창원지방법원 2025타경11776. 김해시 부곡동 프린스빌딩 5층 501호입니다. 등기 흐름은 매우 짧습니다. 2003년 한기훈 명의로 소유권보존이 된 뒤, 등기부상 별도의 근저당이나 압류 없이 2025년 채권자 김영수의 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 이 강제경매개시결정이 말소기준이며 매각으로 소멸하는 구조라 등기상 후순위 권리 인수 문제는 확인되지 않습니다.

그러나 이 물건은 권리보다 현황과 환금성을 더 세밀하게 볼 필요가 있습니다. 사건 용도는 대지로 표시돼 있고, 감정평가 현황은 5층 501호와 502호가 벽체 구분 없이 함께 독서실 등으로 이용되고 있다고 조사됐습니다. 등기사항전부증명서상 용도와 집합건축물대장상 용도, 실제 이용상태가 서로 같지 않은 점도 입찰 전 직접 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원

등기사항전부증명서상 확인되는 흐름은 소유권보존과 강제경매개시결정입니다. 근저당권이나 별도 압류는 확인되지 않고, 말소기준은 2025.07.09. 갑구 2번 강제경매개시결정입니다. 배당 시뮬레이션에서도 신청채권자 김영수의 청구액 50,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

② 가격 — 3회 유찰로 113,876,000원, 그러나 시세 판단 자료는 없다

현재 회차는 3회 유찰 상태로 최저매각가가 113,876,000원까지 낮아졌고, 시나리오 표에는 감정가의 34%로 표시돼 있습니다. 다음 유찰 시나리오는 79,713,200원, 그 다음은 55,799,240원입니다.

다만 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 332,000,000원에서 크게 떨어졌다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 부족합니다. 특히 독서실 등으로 일체 이용 중인 상업용 현황과 공부상 용도 차이가 있어, 실제 시장가치는 일반 주거물건처럼 단순 비교하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 113,876,000원 가정)

현재 최저가 113,876,000원 가정 시 신청채권자 청구액 50,000,000원은 전액 배당되고, 계산상 채권 미배당과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김해시 부곡동 월산초등학교 북동측 인근. 주위는 아파트단지, 상업용건물, 근린상가 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
• 현황. 5층 501호 및 502호가 벽체 구분 없이 함께 독서실 등으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 지하 및 5층 건물이며, 외벽은 복합판넬 및 드라이비트 등 마감, 창호는 샤시창호입니다.
• 설비. 제반 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비가 조사됐습니다.
• 토지. 가장형 평지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 남동측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로가 소재합니다.
• 용도지역. 근린상업지역·도시지역·제1종지구단위계획구역(근린상업)·장유지구 지구단위계획구역이며 중로3류에 접합니다.
• 공시지가. 1,996,000원/㎡, 토지면적 404.1㎡로 조사돼 있습니다.
• 공부와 현황 차이. 등기사항전부증명서상 일반음식점·위락시설(유흥주점), 집합건축물대장상 제2종근린생활시설 용도이나 현황은 일체로 독서실 등으로 이용 중입니다.
• 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 501호·502호 일체 이용 확인. 감정서와 명세서에 벽체 구분 없이 함께 독서실로 이용 중이고 일괄매각이 기재돼 있으므로 실제 경계와 사용범위를 현장에서 확인하세요.
• 임대관계 확인. 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 전입 또는 사업자등록 등 점유 근거를 입찰 전에 대조해야 합니다.
• 공부상 용도와 현황 대조. 등기·건축물대장상 용도와 실제 독서실 이용 상태가 다르므로 향후 사용계획과 맞는지 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 113,876,000원이 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 현장 임대수익·주변 상가 가격 등 별도 검증이 필요합니다.
• 3회 유찰의 의미. 낮아진 최저가만 볼 것이 아니라 이미 3회 유찰됐다는 시장 반응과 상업용 물건의 환금성을 함께 판단해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만, 싸다고 단정할 수는 없다

이 사건의 등기 구조 자체는 단순합니다. 말소기준은 2025.07.09. 강제경매개시결정이고, 현재 배당 시뮬레이션상 신청채권자 청구액 50,000,000원은 모두 충족돼 매수인 인수 0원입니다. 하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다.

이미 3회 유찰돼 332,000,000원의 감정가가 113,876,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래 자료가 없어 이 금액이 시장가보다 낮다고 확인할 근거는 없습니다. 게다가 501호와 502호가 벽체 없이 함께 독서실 등으로 이용 중이고, 공부상 용도와 현황 이용상태가 다르며 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 등기 권리는 비교적 단순하되, 현황·점유·용도·환금성 검증이 핵심인 물건으로 보는 것이 맞습니다.