위험합니다. 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 게다가 감정평가상 501호와 502호가 벽체 구분 없이 함께 독서실 등으로 이용되고 있으며, 공부상 용도와 현황 이용상태에도 차이가 있습니다. 4회 유찰의 원인을 가격 하나로 단정하기보다 현황과 이용 가능성을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11776 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 부곡동 1160-3 프린스빌딩 5층 501호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정서상 501호·502호를 벽체 구분 없이 함께 독서실 등으로 이용 |
| 소유자 | 한기훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 79,713,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김영수 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 강제경매개시결정
등기상 확인되는 권리 흐름은 소유권보존과 강제경매개시결정입니다. 별도 근저당권이나 압류는 없고, 2025.07.09. 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시돼 있습니다. 현재 매각가 79,713,000원 가정 시 신청채권자 김영수의 청구액 50,000,000원은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격·유찰 흐름 — 24%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 확인 불가
현재 최저매각가는 79,713,000원으로 감정가 332,000,000원의 24% 수준입니다. 4회 유찰된 현재 회차에서 한 번 더 유찰되면 55,799,100원, 다시 유찰되면 39,059,370원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 79,713,000원 | 50,000,000원 | 0원 | 27,878,166원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 55,799,100원 | 50,000,000원 | 0원 | 4,394,716원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 39,059,370원 | 37,956,301원 | 12,043,699원 | 0원 |
중요한 점은 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 전혀 다른 개념이라는 것입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 79,713,000원이 실제 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 따라서 감정가의 24%라는 숫자만으로 가격 가점을 주기보다, 현재 사용상태와 공부상 용도 차이, 일괄매각 구조를 반영해 별도의 시장조사가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,713,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,834,834원 |
| 1. 강제경매개시결정 · 김영수 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 27,878,166원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 50,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여금은 27,878,166원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 501호와 502호는 벽체 구분 없이 함께 독서실 등으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 공부와 현황 차이. 등기사항전부증명서상 일반음식점·위락시설(유흥주점), 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)·제2종근린생활시설(인터넷컴퓨터게임시설제공업소)로 등록돼 있으나 현황은 일체로 독서실 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 월산초등학교 북동측 인근이며 주위에 아파트단지, 상업용건물, 근린상가 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다. 남동측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로가 있습니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·제1종지구단위계획구역(근린상업)·지구단위계획구역(장유지구)이며 중로3류에 접합니다.
- 토지. 가장형 평지의 상업용 건부지로 이용 중이며 토지면적은 404.1㎡, 공시지가는 1,996,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 지하 및 5층 건물 내 5층 501호 및 502호로 조사됐고, 위생·급배수·소화전·승강기설비가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 별도 확인. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 79,713,000원이 시장가격 대비 저렴한지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 501호·502호 일체 사용 확인. 벽체 구분 없이 함께 사용 중인 상태와 일괄매각 조건이 실제 인도·사용에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 공부상 용도와 현황 이용 차이 확인. 등록 용도와 현재 독서실 이용상태가 다르므로 향후 사용계획에 맞는 행정·시설상 요건을 확인해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상으로 조사됐으므로 현황조사와 현장 방문을 통해 점유자를 확인해야 합니다.
- 회차별 배당 변화. 현재와 5회 유찰 시에는 신청채권자 청구액이 전액 배당되지만, 6회 유찰 시에는 12,043,699원의 미배당이 발생합니다. 다만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조해 점유와 매각범위를 확인하세요.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 물건은 등기상 권리구조만 보면 복잡하지 않습니다. 별도 근저당이나 압류가 없고, 강제경매개시결정이 말소기준이며 현재 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이미 4회 유찰됐고, 501호와 502호를 벽체 구분 없이 함께 사용하고 있으며 공부상 용도와 현황 이용상태도 다릅니다. 여기에 실거래 시세 비교자료까지 없어, 감정가의 24%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 권리는 단순하지만 가격·현황·환금성은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
